Микродоли в квартирах запретили, но… они остались

С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые коснулись собственников небольших долей в недвижимости, так называемых «микродолей». Начиная с этой даты, законом запрещено выделять (за некоторыми исключениями) и продавать такие микродоли жилых помещений.

Как отразится эта норма закона на рынке недвижимости? Поможет ли она в борьбе с квартирными рейдерами, которые покупали микродолю в квартире и начинали создавать проблемы для жизни другим сособственникам? Об этом размышляет юрист Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Наталия Булахова.

Если раньше закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности (владелец жилого помещения мог продать даже один квадратный метр), то отныне он этого сделать не сможет. Сегодня доля каждого собственника в праве общей долевой собственности на жилье не может составлять менее 6 кв. метров общей площади (кроме некоторых исключений – о них ниже).

Таким образом, после 1 сентября 2022 создание новых микро долей становится невозможным. А любая сделка по приобретению и отчуждению ранее образованной микродоли в жилом помещении запрещена.

Глобально закрыть вопрос с рейдерскими захватами, как и с «резиновыми» квартирами, вряд ли, получится. А чтобы ответить на поставленные вопросы хотелось бы немного рассказать предысторию создания этого закона, у которого оказалась достаточно нелегкая судьба.

Борьба с микродолями на рынке недвижимости – с чего все началось

Законопроект № 346930-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части конкретизации прав собственника жилого помещения) был зарегистрирован в Госдуме РФ в декабре 2017, а в мае 2018 был принят в первом чтении.

Изначально данным законопроектом планировали установить запрет дробить жилые помещения на доли размером меньше учетной нормы.

Это значит, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована только при условии, что размер такой доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы площади жилого помещения на одного человека. Данная площадь определяется ст. 50 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п.4 данной статьи учетная норма площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (п.5 ст.50 ЖК РФ). Для примера, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв. метров.

Также законопроектом предполагалось ограничить право собственника на вселение в данное жилое помещение третьих лиц в том случае, если в результате такого вселения на каждого проживающего в этом жилом помещении будет приходиться менее той же самой учетной нормы площади. Без ограничений по учетным нормам законопроектом планировалось вселять только супругов, детей или родителей собственника доли.

Так что изначально законопроект имел четкую юридическую направленность. Он действительно реально ограничивал рейдерские захваты квартир, существенно ограничивая юридические основания для заселения в жилые помещения. То есть он защищал граждан от тех случаев, когда кем-то приобретается в собственность «микродоля» в квартире, после чего туда вселяются «профессиональные соседи», которые создают невыносимые условия жизни другим сособственникам, и, используя ежедневный прессинг, вынуждают «старожилов»-сособственников этого жилья переоформлять за символические деньги свои доли на своих новых агрессивных совладельцев.

Но до второго чтения в Госдуме законопроект № 346930-7 так и не дошел, и на этапе внесения очередной порции поправок работа по нему затихла до 2021 г.

Хочу отметить, что в ноябре 2019 года в Госдуме был зарегистрирован еще один законопроект № 835938-7, который касался имущественных отношений супругов. Этим законопроектом планировалось внести масштабные правки в Семейный кодекс, принятый еще в 1995 году, а также другие нормативные акты: закон о банкротстве, закон о госрегистрации недвижимости и основы нотариата, также связанные с имущественными правами супругов.

В октябре 2021 года Комитет Госдумы РФ по госстроительству и законодательству назначили ответственным по работе над этими двумя законопроектами. В результате проведенной работы глобальный законопроект с изменениями в Семейном кодексе был сильно сокращен, а затем в него просто включили (дополнили) всего одну норму  из первого законопроекта о «микродолях». В результате Госдумой был принят Федеральный закон № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в законную силу с 1 сентября 2022 года (далее – закон 310-ФЗ).

Честно говоря, после ознакомления с нормами закона 310-ФЗ, приходит на ум такое народное выражение, как «гора родила мышь». То есть, изначально планировалось внести жизненно необходимые дополнения в нормы действующих отраслей права. В итоге же получился сильно сокращенный вариант, который фактически свел «на нет» всю масштабную правовую работу коллектива разработчиков.

Запрет на микродоли и квартирные рейдеры

Несомненно, закон о «микродолях», даже принятый в таком усеченном виде, сыграет свою положительную роль, существенно сократив сделки с «микродолями» на рынке недвижимости, но говорить о полном искоренении и победе в борьбе с квартирными рейдерами, на мой взгляд, очень ошибочно.

Главным плюсом принятого закона 310-ФЗ является то, что в массовом порядке будет невозможно проводить сделки с дроблением (разделом) жилых помещений на миниатюрные доли, вроде, 1/100 или даже 1/1000 доли в праве собственности на жилое помещение, как это было до этого.

Но также предполагаю, что лица, занимающиеся рейдерскими захватами, несомненно найдут выход и после принятия данного закона, подстроившись под новые условия. Предполагаю, что те же самые квартирные рейдеры просто подкорректируют свою работу на рынке недвижимости, подгоняя ее под новые минимальные нормы «минидолей».

Просто «распил» собственности в жилом помещении на доли, например, в целях получения покупателями этих долей регистрации по месту жительства, будет теперь осуществляться с учетом минимального размера доли, что, несомненно, увеличит в разы ценник таких предложений.

Действие закона о запрете продажи микродолей

Стоит отметить, что действие закона 310-ФЗ распространяется на правоотношения (сделки) только с 1 сентября 2022 года. Следовательно, все ранее оформленные микродоли в жилых помещениях (те же 1/100 или даже 1/1000) остаются легитимными. И таких объектов достаточно много на рынке недвижимости. Не стоит забывать, что рынок недвижимости постоянно наводнялся такими микродолями в течение более 30-ти лет, и, скорее всего, совсем с рынка они никуда не исчезнут и после принятия данного закона, останутся в обороте на рынке недвижимости.

Кроме этого, в новом законе собственнику доли в жилом помещении запрещено только «…совершать действия, влекущие РАЗДЕЛЕНИЕ этой доли в праве общей собственности», если пропорциональный размер образуемых долей составит менее 6 кв. метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника (п.1.1 ст.30 ЖК). Следовательно, обладатель мизерной доли в праве долевой собственности жилого помещения может спокойно продать свою долю третьему лицу целой, переоформив ее на того же рейдера. Поскольку по буквальному толкованию новой нормы закона действий по разделу «микродоли» не происходит, доля целиком переоформляется на третье лицо.

Потом действие принятого закона не распространяется на апартаменты, которых огромное количество на рынке недвижимости и которые активно используются гражданами для постоянного проживания. В соответствии с действующим законодательством апартаменты относятся к нежилым помещениям.  Так что минимальные размеры долей в апартаментах данным законом не ограничены, следовательно, рейдерские захваты апартаментов после приобретения в них любого размера доли тоже ничем не ограничены.

Исключения из закона – когда микродоли в квартире допустимы

Также законом 310-ФЗ в перечень исключений добавлены и сделки с жилыми помещениями, которые приобретались с привлечением средств материнского капитала в долевую собственность членов семьи. Так что сегмент жилых помещений, не попадающий под ограничения по размерам «микродоли», достаточно обширен, он будет на рынке недвижимости сохранен, а значит, спорные ситуации будут возникать и в дальнейшем, большинство из которых связаны именно с фактическим заселением одного сособственника в жилое помещение при противодействии этому другого.

Хочу отметить, что рынок недвижимости и далее будет пополнятся новыми «микродолями», размеры которых будут меньше пропорциональному размеру 6 кв.метров общей площади. В данном случае я исхожу из того, что новые положения п.1.1 ст.30 ЖК РФ содержат открытый перечень исключений, в отношении которых не применяются данные ограничительные нормы. Так эти нормы «не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений».

Напоминаю, что в итоговый закон не были включены нормы законопроекта, ограничивающие право собственника на вселение в жилое помещение третьих лиц в том случае, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее той же учетной нормы площади.

Тем не менее, несомненно одно – решение назревшего больного вопроса с «микродолями» и «резиновыми квартирами» необходимо было решать. Хорошо, что хоть пусть небольшими шажками, постепенно, но законодательство стало меняться в этом направлении. Начало положено. Дальше уже можно будет смотреть наработанную практику и корректировать нормы права в нужном направлении.

Записал Вениамин Вылегжанин

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).