КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Расписка в получении денег за квартиру
При покупке-продаже квартиры, Расписка в получении денег, несмотря на свое «несерьезное» название – очень полезный (для Покупателя) документ. Речь идет только о вторичном рынке жилья, а в случае покупки строящейся квартиры у Застройщика, такие расписки не применяются.
Для чего же нужна эта Расписка на «вторичке», и что она дает Покупателю?
Дело в том, что даже если в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) есть фраза о том, что деньги за квартиру передаются Продавцу на определенных условиях (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), то сам по себе договор – это всего лишь взаимное обязательство сторон совершить определенные действия.
Исполнение обязательств по договору закрывается отдельными документами – Актом приема-передачи квартиры, и Распиской в получении денежных средств за квартиру.
В самом Акте приема-передачи, обычно, тоже указывают, что расчеты произведены полностью, и стороны не имеют друг к другу претензий. Но страховки ради, Покупателю следует позаботиться о том, чтобы дополнительно к этому Продавец написал бы еще и Расписку о получении денег за квартиру с указанием суммы, полученной по договору.
В чем тут «страховка» для Покупателя? В том, что у него на руках остается документ, подтверждающий, что он (Покупатель) выполнил свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме.
Этот документ будет козырем Покупателя в случае оспаривания сделки в суде. Кроме того, о выдаче такой расписки прямо сказано в законодательстве – ст. 408 ГК РФ («Прекращение обязательства исполнением»).
Образец расписки в получении денег при купле-продаже квартиры
Расписка в получении денег при купле-продаже квартиры должна составляться с соблюдением определенных правил, которые делают ее юридически значимой. Правила эти сводятся к следующему:
- Расписку должен писать именно тот человек, который по Договору купли-продажи (ДКП) является получателем денег за квартиру (а не его друг, брат, теща или риэлтор);
- В расписке должно быть указано, что деньги получены именно за проданную квартиру по такому-то адресу;
- Расписка должна ссылаться на исходный ДКП, подтверждая исполнение обязательств по нему в части оплаты (например – «деньги получил полностью, согласно такому-то пункту договора купли-продажи»);
- Расписка должна содержать «стандартный набор реквизитов»:
— название («Расписка»), дату и место (город) ее составления;
— ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (включая адреса их регистрации);
— сумма полученных денег (цифрами и прописью); - Расписка должна иметь подпись ее составителя (с расшифровкой фамилии, имени и отчества, написанными от руки).
Если расписка от Продавца квартиры не будет содержать некоторых из этих сведений, то в случае судебного спора, ее могут не принять к рассмотрению, т.е. она может не иметь юридической силы.
Для придания такой расписке дополнительного юридического веса, иногда ее составляют при свидетелях, которые также ставят на ней свои подписи. Такая «перестраховка» не является обязательной, но и лишней для Покупателя тоже не будет.
Образец расписки от Продавца квартиры о получении денег – см. ниже по ссылке.
Расписка при продаже квартиры от двух или нескольких собственников
Если у проданной квартиры было два или несколько владельцев-продавцов, то Расписку в получении денег подписывают все собственники вместе (так же, как они подписывали Договор купли-продажи квартиры). Если квартира была у них в общей долевой собственности, и деньги за нее они получали по отдельности, значит и расписку каждый из них должен писать отдельную, на сумму причитающейся ему доли.
Расписку в получении денег за квартиру чаще пишут от руки (от этого ее значение не теряется). Но можно использовать и печатный вариант, главное, чтобы подпись и расшифровка полного имени Продавца (ФИО) были им сделаны от руки.
Расписка составляется Продавцом в единственном экземпляре, передается и хранится у Покупателя. Продавец передает ее, как правило, после регистрации сделки, в обмен на ключ от ячейки (при расчетах через банковскую ячейку).
При безналичных расчетах за квартиру через аккредитив, подтверждением для Покупателя будет служить банковский документ (платежка) о переводе денег со своего счета на счет Продавца. Поэтому в расписке тут уже нет необходимости, за исключением альтернативных сделок (об этом ниже).
Хотя если в Договоре купли-продажи не указан способ расчетов, то некоторые Покупатели все же требуют с Продавцов еще и расписку, подтверждающую получение денег за квартиру на свой банковский счет. Продавцу в этом случае нужно написать, что деньги по договору получены такого-то числа путем безналичного банковского перевода в полном объеме.
Правда, в отдельных случаях Продавцу не следует давать такую расписку. Что это за случаи, рассказано в разделе «Примеры ошибок»: Продажа квартиры – не напиши лишнего в документах о получении денег.
Нотариальное заверение расписки от Продавца квартиры необязательно, и в практике рынка недвижимости, обычно, не используется.
Расписки в альтернативных сделках с квартирами
В случае альтернативной сделки, когда выстраивается цепочка из нескольких продаж квартир одновременно, есть один нюанс.
В таких сделках деньги передаются, как правило, от головного Покупателя в цепочке сразу конечному Продавцу, минуя Продавца в середине цепочки. То есть этот «срединный» Продавец в процессе сделки денег практически не видит. Вместо денег за проданную квартиру, он получает в собственность другую квартиру (в этом суть альтернативной сделки – подробнее об этом см. по ссылке).
Тем не менее, Расписку о получении денег, в соответствии со своим Договором купли-продажи квартиры, с него все равно следует брать (ведь согласно договору, деньги он должен был получить). Иначе остается риск, что такой Продавец оспорит сделку купли-продажи своей квартиры по причине того, что деньги за нее, якобы, не получены, или получены не полностью.
Примеры из практики о расчетах в альтернативных сделках обсуждаются на нашем ФОРУМЕ, в частности – ЗДЕСЬ.
Важно! Расписку в получении денег за проданную квартиру Покупателю следует брать всегда, если расчеты происходят наличными и сделка заключается на вторичном рынке между физлицами. На первичном рынке расписку нужно брать с Продавца, только если квартира продается по переуступке прав.
При покупке квартиры напрямую у Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ), расписка уже не нужна. Там в самом договоре указываются платежные реквизиты строительной компании (или реквизиты эскроу-счета), и обязанность дольщика перечислить деньги по этим реквизитам (наличные расчеты здесь запрещены). Поэтому банковская платежка с указанием этих реквизитов и нужной суммы служит достаточным подтверждением факта оплаты юридическому лицу.
Расписку от Продавца о получении денежных средств за квартиру потребуют с Покупателя и в налоговой — для оформления имущественного вычета за покупку жилья. Для фискалов этот документ подтверждает фактически произведенные расходы Покупателя, которые дают ему право на вычет.
Некоторые особенности при этом надо учесть в том случае, если квартира продается по заниженной цене. Об этом рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Допускается и такой вариант, когда Акт приема-передачи квартиры составляется таким образом, что в нем содержатся все необходимые элементы (реквизиты) расписки. Тогда сам Акт будет служить подтверждением исполнения обязательств по договору – не только в части передачи квартиры Покупателю, но и в части передачи денег Продавцу.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).