Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). А в отличие от обычного договора соинвестирования, ДДУ защищает права и интересы дольщика гораздо больше. Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Отличие ДДУ от других договоров соинвестирования строительства

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214.

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся (п.4 и п.5, ст.4 ФЗ-214):

1. Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа и расположения на этаже, наличие балконов/лоджий, и т.д., включая графический план помещения), согласно проектной документации Застройщика;
2. Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
3. Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
4. Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
5. Указание, каким способом Застройщик обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (отчисления в компенсационный фонд или применение счетов эскроу – об этом ниже);
6. Если Застройщик строит социальные объекты на деньги дольщиков, то необходимо указание в ДДУ назначения таких объектов, а также размеров затрат, подлежащих возмещению дольщиками (п.5, ст.18.1 ФЗ-214).

Эти существенные условия договора в обязательном порядке должны соответствовать информации, которая содержится в Проектной декларации, опубликованной на сайте Застройщика на момент заключения ДДУ. Если сведения в декларации и ДДУ окажутся разными, то такой договор может быть признан недействительным по иску дольщика (п.4.1, ст.4 ФЗ-214).

Идентификация объекта в договоре, помимо адреса, технических характеристик и графических планов, должна указывать также его назначение. Например, «жилое» (если покупается квартира), или – «нежилое» (если покупается апартамент или машиноместо в подземном паркинге).

Срок договора определяет период инвестирования денег в строительство. Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6 ФЗ-214).

Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре (п.2, ст.5 ФЗ-214) – например, в случае увеличения/уменьшения реальной площади построенной квартиры относительно проектной.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и строительных недостатков в новой квартире, потребовать от Застройщика (важно! – если иное не установлено договором) их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов, либо уменьшения цены договора (п.2, ст.7 ФЗ-214). Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года (п.5 и п.5.1, ст.7 ФЗ-214).

Если недостатки окажутся слишком серьезными (существенными), то дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги с процентами (п.3, ст.7 ФЗ-214).

Но… Важно!

Если Застройщик докажет, что обнаруженные в течение гарантийного срока недостатки произошли вследствие нормально износа, или вследствие нарушения требований к процессу эксплуатации, или вследствие ненадлежащего их ремонта дольщиком, то он (Застройщик) никакой ответственности за это не несет (п.7, ст.7 ФЗ-214).

Обеспечением своих обязательств по договору перед дольщиком для Застройщика служит либо отчисление в компенсационный фонд (если регистрация первого ДДУ проекта произошла ранее 1 июля 2019 года), либо механизм счетов эскроу (после 1 июля 2019 года, с введением обязательного проектного финансирования стройки). Подробнее об этих механизмах защиты денег дольщиков – см. по ссылкам.

Дополнительные условия в ДДУ

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся «по соглашению сторон» при оформлении покупки квартиры в строящемся доме. На самом деле, никакого «соглашения сторон» тут не происходит. Юристы Застройщика составляют единый шаблон ДДУ таким образом, чтобы максимально обезопасить строительную компанию, увеличить ее доход (например, за счет доп. услуг) и уменьшить ее ответственность перед дольщиками.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

• Возможность изменения проектной документации (и проектной декларации, соответственно), изменения формата продажи квартиры (например, с отделкой, без отделки, или «под чистовую отделку»), изменения фактической площади квартиры (закон допускает изменение площади в пределах 5% от проектной – пп.2, п.1.1, ст.9 ФЗ-214), изменения цены договора, и т.д.
• Порядок и сроки оплаты договора (в т.ч. с использованием не только счета эскроу, но и аккредитива);
• Порядок и сроки приемки квартиры дольщиком (в т.ч. подписания Передаточного акта);
• Порядок фиксирования обнаруженных строительных недостатков, их оценки, предъявления претензий и решения этих вопросов;
• Суммы, условия и порядок оплаты коммунальных услуг дольщиком (в т.ч. определения управляющей компании);
• Порядок регистрации права собственности дольщика на квартиру (в т.ч. за дополнительную плату);
• Возможность уступки прав требования по договору только с согласия Застройщика (в т.ч. за дополнительную плату);
• Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
• Порядок урегулирования споров;
• Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к. действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона. Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет (как того требует закон), а только 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

  ♦ Примеры «творчества» Застройщиков в формулировках условий ДДУ ♦
     (Жми! И увидишь, что добавляют Застройщики в свои договоры.)

Если отдельные пункты ДДУ явно противоречат установкам закона о долевом строительстве (ФЗ-214), то приоритет отдается закону. Но не все дольщики хорошо знают свои законные права, и этим иногда пользуются Застройщики, прописывая в ДДУ отдельные условия в свою пользу. Чтобы отстоять свои законные права, дольщику зачастую приходится обращаться в суд. Или принимать условия ДДУ как есть…

С января 2017 года Застройщики обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

  ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

 — Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.  

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства. В частности, если Застройщик приостановил ход строительства или существенно изменил проектную документацию, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан (ведь, деньги дольщика, фактически, находились в распоряжении банка, а не Застройщика).

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят всегда только в безналичной форме – с банковского счета Покупателя на специальный счет эскроу (до 2019 года платежи зачислялись сразу на счет строительной компании). Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А так как оплата происходит уже после регистрации ДДУ, то Застройщик тоже страхуется от неоплаты договора, и для этого может включить в условие ДДУ предварительное открытие дольщиком аккредитива. Тогда после подписания ДДУ, но до его регистрации, дольщик вносит всю необходимую сумму на аккредитивный счет, с которого деньги после регистрации договора автоматически будут зачислены на эскроу-счет.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

Рассрочка платежа по ДДУ на практике применяется редко. Обычно, оплата происходит единовременным платежом (чаще, с использованием ипотечного кредита).

ДДУ – защита для дольщика, но не гарантия

Покупателю квартиры в новостройке необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом (что делать в этом случае дольщику – см. по ссылке). Все это может случиться. В том числе и по независящим от Девелопера причинам.

Но главное, ДДУ дает дольщику много инструментов для защиты своих прав требования и обеспечивает финансовую защиту своих вложений в стройку на случай, если Застройщик нарушит обязательства по договору.

Как анализировать и заключать ДДУ, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ (по ссылке)

Отдельной защитой для дольщика, заключившего ДДУ, является также его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).