Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях, обычно, сопровождаемое внесением аванса за квартиру. И если стороны не исполнят свои намерения в заданный договором срок (например, стороны передумали заключать основной договор), то Предварительный договор теряет свою юридическую силу, т.е. не влечет никаких юридических последствий. Но!

Но это только если обе стороны этого договора добровольно отказываются от намеченной сделки. Если же отказывается только одна из сторон, а другая по-прежнему желает заключить сделку на оговоренных в Предварительном договоре условиях, то юридические последствия здесь все же возникают. Какие? Обо всем по порядку.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи (ПДКП) содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки – т.е. существенные условия основного Договора купли-продажи квартиры. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Типы Предварительных договоров в сделках с недвижимостью

Предварительные договоры в сделках купли-продажи квартир бывают трех типов:

1. Предварительный договор, который используют риэлторы и агентства недвижимости на вторичном рынке при внесении или получении аванса за квартиру (как альтернатива Договору об авансе);
2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры на вторичке при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
3. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму). В последние годы эта схема уже стала экзотикой, т.к. абсолютное большинство сделок на первичном рынке заключаются по Договорам долевого участия (ДДУ).

Рассмотрим детально применение ПДКП в сделках с недвижимостью.

Предварительный договор купли-продажи с авансом

На вторичном рынке недвижимости принято скреплять договоренности Продавца и Покупателя квартиры авансом или задатком (чаще применяется аванс; почему – см. по ссылке). Это делается для того, чтобы подтвердить серьезность намерений Покупателя, а заодно и для того, чтобы зафиксировать основные (существенные) условия будущей сделки.

Документом, под который передают аванс, служит либо Соглашение об авансе, либо – Предварительный договор купли-продажи квартиры, с отдельным пунктом о внесении аванса.

Аванс в Предварительном договоре играет роль обеспечительного платежа Продавцу квартиры как гарантия исполнения обязательства по заключению основного договора. Сумма аванса учитывается в счет будущих платежей по сделке (т.е. входит в стоимость квартиры).

Условия Предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) должен содержать существенные условия основного договора (п.3, ст.429 ГК РФ). В частности, он должен однозначно определять:

• объект недвижимости (адрес квартиры, ее кадастровый номер, площадь, количество комнат),
• суть сделки (продажа квартиры),
• цену, за которую эта квартира будет продана (изменить ее в одностороннем порядке уже будет нельзя).

Другие условия, детализирующие будущую сделку, добавляются в ПДКП по желанию сторон, например:

• обязательство продать квартиру с мебелью,
• срок физического освобождения квартиры после сделки,
• обязательство и срок снятия всех проживающих с регистрационного учета,
• подтверждение собственника недвижимости об отсутствие обременений на нее,
• обеспечение нотариального согласия супруга на сделку (если требуется),
• оговаривается строго определенный способ передачи денег за квартиру,
• и т.п.

Такие дополнительные условия в ПДКП структурируют и облегчают будущую сделку, но не являются обязательными по закону. А вот при отсутствии какого-либо из существенных условий в договоре, он может быть признан незаключенным (п.1, ст.432 ГК РФ).

Если по Предварительному договору купли-продажи передается обеспечительный платеж (аванс), то стороны договора могут сами заранее предусмотреть там условия возврата и невозврата аванса (п.1, ст.329 и п.1, ст.330 ГК РФ). Например, если Покупатель немотивированно отказывается от покупки квартиры (от заключения основного договора), то сумма аванса (или его часть) удерживается Продавцом в качестве штрафа или неустойки. Если же от сделки отказывается Продавец, то сумму аванса он должен вернуть, например, в двойном размере (фактически, это уже условия задатка).

Применять ли штрафные санкции, неустойки и/или компенсацию убытков, стороны договора решают сами, в зависимости от обстоятельств конкретной сделки. Штраф может быть предусмотрен в зависимости от мотивировки отказа одной из сторон. Поэтому такие условия (со штрафами и мотивировками) в Предварительном договоре нужно не только продумать заранее, но и юридически грамотно изложить, чтобы они имели силу в спорных ситуациях.

Поэтому условия Предварительного договора купли-продажи квартиры лучше разрабатывать вместе с профильными юристами.

Закон указывает, что основной Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен именно на тех условиях, которые отражены в Предварительном договоре (п.1, ст.429 ГК РФ). Изменить эти условия можно только по согласованию сторон – Продавца и Покупателя. А если одна из сторон возражает, то другая имеет право через суд потребовать соблюдения прописанных в ПДКП условий. Более того, уклоняющаяся от заключения основного договора сторона обязана возместить другой стороне причиненные убытки (п.4, ст. 445 ГК РФ).

Эксперты предупреждают

Не следует легкомысленно относиться к заключению Предварительного договора, полагаясь на его «ненастоящее» название. Просто забыть про него и спокойно жить дальше не получится. Если ПДКП официально не расторгнут, вторая сторона сможет требовать его исполнения в принудительном порядке (об этом ниже).

Срок Предварительного договора в сделках с недвижимостью

В Предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны должны выйти на сделку – то есть заключить основной Договор купли-продажи квартиры. В течение этого срока Покупатель проверяет документы на квартиру и собирает информацию о ее собственниках (заказывает Выписки из ЕГРН и т.д.), а Продавец подбирает себе новую квартиру (если для него это альтернативная продажа).

Типовой срок для выхода на сделку, как правило, не превышает 3-4-х недель.

Срок действия Предварительного договора можно и не указывать, тогда по умолчанию основной договор должен быть заключен в течение года (п.4, ст.429 ГК РФ).

Форма Предварительного договора купли-продажи квартиры (образец)

Закон говорит, что Предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора. То есть ПДКП составляется и выглядит так же, как и основной Договор купли-продажи квартиры.

Буквально из этого следует, что если для основного договора требуется обязательная нотариальная форма (см. по ссылке – в каких именно случаях), то и ПДКП тоже должен заключаться у нотариуса. И хотя в практике рынка недвижимости ПДКП обычно подписывают без участия нотариуса, в некоторых случаях это может выйти боком. Ведь согласно закону, несоблюдение правил о форме Предварительного договора влечет его ничтожность (п.2, ст.429 ГК РФ).

Плюс к тому, заверение Предварительного договора у нотариуса снижает риски признания его недействительным. Например, по той причине, что одна из сторон не осознавала последствий его подписания.

Продавцом в ПДКП должен выступать только собственник отчуждаемой квартиры (а не агентство недвижимости, риэлтор или другие доброжелатели). Допустимо также заключать ПДКП и принимать по нему предоплату в виде аванса по доверенности от собственника. В этом случае в доверенности должны быть ясно указаны полномочия доверенного лица на совершение таких действий.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры – см. по ссылке ниже.

Можно ли отказаться от исполнения Предварительного договора?

Обоюдный отказ возможен всегда, в любое время. Если обе стороны передумали заключать сделку, то они просто расторгают Предварительный договор по соглашению сторон, подписывая дополнительное соглашение о расторжении.

А вот односторонний отказ может быть не во всех случаях.

Односторонний отказ от выполнения условий Предварительного договора может быть, если такая возможность предусмотрена в самом договоре. К примеру, если там есть пункт, где Покупатель и/или Продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Предварительного договора, уведомив (например, за 10 дней) другую сторону о прекращении обязательства по заключению основного договора. Когда такое может произойти?

Ну, например, в случаях, когда:

• на квартиру неожиданно наложили арест;
• банк отказал Покупателю в предоставлении ипотеки на покупку этой квартиры;
• банк потребовал согласования перепланировки (а это длительная и дорогая процедура, на которую не согласен Продавец);
• Органы опеки и попечительства не дали своего согласия на сделку;
• и т.п.

Во избежании споров и конфликтов (особенно, связанных с возвратом аванса), перечень таких ситуаций лучше предусмотреть в ПДКП заранее, применительно к конкретной сделке. Для этого можно обратиться за разработкой договора к профильным юристам.

Кроме того, закон (п.2, ст.431.2 ГК РФ) дает право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Предварительного договора, если сторона договора полагалась на недостоверные заверения контрагента, которые имеют для нее существенное значение, если иное не предусмотрено договором. Например, если заверения контрагента об отсутствии у квартиры обременений оказались недостоверными.

Если по Предварительному договору был внесен аванс за квартиру, то его возврат или невозврат будет зависеть от условий, прописанных в самом договоре (например, удержание аванса Продавцом в качестве штрафа), или в соглашении о расторжении. Если условия удержания аванса в Предварительном договоре не установлены, то при одностороннем отказе или расторжении договора Продавец обязан вернуть аванс Покупателю.

В спорных случаях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке и через суд. Но тут палка о двух концах.

Дело в том, что при отказе одной из сторон Предварительного договора от подписания основного договора, вторая сторона может принудить ее сделать это в судебном порядке. И такое требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено второй стороной в течение полугода с момента неисполнения обязательств первой стороной (п.5, ст.429 ГК РФ).

Такая возможность принуждения к заключению сделки – есть основное отличие Предварительного договора купли-продажи квартиры от Договора об авансе.

Никакое соглашение об авансе или задатке не предоставляет столь значимой юридической гарантии заключить в перспективе сделку купли-продажи, как Предварительный договор. Так, соглашение об авансе, например, не дает возможности потребовать принудительного заключения Договора купли-продажи квартиры.

При этом, если в течение срока действия Предварительного договора, основной договор так и не будет заключен, и ни одна сторона не направит другой стороне предложение его заключить, то все обязательства по ПДКП автоматически прекращаются (п.6, ст.429 ГК РФ).

Ну и, конечно, Предварительный договор перестает действовать сразу после заключения основного Договора купли-продажи квартиры. То есть после подписания основного договора, стороны уже не могут более ссылаться на положения Предварительного договора для аргументации и защиты своей позиции.

Риски Предварительного договора купли-продажи квартиры

В обиходе слово «предварительный» несет в себе примерно такой же смысл, что и «необязательный», поэтому люди зачастую относятся к таким договорам слишком беззаботно. А зря! Тут существует вполне определенный риск, и прежде всего для Продавца.

Заключенный по всем правилам Предварительный договор купли-продажи квартиры несет в себе реальные юридические последствия, несмотря на свое «необязательное» название. Да, по ПДКП нельзя требовать передать квартиру или совершить какие-либо действия, определенные для основного договора. Но можно потребовать заключения основного договора, даже если одна из сторон передумала. Для некоторых Продавцов это становится полной неожиданностью.

Более того, если Предварительный договор будет содержать условие об оплате (полной или частичной) и она будет проведена, то такой договор суд может квалифицировать, как фактический Договор купли-продажи квартиры. В этом случае обязанность по передаче недвижимости возникнет и без оформления основного договора (см. п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 2011 года №54).

Эксперты говорят

Риэлтор Петр Чернов, например, говорит еще и о таком риске Предварительного договора:

«Хочу предостеречь Продавцов квартир на вторичном рынке от заключения с Покупателем Предварительного договора купли-продажи (ПДКП), особенно, если такой договор правильно оформлен. Риск тут в том, что в случае не заключения основного договора, Покупатель может через суд добиться регистрации перехода на него права собственности даже при не выплаченной им полной стоимости жилья.

 

Ведь в ДКП обычно записано, что окончательный расчет происходит в течение 1 дня ПОСЛЕ регистрации перехода права, а значит, эта формула может попасть и в ПДКП. Изучая судебную практику, я недавно наткнулся на подобное дело. И там Покупатель не смог добиться перехода на него права собственности только потому, что Предварительный договор таковым по сути не являлся, т. к. не содержал всей информации, которая должна быть в основном договоре.

 

Поэтому не надо думать, что ПДКП – это только соглашение о намерениях или иное название для договора аванса, и что при отказе Продавца от сделки ему будет так же просто разойтись с Покупателем, как в случае с авансом. Предварительный договор – это, по сути, Договор купли-продажи с отложенным стартом. Заключайте его только если на 100% уверены, что сделка должна состояться, и грамотно прописывайте финансовые условия».

А что насчет риска заключения ПДКП для Покупателя?

Тут дело обстоит проще – принудить Покупателя купить квартиру, если у него, допустим, нет денег, невозможно. А вот потерять внесенный по Предварительному договору аванс или задаток, Покупатель вполне может. Если, конечно, такое условие прописано в самом ПДКП.

Предварительный договор при ипотеке

Такой Предварительный договор применяется на вторичном рынке, при покупке квартиры в ипотеку. Заключается он, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита заемщику на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого Предварительного договора для банка заключается в следующем:

• зафиксировать намерение Покупателя купить именно эту квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса – сам аванс, при этом, может и не вноситься);
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (наличными или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

У некоторых банков есть свои типовые формы таких договоров, по ним одобрение ипотеки происходит быстрее.

Кто еще может потребовать заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры?

В альтернативных сделках с участием несовершеннолетних детей, например, ПДКП на покупку альтернативной квартиры могут потребовать в Органах опеки и попечительства. Разрешение на продажу квартиры с долей ребенка инспектор Органа опеки может выдать только при наличии уже найденной взамен квартиры и подписанном Предварительном договоре с ее собственником.

Подробнее о том, как получать разрешение Органа опеки для продажи квартиры, можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе  нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя (обязательства касаются только заключения основного ДКП, но при отсутствии самой квартиры, в ДКП нет смысла). У Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа по векселю.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214 (подробнее об этом – по ссылке).

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Застройщику привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Такие «серые схемы» продажи новостроек по Предварительным договорам с векселями применялись до 2018 года, после чего Застройщикам законодательно запретили применять векселя для привлечения средств на строительство, и эта схема ушла с первичного рынка. Хотя в общем случае применение ПДКП в гражданских правоотношениях остается вполне законным.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).