Как не лишиться квартиры в браке и при разводе – советы юриста

В интернете периодически всплывают истории про брачных аферистов, которые под благовидными предлогами втираются в доверие к своим жертвам, а затем разными способами завладевают их имуществом. Как правило, речь идет о квартирах жертв.

О том, как действуют брачные аферисты, о существующих схемах афер с квартирами в период брака и при разводе, а также о том, как от этого защититься и не потерять свое жилье, порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказала Ирина Роганова – старший юрист ЮК «Неделько и партнеры».

При выборе спутника жизни мы редко заранее задумываемся над вопросом, какие имущественные последствия нас ожидают при разводе: кто будет собственником квартиры, дачи и иного имущества. Еще реже будущие супруги обсуждают этот вопрос между собой, и лишь единицы оформляют достигнутые договоренности документально. Именно этим и пользуются так называемые «брачные аферисты», которые промышляют на рынке недвижимости.

Случаи махинаций с квартирами брачными аферистами встречаются довольно часто. Мошенники стремятся получить права на недвижимость, вступая в брак с владельцами жилья, и становятся собственниками квартиры или ее доли. Потом этим имуществом они владеют уже на законных основаниях вместе с супругом, или оформляют его отдельно на себя при расторжении брака и продают на рынке.

Стоит сказать сразу, что единого «портрета», по которому мошенники выбирают себе жертву, нет. Стать жертвой аферистов и лишиться квартиры в браке или при разводе могут как женщины, так и мужчины, однако, по статистике, около 75% пострадавших – мужчины. Возраст и национальность играют второстепенную роль: жертвой может стать как молодой человек, так и взрослый или даже пожилой. Нет тех, кто «застрахован» от махинаций с имуществом в браке.

Как распознать брачного афериста?

Конечно, не стоит подозревать в обмане и корыстных намерениях всех, кто заводит речь о свадьбе. Так можно полностью разочароваться в жизни и в людях. Но и забывать о возможных аферах при вступлении в брак тоже не следует. Для этого надо держать в голове признаки таких корыстных намерений и понимать, как ведут себя брачные аферисты, чтобы не потерять квартиру в браке и при разводе с таким человеком.

Есть несколько законных способов, которыми мошенники могут воспользоваться с целью завладеть недвижимым имуществом другого человека.

Как известно, имущество супругов может быть добрачным (нажитым до вступления в брак) или совместно нажитым (приобретенным, когда супруги состоят в браке). Добрачное имущество в случае развода остается у своего хозяина в полном объеме, а вот совместно нажитое имущество делится по закону пополам между супругами. Мошенники могут как действовать через добрачное имущество, отнимая его через способы, которые мы рассмотрим ниже, так и пытаться изменить способ раздела совместно нажитого имущества.

Мошеннические схемы брачных аферистов

Давайте рассмотрим схемы мошенников и подумаем, как можно избежать такой ловушки со стороны брачных аферистов.

1. Мошенническая схема №1: заключение брачного договора, по которому личная квартира одного супруга (хозяина) или совместная квартира «переписывается» полностью на другого супруга (мошенника).

Аферист может злоупотреблять доверием жертвы, манипулировать, угрожать или надеяться на юридическую безграмотность или невнимательность хозяина имущества. Цель – заключить брачный договор и переписать имущество на нового владельца. Аргументы мошенника могут быть разными: «Перепишем квартиру и получим льготы на жилье» или «Сможем встать в очередь за новой квартирой от государства», либо же давление на эмоции через уговоры, упрашивания, жалобы или скандалы (часто применяется аферистками-женщинами).

Как избежать ловушки мошенников №1: внимательно читайте такой договор, изучайте все пункты, которые подписываете. Если вы не понимаете значение тех или иных формулировок или сомневаетесь в их смысле, не стоит надеяться на удачу – обратитесь к специалистам (юристу, риелтору, нотариусу), чтобы получить разъяснения по всем сомнительным положениям.

Брачный контракт – это цивилизованный инструмент, который помогает защищать семьи и регулировать отношения внутри них. Помните, что можно изменить брачный договор: внести в него изменения или расторгнуть его.

2. Мошенническая схема №2: продажа личной недвижимости и приобретение новой общей «семейной» квартиры.

Допустим, у вас есть комната, квартира-студия или иное жилье, в котором было комфортно проживать одному или вдвоем. Это жилье вы приобрели до брака или получили в дар или по наследству в период брака – то есть владельцем и полноправным хозяином являетесь вы лично. Появление супруга и детей приводит к необходимости расширения жилплощади и улучшения жилищных условий.

Для этой цели вполне закономерным и логичным решением является продать свою «личную» жилплощадь, добавить некую сумму денег и приобрести более просторную квартиру. Важно понимать, что новая квартира уже станет совместной собственностью обоих супругов, даже если большая часть средств на ее приобретение поступила от продажи вашей личной квартиры и доплату вы тоже вносили самостоятельно.

Пример на цифрах: допустим, свою «личную» квартиру вы продаете за 10 миллионов рублей, а новую квартиру приобретаете за 14 миллионов. При разводе раздел имущества, приобретенного в браке, осуществляется в равных долях – то есть пополам. Тогда в нашем примере стоимость доли каждого из супругов в новой квартире будет составлять 7 миллионов рублей. Таким образом, супруг, который продал добрачную квартиру «теряет» в стоимости своего имущества 3 миллиона рублей, не считая еще и потерянной суммы доплаты.

Как избежать ловушки мошенников №2: осмотрительнее относиться к сделкам с недвижимостью и выбору спутника жизни, или воспользоваться тем же брачным контрактом, по условиям которого собственность между супругами может распределяться произвольно.

3. Мошенническая схема №3: неприватизированные квартиры – мошенник «прописывается» в квартиру, в которой другой супруг проживает на основании договора социального найма, и приватизирует ее.

В нашей стране до сих пор много квартир и комнат, которыми пользуются граждане на основе договора социального найма – по статистике, доля такого неприватизированного муниципального жилого фонда составляет примерно 20%. По закону право на проживание в таком жилье имеет наниматель и члены его семьи. К членам семьи относится, в том числе и супруг (а также родственники супруга). При регистрации брака супруг «прописывается» на квадратные метры другого супруга и становится полноправным пользователем данного жилья наравне с нанимателем.

Пример: на эту схему часто попадаются женщины, которые выходят замуж за мужчин, приехавших в Россию «на заработки». Помимо фактического проживания, вновь прописавшийся супруг вправе рассчитывать и на приватизацию данного имущества на свое имя. Более того, родственники вновь прописанного супруга также имеют право стать пользователями данной жилплощади на правах родства, и так же принять участие в приватизации квартиры. Это означает, что при разводе квартира будет разделена в равных долях на ВСЕХ прописанных на момент приватизации лиц.

Как избежать ловушки мошенников №3: приватизировать квартиру до вступления в брак и быть осмотрительнее, чтобы не попасться на ловушку №1 или №2 с приватизированным жильем.

4. Мошенническая схема №4: признание приобретенной в браке квартиры личной собственностью одного из супругов по праву «дарения» денежных средств.

При разделе имущества один из супругов предоставляет документы, из которых следует, что на приобретение жилья использовались его личные средства. Например, недобропорядочный супруг (аферист, мошенник) может неожиданно «найти» договор дарения денежных средств родителями как раз накануне приобретения вашей совместной квартиры. И суд, скорее всего, признает в данном случае квартиру собственностью того, чьи родители «подарили» денежные средства, которые были использованы на покупку.

Как избежать ловушки мошенников №4: на моменте покупки совместного имущества отследить и сохранить все документы, удостоверяющие, сколько и каких средств вложили супруги в покупку совместной квартиры.

Из-за корысти и жажды наживы недобропорядочные люди могут быть очень изворотливыми и идти на крайние меры. Как было сказано в начале: застраховать себя от махинаций с недвижимым имуществом в браке сложно. Мошенники регулярно, уже на протяжении многих лет используют эти схемы, которые мы рассмотрели выше, поэтому будьте бдительны и подходите к вступлению в брак осознанно.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).