Нотариус в сделке. Нужен или нет?

Нужно ли заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Какой в этом смысл, и можно ли обойтись без нотариуса в сделке купли-продажи? Этот вопрос регулярно задают как Продавцы, так и Покупатели квартир. Тут важно не только знать законы, но и понимать практику рынка.

Если ответить коротко, то – да. В смысле, в большинстве случаев можно обойтись и без нотариуса в сделке купли-продажи квартиры. Но есть важные нюансы!

Все зависит от типа заключаемого договора, от того, Покупатель вы, или Продавец квартиры. А также – на первичном рынке проходит сделка или – на вторичном. Поясним подробнее.

Сразу отметим, что на первичном рынке недвижимости (при покупке новостройки) нотариальное удостоверение договоров НЕ практикуется. Договоры там готовятся юристами компании-застройщика. Правда, в отдельных случаях здесь может понадобиться (для регистрации) нотариальное заверение КОПИЙ договора. Но это касается только копий Договора долевого участия, и нужно понимать, что заверение копии договора и заверение самого договора – это разные вещи.

Что же касается нотариального заверения самого договора, то это имеет смысл и применяется на практике только в рамках вторичного рынка жилья. Поэтому далее речь пойдет исключительно о сделках на «вторичке».

А на «вторичке» есть несколько случаев, когда Договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. К таким случаям относятся:

• Продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
• Продажа доли (долей) в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, за исключением одновременной продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп.1.1, п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
• Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Помимо Договоров купли-продажи, нотариальному удостоверению подлежат еще и такие действия в отношении прав на недвижимость:

• Доверенность (односторонняя сделка) на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в ЕГРН правами (ст. 185.1 ГК РФ);
• Сделка, заключаемая лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (п.3, ст.160 ГК РФ);
• Соглашение о разделе общего имущества супругов (п.2, ст.38 СК РФ);
• Брачный договор, в т.ч. изменяющий законный режим совместной собственности супругов на недвижимость (п.2, ст.41 СК РФ).

Примечание!

С января 2025 г. нотариальному удостоверению подлежат также и все Договоры дарения (п.3, ст.574 ГК РФ).

Кроме того, есть еще один тип договора, который хоть и не отражен в законе напрямую, но так же требует нотариального удостоверения. Это договор покупки квартиры супругами в долевую собственность (речь только о супругах; покупка же квартиры в долях на других людей – не в счет).

Обоснование здесь такое: когда супруги покупают квартиру в общую долевую собственность, они изменяют установленный законом режим общей совместной собственности супругов (п.1, ст.33 СК РФ). Но изменение законного режима совместной собственности супругов допустимо только на основании Брачного договора, который должен быть заверен нотариально.

Вместе с тем, законом допускается заключение договора, в котором содержатся элементы различных договоров (т.н. смешанный договор). При этом, к смешанному договору применяются правила о договорах, элементы которых в нем содержатся (п.3, ст. 421 ГК РФ). То есть если стороны заключили смешанный договор, один из элементов которого требует нотариального удостоверения (например, элемент брачного договора), то договор в целом тоже подлежит нотариальному удостоверению.

Этой же позиции придерживается и Росреестр (подтверждение – здесь), и даже указывает, что если такой договор без нотариального удостоверения попадет на регистрацию прав, то регистрация будет приостановлена.

Несоблюдение обязательной нотариальной формы для этих типов сделок с недвижимостью влечет их ничтожность (об этом ниже).

Все остальные случаи отчуждения квартиры по Договору купли-продажи могут заключаться и без нотариального заверения. Участники сделки тогда сами решают, нужен им нотариус или нет.

Так в чем же смысл нотариальных действий, и нужно ли вообще оформлять и заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Рассмотрим это с точки зрения Продавца и Покупателя.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен (за исключением обязательных случаев, указанных выше). Разве что – для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру. А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует. Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем – его право собственности на квартиру никуда не денется. То же касается и случая, когда сделка оспаривается в суде и признается недействительной – тогда судебным решением право собственности возвращается Продавцу (меняется всего лишь запись в базе Росреестра). А вот с возвратом денег Покупателю все гораздо сложнее…

По этой же причине, риэлторы, представляющие Продавцов квартир, зачастую не особенно заморачиваются с анализом «юридической чистоты» сделки. Ведь перед Продавцом они свои обязательства по продаже квартиры выполнили. А если сам Продавец (или кто-то из его родственников) захочет потом оспорить эту сделку, то к такому риэлтору вопросов нет. Другое дело – вопросы будут к риэлтору Покупателя!

Примечание.

Продавца могут не сильно волновать возможные проблемы с регистрацией сделки, только если это простая сделка купли-продажи (когда Продавец просто получает деньги за свою квартиру).

Если же сделка сложная, альтернативная (когда Продавец вместо денег получает другую квартиру), то здесь интересы в беспроблемной регистрации уже взаимные у всех участников такой цепочки квартир. И, соответственно, здесь в участии нотариуса Продавец тоже заинтересован, т.к. нотариус может гарантировать регистрацию заверенной им сделки (об этом ниже).

К тому же, абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

А вот здесь уже совсем другой расклад. Покупатель, расставаясь с деньгами, получает за них не столько физический объект, сколько ПРАВО на этот объект. А право собственности – это такое понятие, которое содержит множество всяких законодательных условностей, при отсутствии или нарушении любого из которых, это право может оказаться оспоренным, ограниченным или вовсе недействительным. Именно поэтому Покупатель при покупке квартиры всегда рискует больше, чем Продавец, а значит, тщательная проработка формулировок и условий договора для Покупателя куда как важнее. И вот здесь серьезную поддержку Покупателю может оказать нотариус.

Чем нотариус здесь может помочь? В первую очередь – снижением рисков сделки для Покупателя квартиры. Как именно?

Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:

• Изучает условия сделки и подготавливает проект Договора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.о. исключается ничтожность договора);
• Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права Покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца);
• Отслеживает права супругов на квартиру и необходимость письменного согласия, если одного из супругов нет в числе титульных собственников (имеет возможность проверить наличие супруга, в т.ч. бывшего, по базе ЗАГСов);
• Отслеживает права несовершеннолетних детей, если они есть в числе собственников или пользователей квартиры, и устанавливает полномочия их представителей (родителей, попечителей, опекунов);
• Проверяет действительность доверенности на продажу квартиры (если Продавец действует по доверенности), объем полномочий доверенного лица, а также факт отзыва доверенности или смерти доверителя;
  — Примечание: самостоятельная проверка доверенности через реестр нотариата (ЗДЕСЬ) дает не полные сведения (об этом ниже).
• По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности Продавца, в случае ограничения прав Покупателя по иску третьих лиц;
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
• Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации);
• Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки, а также получить сведения из ЕГРН о признании недееспособным Продавца квартиры);
• Нотариус имеет доступ к закрытым базам данных госучреждений, которые недоступны обычным гражданам, риэлторам и даже юристам (об этом – ниже);
• Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п. – ст. 178 и ст. 179 ГК РФ);
• Беседует с Продавцом и Покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине «порока воли» или недееспособности Продавца в момент заключения договора – ст. 176 и ст. 177 ГК РФ); обязанность по проверке дееспособности сторон сделки (физлиц) регламентируется статьей 43 Основ законодательства РФ о нотариате;
• Проверяет правоспособность юрлиц и полномочия их представителей (если квартира находится на балансе юрлица, и ее продает сотрудник этого юрлица);
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

Мнение эксперта

Нотариус Ирина Мясникова из Санкт-Петербурга утверждает, что из нотариально оформленных договоров опротестовывается только 0,07%, тогда как из оформленных в простой письменной форме – каждый пятый.

Кроме того, нотариус всегда – лицо незаинтересованное (в отличие от нанятого риэлтора, например). Нотариус действует от имени Российской Федерации, он независим от сторон сделки. А в случае ее оспаривания, сам нотариальный акт (удостоверение всех перечисленных выше действий) всегда имеет повышенную доказательную силу в суде.

Доказательная презумпция нотариально заверенных документов прямо указана в законе (п.5. ст.61 ГПК РФ) и подразумевает, что обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания.

Откуда нотариус получает сведения для сделки с недвижимостью?

В первую очередь нотариус, конечно, изучает представленные ему документы по сделке и беседует с ее участниками. Но кроме этого (важно!) у нотариуса есть возможность оперативного получения и проверки информации через государственную Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Эта система СМЭВ позволяет уполномоченным лицам и ведомствам обмениваться информацией и быстро получать юридически достоверные сведения из разных официальных источников. Например, на сегодняшний день нотариусы направляют электронные запросы и оперативно получают сведения из Росреестра, Налоговой службы, МВД, банков и других инстанций.

Кроме того, с 2018 года нотариусы получили доступ и к Единому государственному реестру записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). Другими словами, нотариус теперь может иметь «горячий» доступ к сведениям о рождении, смерти, усыновлении/удочерении, браке, разводе и пр.

В ближайшем будущем ожидается электронное взаимодействие посредством СМЭВ между нотариусами и ФССП, а также взаимодействие с МВД в части проверки подлинности документов, удостоверяющих личность гражданина, его представителя, или уполномоченного представителя юридического лица.

Помимо этого, каждый нотариус имеет оперативный доступ к Единой информационной системе нотариата (ЕИС), в которой регистрируются все нотариальные действия, совершенные всеми нотариусами на территории России (подтверждение – здесь). Это тоже помогает оперативно проверить сведения, касающиеся сделки с недвижимостью (например, выданные и отмененные доверенности, наследственные дела, нотариально заверенные согласия супругов на сделку и т.п.).

Очевидно, что благодаря доступу к этим системам СМЭВ и ЕИС, ценность нотариуса в сделках купли-продажи жилья существенно возрастает. Обычный юрист, риэлтор или гражданин (читай, Покупатель квартиры) доступа к этим данным не имеет.

По данным РБК, с помощью таких средств электронного контроля нотариусы уже активно пресекают попытки мошенничества в сделках с жильем – цитата:

За 2018–2019 годы нотариусы смогли выявить и пресечь в разы больше попыток мошенничества, чем в 2017-м. Федеральная нотариальная палата связывает это с появлением мощных электронных средств контроля.

Видеозапись и судебная защита

С 2015 года нотариусу предоставлено право вести видеосъемку заверяемых им сделок (см. закон об этом – здесь). Это еще больше повышает доказательную базу в случае попыток оспаривания сделок, удостоверенных нотариусом.

Видеозапись процесса позволяет подтвердить, что нотариальный акт был совершен в соответствии с законом, в присутствии конкретных граждан, и что сами граждане действовали добровольно и находились в трезвом уме и ясной памяти. Отказ же гражданина от видеофиксации нотариальных действий – это повод насторожиться и еще тщательней подойти к проверке документов и самого гражданина. Это подтверждает и Федеральная нотариальная палата (см. здесь).

В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон.

Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры. И показания нотариуса, в таком случае, существенно влияют на результат судебного решения. Насколько Покупателю важен статус «добросовестного приобретателя», как он его получает, и как это его защищает – рассказано на отдельной странице по ссылке.

Благодаря всему этому, риски оспаривания сделки для Покупателя квартиры существенно снижаются по целому ряду оснований.

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?

Особенно ценно участие нотариуса в сложных альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для Покупателя будет свидетельство нотариуса.

В случае сомнения в адекватности и дееспособности Продавца квартиры на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования. Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.

Через нотариуса удобно также проводить дистанционные сделки – с участием двух и более нотариусов одновременно. Это может понадобиться когда, например, Продавец и Покупатель квартиры находятся в разных городах и даже регионах. Тогда каждый из них находит нотариуса у себя в городе, и эти нотариусы в согласованное время связываются между собой по видеосвязи, удаленно обеспечивая совместные нотариальные действия по сделке вместе с участниками этой сделки (подробнее об этом – на сайте ФНП здесь).

Нотариус также будет крайне полезен Покупателю в случае, когда Продавец продает квартиру по доверенности. Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, правильно ли указан и достаточен ли в ней объем полномочий доверенного лица. К слову, самостоятельная проверка доверенности через общедоступный нотариальный сервис (см. ЗДЕСЬ) не показывает текст доверенности и объем выданных по ней полномочий. Эти подробности может увидеть только нотариус, благодаря доступу к Единой информационной системе (ЕИС) нотариата.

Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной.

Более того, после дополнения системы ЕИС сведениями из реестра ЗАГС у нотариуса появилась возможность оперативно получить сведения о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность (если доверитель скончался на момент сделки, доверенность автоматически становится недействительной).

Удобство проведения сделки, регистрации и взаиморасчетов

Дополнительные причины того, чтобы оформить Договор купли-продажи квартиры у нотариуса – это удобство самого процесса проведения сделки и быстрая регистрация. Удобство заключается в том, что все участники сделки размещаются в офисе нотариуса и действуют под его руководством, а сам он выступает независимым арбитром в случае возникновения споров (а споров между участниками в процессе сделки, обычно, хватает). После чего нотариус сам подает документы на регистрацию, и сам получает их обратно, а сама регистрация перехода права по нотариально заверенному Договору купли-продажи квартиры проходит в разы быстрее.

Кроме того, в случае возникновения какого-либо форс-мажора в процессе сделки, нотариус может самостоятельно обратиться в Росреестр за приостановлением или даже прекращением регистрации от имени сторон договора, который он заверил и передал регистратору. Такая возможность ему дана законом – п.2, ст.31 ФЗ-218.

У нотариуса, кстати, можно очень удобно и безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке – через депозит нотариуса (официальная услуга – см. по ссылке). Такой тип расчетов исключает риск Продавца в неполучении доступа к деньгам за квартиру, в случае задержки регистрации (хотя само участие нотариуса сильно снижает вероятность таких задержек).

Нотариус «отвечает рублем» за свои действия

Помимо всего прочего, ответственность нотариуса застрахована. А если его страхового лимита окажется недостаточно, то есть еще и коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. Кроме того, нотариус отвечает за причинённый ущерб всем своим имуществом (в отличие от обычного юриста и, тем более, риэлтора). Речь здесь идет о случаях, когда ущерб возникает по вине нотариуса, т.е. если он допустил ошибку или выполнил свои обязанности ненадлежащим образом.

Подтверждение того, что нотариусы в таких случаях действительно «отвечают рублем», приведены на сайте Федеральной нотариальной палаты – здесь (с примерами выплаты компенсаций).

Дополнительно ответственность нотариусов обеспечивается специальным компенсационным фондом ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Этот фонд начал действовать с января 2018 года. Средства из него направляются на компенсацию убытков, возникших у клиентов нотариуса или третьих лиц по его вине, если его страховки не хватит для покрытия этих убытков.

Официальные сведения о составе компенсационного фонда ФНП – здесь.

Законодательно этот фонд описан в статье 18.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Нотариусов уважают и в банках. При покупке квартиры в ипотеку, банк-кредитор, например, может потребовать от Покупателя-заемщика заверить Договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке. Этим действием банк дополнительно снижает свои риски.

Нотариус помогает, но не гарантирует…

Кое-кто может наивно вообразить, что нотариус – это решение всех проблем в сделках с квартирами; зачем тогда нужны риэлторы, юристы, тщательное изучение и проверки объектов и субъектов прав – ведь нотариус сделает все как надо. Но… мы вынуждены охладить этот приступ оптимизма. Тут не все так привлекательно, как хотелось бы.                   

На деле нотариус, безусловно, снижает некоторые риски сделки, и даже исключает отдельные риски полностью. Но остается немало других рисков, которые нотариус никак не контролирует.

Несмотря на все перечисленные выше благоприятные факторы, нужно понимать, что нотариус обеспечивает законность и правомерность только текущей сделки. И именно по законности конкретно этой сделки он отвечает своим имуществом. Что было с квартирой ДО этого, насколько правомерны были предыдущие сделки с ней – нотариус не выясняет, т.к. это уже не входит в зону его ответственности. Кроме того, нотариус руководствуется только представленными ему документами и делает выводы на основании только этих документов, не более того.

Поэтому нотариус никогда не сопровождает сделку полностью (как риэлтор или юрист, например), не выясняет происхождение документов, не требует «необязательных» для удостоверения договора справок (справки из ПНД, например, или Выписки из Домовой книги), не занимается поиском «подводных камней» в сделке и вычислением возможных «третьих лиц», не интересуется историей квартиры, предыдущими владельцами и т.п. Такие действия не входят в перечень нотариальных процедур.

 Споры по поводу того, проверяет ли нотариус дееспособность продавца квартиры, можно почитать по ссылке на нашем ФОРУМЕ.

Важно понимать, что нотариус не закрывает для Покупателя абсолютно все риски сделки с квартирой, но все же существенно снижает многие из них. Другими словами, у нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры гораздо ниже вероятность судебного оспаривания, а вероятность признания его ничтожным – практически исключена.

К тому же, «техническое удобство» проведения сделки у нотариуса (с учетом того, что нотариус сам занимается регистрацией удостоверенных сделок и может обеспечить безопасные расчеты через свой депозит) очевидно, особенно для цепочек «альтернативных сделок».

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры

Очевидно, что за удобство и безопасность надо платить. И это в интересах, прежде всего, Покупателя квартиры. Хотя на практике часто случается, что нотариальную пошлину стороны договора делят между собой поровну.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры (см. ниже по ссылке), вопреки распространенному мнению, совсем невелика относительно стоимости самой сделки, и в несколько раз меньше, чем стоимость риэлтерских услуг. Это тем более актуально, учитывая что с января 2015 года расценки нотариусов на оформление сделок с недвижимостью значительно снизились.

  ♦ Стоимость услуг нотариуса (тарифы) ♦
     (Жми! И увидишь тарифы во всплывающем окне.)

Выбрать нотариуса для удостоверения сделки с недвижимостью можно – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

После регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи квартиры, сторонам еще нужно подписать Передаточный акт. Его уже можно составлять самостоятельно (как именно – см. по ссылке), и нотариальное заверение этому акту не требуется, и на практике, обычно, не применяется.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).