Совместная покупка квартиры

Совместная покупка недвижимости отличается по своему оформлению и правовым последствиям, в зависимости от того, кто именно покупает – супруги, родственники или посторонние люди.

Если речь идет о покупке общего жилья супругами, то это частая практика на рынке недвижимости, и особых вопросов она не вызывает. Права супругов на купленное жилье ясно и однозначно установлены Гражданским и Семейным кодексами. Подробнее о них можно прочитать по приведенной ссылке в Глоссарии.

А как купить квартиру в общую совместную или долевую собственность, если покупатели НЕ являются супругами? И можно ли совместно взять ипотечный кредит на подобную покупку?

Таким вопросом задаются, как правило, молодые люди, живущие в гражданском браке, либо близкие родственники (братья и сестры, например), либо те, кто покупает общую недвижимость в складчину в инвестиционных целях. Во всех этих случаях формально независимые друг от друга люди хотят совместно вложиться в приобретение жилья. Так можно ли это сделать?

Можно. Закон это позволяет. Но тут есть свои нюансы, которые отличают такую сделку от обычной покупки в личную собственность. В чем тут особенность?

Для начала внесем ясность в терминологию. Когда недвижимостью владеют двое или несколько человек, то собственность может быть:

• общей совместной, или
• общей долевой.

Подробнее о видах собственности на квартиру и их принципиальных отличиях друг от друга – рассказано в Глоссарии по ссылке. Здесь же мы лишь отметим, что купить квартиру в «общую совместную» собственность могут только супруги. Для всех остальных покупку недвижимости нужно оформлять в «общую долевую» собственность.

Очевидно, что закон сделал доступным «общее совместное» владение только для тех, кто находится в очень близких семейных отношениях (муж и жена), и может распоряжаться своим жильем только согласованно (совместно), как единый собственник.

А как быть остальным? Как оформить квартиру в общую собственность (на двоих или на троих) другим родственниками или даже посторонним людям? Рассмотрим типовые варианты.

Совместная покупка жилья – как оформить

Квартиры покупают на общие деньги как для личного проживания, так и в инвестиционных целях (когда денег одного инвестора не хватает). В первом случае приобретение может происходить как на первичном, так и на вторичном рынках. А во втором случае подобные совместные вложения происходят, обычно, на «первичке» – покупка новостройки с целью перепродажи и получения дохода.

• На первичном рынке заключают Договор долевого участия или Договор уступки прав требования;
• На вторичном рынке заключают Договор купли-продажи квартиры.

Подробнее об оформлении этих видов договоров – см. по приведенным ссылкам в Глоссарии.

Независимо от целей приобретения – для проживания или в качестве инвестиционного вложения – совместная покупка квартиры (например, на двоих собственников, не в браке) происходит по одному сценарию и имеет одинаковые юридические последствия.

Во-первых, квартира оформляется в общую долевую собственность. То есть в договоре указываются два покупателя и обозначаются размеры их долей собственности (например, 40% и 60%).

Во-вторых, пользоваться и распоряжаться долевой собственностью, владельцы могут только по общему соглашению между собой. Вместе с тем, каждый владелец доли может продать, подарить или завещать свою долю собственности по своему усмотрению (согласно ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи своей доли, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими сособственниками.

Все это накладывает на покупателей-совладельцев квартиры определенные ограничения и неудобства. Особенно, при совместной покупке новостройки в инвестиционных целях. Ведь со временем между партнерами-соинвесторами могут возникнуть разногласия по поводу того, когда и на каких условиях лучше продавать инвестиционную квартиру.

Кроме того, таким соинвесторам нужно помнить, что если кто-то из них женат (замужем), то его супруг тоже будет иметь права на купленную квартиру на основании установленной законом общей совместной собственности супругов. И для продажи квартиры партнерам-соинвесторам понадобится письменное согласие этого супруга. А если один из инвесторов решил развестись, то объект инвестиций может стать предметом раздела общего имущества супругов.

Если денег на покупку квартиры не хватает даже при совместных вложениях, то здесь на помощь приходит ипотека.

Совместная покупка квартиры в ипотеку

Как родственники, так и «не родственники» имеют возможность обратиться в банк за оформлением совместного ипотечного кредита на покупку общей квартиры.

Раньше банки избегали выдачи ипотечных кредитов гражданам, которые не находятся в родственных отношениях (в т.ч. в браке). Но время идет, спрос рождает предложение, и теперь банки готовы рассматривать в качестве созаемщиков формально независимых друг от друга людей – в том числе партнеров-соинвесторов или «гражданских супругов».

Совместная ипотека для покупки квартиры может оформляться разными способами:

1. Заемщиком выступает один, а второй выступает поручителем по кредиту.
2. Заемщиком выступают сразу оба покупателя (созаемщики).

Финансовая ответственность перед банком в этих случаях различна. Например, ответственность поручителя перед банком – субсидиарная, то есть возникает только тогда, когда основной заемщик не в состоянии выплачивать кредит (фактически – банкрот). А ответственность двух созаемщиков перед банком – солидарная, то есть равная, одинаковая. Здесь банк может требовать погашения кредита одновременно с обоих заемщиков, как по частям, так и целиком (ст. 323 ГК РФ). Заемщики здесь должны сами договориться, кто и когда выплачивает свою долю кредита, иначе кому-то одному придется расплачиваться за двоих.

На практике покупатели-родственники, обычно, предпочитают первый вариант (поручительство), а партнеры-соинвесторы – второй (совместный заем).

Налоговые вычеты при совместной покупке квартиры

Что касается имущественных​ налоговых вычетов. При совместной покупке квартиры (не супругами), как с привлечением ипотеки, так и без нее – право на возврат НДФЛ (13%) имеют оба покупателя-соинвестора.

Вычет за покупку жилья (до 2 млн. руб.) будет рассчитываться исходя из условий Договора купли-продажи квартиры – каждый, указанный в договоре Покупатель будет иметь право на налоговый вычет соразмерно своей доле в праве.

А вычет за уплаченные по совместной ипотеке проценты (до 3 млн. руб.), будет начисляться каждому соинвестору при предъявлении своих банковских платежек на погашение кредита.

Для супругов, находящихся в официальном браке, распределение имущественных вычетов за купленную квартиру происходит по другим правилам. Подробно это рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).