Условия Договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры УСЛОВИЯ (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор.

Не следует думать, что подробности и содержание текста договора не имеют особого значения. Существенные последствия может иметь даже одна фраза, включенная в текст сознательно или по недомыслию, и приводящая к сюрпризам в будущем. Например, Продавец может недополучить деньги за проданную недвижимость, а Покупатель вполне может купить себе проблемы вместе с квартирой в виде обременений, правопритязаний, долгов, а то и вовсе потери прав на жилье. И это может случиться «всего лишь» из-за формулировок некоторых условий договора.

Рассмотрим, что из себя представляет такой договор, как он должен быть составлен (содержание), какие условия должны в нем присутствовать обязательно, а какие – желательно.

Договор купли-продажи квартиры – форма, содержание, образец

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания (а не с момента регистрации, как ошибочно думают некоторые). Это означает, что после подписания договора, у Продавца и у Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Примечание
Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру оригиналов ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю (копия сохраняется в архиве Росреестра). На каждом экземпляре до лета 2022 года ставили отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора). И хотя летом 2022 печати и штампы Росреестра на договорах отменили (об этом ниже), все прежние правоустанавливающие документы на недвижимость должны иметь эти атрибуты.

  ♦ Пример печати и штампа УФРС на договоре ♦
    (Жми! И увидишь, как выглядели печать и штамп Росреестра на договоре)
 

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

К слову, и до этой даты на некоторых видах зарегистрированных договоров тоже отсутствовали печати и штампы Росреестра. Например, при электронной регистрации (в т.ч. когда регистрацию проводил нотариус по электронным каналам связи), участники сделки получали на руки свои подписанные и зарегистрированные (т.е. внесенные в базу ЕГРН) экземпляры договоров без традиционных печатей и штампов.

Форму и содержание Договора купли-продажи частично определяет законодательство (обязательные требования и ограничения), а частично – сами участники сделки (произвольные соглашения сторон). Как это выглядит? Об этом – далее.

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор формы договора определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

1. продажа доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно (пп.1.1, п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Отсутствие некоторых условий в договоре ведет к отсутствию соответствующих обязательств. А это уже, в свою очередь, ведет к неопределенности, спорам и рискам (чаще для Покупателя квартиры).

Важно! Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка будет оспорена, то решение суда будет во многом опираться именно на содержание и формулировки заключенного договора.

Участие нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет дееспособность участников сделки (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин, а сам нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой, в случае оспаривания сделки в суде.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора (по просьбе Покупателя, например) и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для него.

Дополнительное удобство (уже для обеих сторон сделки) в том, что нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – депозит нотариуса (как это работает – см. по ссылке).

Правда, нотариусу за подготовку и удостоверение Договора купли-продажи квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

  ♦ Стоимость услуг нотариуса ♦
     (Жми! Откроется во всплывающем окне.)

В практике рынка встречаются случаи, когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Тем не менее, занижение стоимости квартиры в договоре все равно практикуется. Как это происходит, и чем это грозит Покупателю – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать нотариусу или специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным. Это установка закона (п.1, ст.432 ГК РФ).

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

1. Наименование документа.
   Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
2. Стороны договора.
   Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
3. Предмет договора – квартира (ст. 554 ГК РФ).
   Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Выписки из ЕГРН).
4. Суть договора.
   Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
5. Цена договора (ст. 555 ГК РФ).
   Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).
   Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).

Если права на квартиру ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

• Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку, аккредитив или другим способом, и т.п.);
• Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры Покупателю, и подписание Передаточного акта;
• В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). А если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре также перечисляются основные элементы этого ремонта и предметы мебели (как это делается – см. по ссылке);
• Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом (в т.ч. снятие с регистрационного учета членов семьи Продавца);
• Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
• Заявление Продавца о том, что он не является банкротом, не имеет претензий от своих кредиторов, не имеет просроченных финансовых обязательств, которые могут привести его к банкротству;
• Подтверждение Продавца об отсутствии своей задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры (в т.ч. отсутствие задолженности по взносам на капремонт). А если таковые обнаружатся, то он обязуется их погасить (в т.ч. и после перехода права собственности к Покупателю);
• Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру, например);
• Указывают, на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
• Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (в соответствии со ст. 451 ГК РФ);
• В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);
• Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, и другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре.

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств (примеры можно посмотреть в разделе «Образцы документов» по ссылке ниже).

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, статьями 549 – 558.

Договор купли-продажи и ипотеки (залога)

Когда квартира покупается на кредитные средства (в ипотеку), то содержание договора расширяется, и к его «стандартным» условиям добавляются еще и требования банка-кредитора, как залогодержателя приобретаемой квартиры (пример – см. в разделе «Образцы документов» по ссылке ниже).

Обязательным условием тут выступает указание на то, что одновременно с регистрацией перехода права собственности по договору, происходит и регистрация залога квартиры, в результате возникающей ипотеки в силу закона.

Дополнительными условиями в таких договорах указываются те детали, которые связаны с перечислением кредитных средств банка Продавцу (порядок расчетов) и различные гарантии, которые обеспечивают снижение риска потери залога для банка. Среди таких гарантий:

• обязательство Покупателя застраховать квартиру от физических повреждений или утраты (пожара, залива, и т.п.);
• письменно согласовывать с банком любые действия, касающиеся квартиры (вселение новых членов семьи, ремонт, перепланировка, продажа квартиры из-под залога, и т.п.);
• принимать все возможные меры для обеспечения сохранности квартиры (как предмета залога);
• обеспечить снятие с регистрационного учета всех членов семьи Покупателя, в случае обращения взыскания на квартиру;
• и т.д.

В Договоре купли-продажи и ипотеки, как правило, присутствует также отсылка к Кредитному договору банка с Покупателем-заемщиком. Эта отсылка объясняет основания, по которым у Покупателя возникли финансовые обязательства перед банком, и, соответственно, основания передачи квартиры в залог (ипотеку).

Трехсторонний Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) может быть не только двусторонний, но и трехсторонний. Такое может быть, если помимо Продавца и Покупателя, в сделке участвует некое «третье лицо», которое так же имеет свои права и обязанности по этой сделке.

Трехсторонний ДКП может заключаться, например, в следующих случаях:

• Покупка квартиры в ипотеку;
  — В сделке участвуют Продавец, Покупатель (он же заемщик), и банк-кредитор, получающий квартиру в залог.
• Продажа квартиры, обремененной ипотекой;
  — В сделке участвуют Продавец (он же должник по кредиту), Покупатель, и банк-залогодержатель (как оформляется покупка квартиры с обременением, рассказано по ссылке).
• Покупка квартиры происходит на третье лицо;
  — В сделке участвуют Продавец, Покупатель (тот, кто платит за покупку), и «получатель» (тот, на чье имя приобретается/оформляется квартира). Так, например, отец может купить квартиру на имя своего сына.
• Покупка квартиры через потребительский (жилищный) кооператив;
  — В сделке участвуют Продавец, Покупатель (кооператив), и пайщик кооператива, который станет собственником квартиры в будущем, после выплаты кооперативу всей суммы своего пая.

Бывают и другие случаи заключения трехсторонних договоров – с участием посредников, поручителей, инвесторов, и т.д.– когда в правовые отношения вступают не два лица, а некая группа участников гражданского оборота. В результате подписания одного трехстороннего документа они сразу регулируют в нем все свои отношения в совокупности. При этом, никаких особых законодательных требований к трехстороннему договору, по сравнению с двусторонним, нет.

Эксперты уточняют

Важно понимать, что далеко не каждый договор, где присутствуют три персоны, считается трехсторонним. Например, присутствие в ДКП доверенного лица или участие двух и более лиц на стороне Продавца или Покупателя (например, квартиру продают или покупают супруги), НЕ является третьей стороной договора.

Третья сторона ДКП должна иметь собственные интересы, обособленные от интересов Продавца и Покупателя (например, права залога на продаваемую квартиру).

Примеры нескольких видов Договоров купли-продажи квартиры можно найти в разделе «Образцы документов для вторичного рынка»:

Внимание!

И еще один важный момент! Предусмотрительность Покупателя в разработке условий Договора купли-продажи квартиры имеет значение и для получения им статуса добросовестного приобретателя недвижимости (что это дает – см. по ссылке). В случае судебных споров это облегчит Покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать деньги с Продавца или получить компенсацию от государства.

Именно поэтому текст договора лучше брать не шаблонный, а составлять индивидуально под обстоятельства конкретной сделки. Учесть эти обстоятельства и грамотно сформулировать условия ДКП могут помочь профильные юристы по недвижимости (в т.ч. дистанционно).

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора. В Росреестре (после его перехода на безбумажный документооборот) сохраняются только электронные образы (сканы) договоров..

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры (подробнее о нем – по ссылке в Глоссарии).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).