Доверенность на продажу квартиры

Собственник квартиры может заключать сделку купли-продажи как лично, так и через своего представителя (доверенное лицо), письменно уполномочивая его на это нотариально заверенной доверенностью на продажу квартиры (образец ее представлен ниже по ссылке).

Доверенность составляется в одном экземпляре. Выдающий ее именуется – доверитель, а получающий по ней полномочия – представитель или поверенный.

Доверенность с максимальным набором полномочий, обычно, называют «генеральной» (хотя в законе такого понятия нет).

Все нормы выдачи доверенности, а также правила ее действия – регламентируются Главой 10, части 1 ГК РФ. Образец доверенности на право продажи квартиры – представлен ниже.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный по доверенности (со стороны Продавца) имеет ту же юридическую силу, что и договор, заключенный лично Продавцом. В самом договоре, при этом, обязательно должно быть указание на то, что за Продавца в сделке действует представитель (доверенное лицо), и указаны реквизиты доверенности.

Доверенность может быть удостоверена не только нотариусом, но и сотрудником российского консульства (если доверитель находится за границей), а также должностным лицом местного органа самоуправления (при отсутствии нотариуса в ближайшем окружении), главврачом больницы или дежурным врачом (если доверитель находится на лечении в стационаре), командиром воинской части (если доверитель военнослужащий), начальником колонии (если доверитель отбывает срок), директором пансионата или дома престарелых (если доверитель постоянно проживает в таком социальном учреждении). Об этом прямо сказано в п.2, ст.185.1 ГК РФ.

Но важно понимать, что даже внешне безупречная доверенность на продажу квартиры на самом деле может оказаться недействительной, может быть отозванной или просроченной. А еще – полномочия по доверенности могут быть переданы другому лицу (другому представителю) в порядке передоверия.

Подробнее обо всех нюансах оформления и применения доверенности в сделках с недвижимостью рассказано ниже.

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Оформление такой доверенности, согласно п.1, ст.185.1 ГК РФ, происходит у нотариуса, а при отсутствии нотариуса доверенность заверяет уполномоченное лицо из указанного выше перечня. При этом подписывает ее только сам хозяин (собственник квартиры, доверитель). Присутствие доверенного лица, на которого оформляются доверительные полномочия по продаже, необязательно.

Собственников-доверителей, при этом, может быть несколько – например, все члены семьи (если они все собственники) могут оформить доверенность на кого-то одного, чтобы он один занимался продажей квартиры от имени их всех. Тогда все они перечисляются в доверенности и ставят свои подписи как доверители (за детей подписываются родители).

Нотариус составляет текст доверенности, в соответствии с желаниями владельца, и удостоверяет его волю, ставя свою подпись и печать на документе. После этого нотариус сразу заносит данные этого документа в электронную базу Единой информационной системы (ЕИС) нотариата, и она становится доступной для проверки в «реестре доверенностей» (о нем рассказано ниже).

Стоимость доверенности у нотариуса состоит из двух частей: это общий федеральный тариф на данную услугу, плюс стоимость услуг правового и технического характера (доплата), которая зависит от региона.

Актуальные размеры госпошлин можно посмотреть в статье 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» – Федеральные тарифы (госпошлина).

Размер доплат можно посмотреть на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) – здесь – Региональные тарифы (доплата).

 

Если доверителей два или больше, то стоимость доверенности, соответственно, увеличится.

Дальше владелец квартиры сам передает эту бумагу своему представителю, когда посчитает нужным.

Реквизиты доверенности

В сделках с квартирами доверенность на право продажи должна предъявляться только в подлиннике и содержать следующие обязательные реквизиты:

• наименование – «Доверенность»;
• дата составления доверенности (при отсутствии этой даты – доверенность ничтожна);
• срок действия доверенности (если он не указан – доверенность действует в течение года);
• сведения о доверителе и о представителе (ФИО, паспортные данные и место жительства каждого);
• личная подпись доверителя.

Подпись представителя (т.е. доверенного лица) здесь не требуется.

Полномочия в доверенности

В доверенности на продажу квартиры (даже если она генеральная) должны быть четко и ясно прописаны полномочия ее носителя (представителя), а именно:

• на представление интересов собственника (Продавца квартиры) в части продажи этой самой квартиры во всех организациях, учреждениях и ведомствах, а также в отношениях с третьими лицами;
• на право расписываться за Продавца и совершать иные действия, необходимые для продажи квартиры;
• на сбор всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи квартиры;
• на подписание Договора купли-продажи квартиры (адрес) на условиях и за цену по своему усмотрению (или за указанную цену);
• на подачу документов на государственную регистрацию и получение их обратно после регистрации;
• на принятие предоплаты/аванса за квартиру;
• на проведение окончательных денежных расчетов и получение полной суммы денег за квартиру (в т.ч. на банковский счет представителя или самого доверителя, с указанием этого счета);
• на возможность или невозможность передоверия своих полномочий третьему лицу.

Доверенное лицо не имеет права совершать какое-либо действие за Продавца квартиры (например, принимать деньги), если полномочия на эти действия прямо не указаны в доверенности. Покупателю надо помнить об этом и внимательно читать состав доверенности, чтобы не отдать деньги тому, кто не имеет права их получать.

Примечание.

Представитель по доверенности не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. То есть, к примеру, представитель не может сам купить у доверителя квартиру по доверенности от него же.

В доверенности может также содержаться указание на возможность передоверия представителем своих полномочий другому лицу (новому представителю). В таком случае представитель подписывает новую доверенность на третье лицо и так же удостоверяет ее нотариально (ст.187 ГК РФ). При этом, срок новой доверенности и объем полномочий по ней не должны превышать существующие в первой доверенности.

Обычно, в практике рынка недвижимости так не делают (т.к. это увеличивает риск, связанный с действиями по доверенности), но закон допускает эту возможность.

Доверителю после составления доверенности нужно ее внимательно прочитать и проверить. Нотариус может опечататься в важных сведениях, например в фамилии, реквизитах паспорта или адресе. В таком случае доверенность окажется недействительной.

Срок действия доверенности

Максимальный срок действия доверенности, который можно в ней указать – не ограничен (до изменений 2013 года в ГК, максимальный срок был 3 года). То есть можно указать любой срок ее действия (хоть на 50 лет); но доверенность не может быть выдана бессрочно.

Если срок действия в доверенности не указан, то он принимается равным одному году с момента ее выдачи (ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не указана дата ее выдачи – ничтожна.

Когда доверенность на продажу квартиры недействительна

Вообще, несмотря на законность применения доверенности в сделках, на рынке недвижимости принято их избегать (особенно генеральных доверенностей на продажу квартиры).

Дело в том, что использование доверенности при продаже квартиры, открывает большие возможности для мошеннических действий, которые не всегда возможно отследить или предотвратить. Мошенник может заполучить такую доверенность при помощи обмана, угрозы, шантажа или подделки самой доверенности. И при наличии такой бумаги на руках у злоумышленника, все остальные его действия приобретут внешне законный вид.

Как именно применяется доверенность для мошеннических действий в недвижимости, рассказано в специальном разделе «Махинации с жильем» по ссылке.

Помимо явно криминальных случаев, сделка купли-продажи квартиры, произведенная по доверенности, может быть признана судом недействительной и по вполне житейским причинам, например:

• У доверенности может закончиться «срок годности», о котором говорилось выше (пп.1, п.1, ст. 188 ГК РФ)
• Доверенность может быть отозвана (отменена) доверителем или одним из доверителей-собственников, выступающих совместно (пп.2, п.1, ст. 188 ГК РФ), и тогда представитель на момент сделки может вообще не иметь никаких полномочий, но на сделке об этом может никто не знать.
• Доверитель может скончаться к моменту совершения сделки купли-продажи квартиры, либо он может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим – и это также будет означать прекращение действия доверенности (пп.6, п.1, ст. 188 ГК РФ).
• В отношении доверителя или представителя инициирована процедура банкротства, при которой должник утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности (пп.7, п.1, ст.188 ГК РФ).

А сделка, совершенная по недействительной доверенности, также считается недействительной. Особенно про этот риск следует помнить Покупателю квартиры.

Важно! Доверитель в любой момент может отозвать доверенность. Например, если изменились жизненные обстоятельства, и в доверенности больше нет необходимости.

Отмена/отзыв доверенности на продажу квартиры тоже должна быть удостоверена нотариусом, и нотариус, в соответствии со статьей 34.3 закона о нотариате, вносит эти сведения в общедоступный «реестр доверенностей» (о нем ниже). Отозвать нотариальную доверенность (т.е. заверить распоряжение об отмене доверенности) может любой нотариус, не обязательно тот, кто заверял ее.

Ну, и конечно, когда исполняется основное полномочие, на которое была выдана доверенность (т.е. продажа квартиры), доверенность тоже перестает действовать.

«Покупатель должен знать…»

Законодатели сделали вид, что попытались защитить Покупателя в рискованной для него ситуации с отменой доверенности. В закон внесли норму, которая обязывает доверителя (собственника квартиры), при отмене доверенности, незамедлительно известить об этом как своего поверенного, так и известных ему третьих лиц, с которыми поверенный должен был вступить в сделку (п.1, ст. 189 ГК РФ). А если доверитель умер, то сообщить представителю о прекращении доверенности должны его наследники.

Закон также предусматривает, что если Покупатель квартиры не знал и не должен был знать о том, что действие доверенности прекращено, то последствия сделки для него остаются в силе (п.2, ст. 189 ГК РФ). НО!…

Но фраза «не знал и не должен был знать» здесь имеет коварное значение. В пункте 1 той же статьи указано, что если Покупатель не проверил отмену доверенности на продажу квартиры в общедоступном реестре нотариальных действий (о нем ниже), то это его проблемы. То есть, если в реестре сведения об отмене доверенности присутствуют, то Покупатель «должен был знать» об этом. Буквально в законе это звучит так:

«Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий…»

В результате таких хитросплетений закона, судебные споры из-за использования доверенности при продаже квартир – не такая уж редкость. Поэтому в целях безопасности, доверенность рекомендуется использовать только для сбора документов для сделки, а подписывать договор купли-продажи, и получать деньги по нему должен лично Продавец квартиры (собственник).

Такая доверенность, выдаваемая только на сбор документов без права продажи квартиры, может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

Реестр доверенностей – открытые данные

Федеральная нотариальная палата (ФНП) ведет официальный электронный реестр выданных и отмененных доверенностей. В соответствии со статьями 34.2 и 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, все нотариусы обязаны вносить сведения о совершении нотариальных действий (в том числе об отмене доверенностей) в специальный реестр Единой информационной системы нотариата (ЕИС).

Там же можно увидеть и сведения о доверенностях, удостоверенные работниками консульских учреждений России за рубежом (эти данные поступают из консульств через МИД РФ в ФНП, а оттуда – в реестр).

Доступ к этому «реестру доверенностей» свободный. Любой желающий может зайти на этот сайт (онлайн-сервис) и по реквизитам конкретной доверенности убедиться в ее действительности или в ее отзыве/отмене доверителем. Кроме того, после дополнения системы ЕИС сведениями из ЗАГСов, из реестра доверенностей можно получить информацию (при наличии) о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность (подтверждение – здесь). Сама доверенность в таком случае будет помечаться в ЕИС как утратившая силу.

Проверить предъявленную на сделке доверенность через реестр доверенностей можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Сама единая информационная система нотариата (ЕИС) заработала в полный рост с января 2018 года (подтверждение – здесь). В этой системе теперь регистрируются все нотариальные действия, совершаемые всеми нотариусами на территории России, в том числе – выдача и отмена доверенностей на распоряжение недвижимостью.

Как действовать Покупателю, в случае, когда квартиру ему продают по доверенности, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> Проверка личности Продавца квартиры >> Квартиру продают по доверенности.

Владельцу же недвижимости имеет смысл защитить свое право собственности от утери (например, от продажи по поддельной доверенности) путем запрета регистрации сделок без своего личного участия (подробнее по ссылке).

А что если сам Покупатель хочет дать доверенность на покупку квартиры? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).