Передача денег за квартиру

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

На первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

Для Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – счет эскроу (подробнее – по ссылке).

На вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь рассчитываются за квартиру – как наличными, так и по безналу (в т.ч. если квартира покупается в ипотеку или с помощью субсидий).

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать «чемодан денег» Продавцу довольно рискованно. Особенно, при «альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

Существуют четыре безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

1. Банковская ячейка (мини-сейфы в депозитарии);
2. Аккредитив;
3. Сервис безопасных расчетов (СБР);
4. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса).

Первый способ используется при расчетах наличными деньгами, остальные способы – для расчетов исключительно по безналу. При этом, в Договоре купли-продажи квартиры следует указать отдельным пунктом, каким именно способом предполагается проводить взаиморасчеты сторон по сделке (иначе, возможны неприятные сюрпризы в спорных ситуациях).

Рассмотрим все четыре способа по порядку (кратко, основное – здесь; детально – по ссылкам в отдельных статьях). А в конце здесь дадим еще важное замечание, касающееся проведения расчетов по сделкам.

Расчеты за квартиру через банковскую ячейку

При расчетах наличными на «вторичке», самый распространенный и безопасный способ передачи денег за квартиру – это расчет с помощью банковской ячейки. Условия здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых «альтернативных» (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких квартир).

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище-бункере банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем (важно!), банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему (ст.922 ГК РФ – Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе). Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность расчетов через ячейку при покупке квартиры.

Правда, по желанию клиента, банк по отдельному договору может предоставить сейф с описью ценностей для хранения.

Суть метода взаиморасчетов здесь следующая: Покупатель вместе с Продавцом пересчитывают в банке наличность, потом Покупатель закладывает деньги в арендованную ячейку, и сотрудник банка ее запирает. Доступ к ячейке блокируется как Продавцу, так и Покупателю, в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки).

В этом допсоглашении Покупатель и Продавец сами определяют – кто, когда и на каких условиях получает доступ к ячейке с деньгами, а банк выполняет эти условия, обеспечивая сохранность денег и контролируя доступ к ячейке.

Продавец получит доступ к деньгам только если он в течение определенного времени, необходимого для оформления и регистрации продажи квартиры, представит в банк документы, подтверждающие продажу (например, ДКП и Выписку из ЕГРН). Если же сделка по каким-то причинам не состоялась, то по истечении указанного в допсоглашении срока, к ячейке получит доступ Покупатель, который сможет забрать свои деньги назад.

Это если кратко, в общих чертах. А подробно механизм проведения расчета через банковскую ячейку (с условиями, документами, схемой доступа, нюансами, и т.д.) показан в отдельной статье по ссылке.

Таким видом расчетов не брезгуют и банки, выдающие ипотеку. И хотя для банка предпочтительнее проводить расчеты безналичным путем, но если Продавец квартиры требует расчет только наличными, банки, обычно, идут на это. Тогда сотрудник банка-кредитора обналичивает в кассе кредитные средства и вместе с Покупателем и Продавцом участвует в закладке их в ячейку.

Удобство и безопасность расчетов здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются (счетчики и детекторы купюр предоставляет банк) и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад.

При выборе такого способа расчетов, Покупателю обязательно надо будет взять с Продавца Расписку в получении денег за проданную квартиру. Так как, в отличие от безналичных расчетов, где передача определенной суммы конкретному лицу фиксируется банковскими документами, в случае с ячейкой факт передачи денег нигде не отражается. Недобросовестный Продавец, к примеру, может заявить, что денег не получил или получил не полностью, а это уже основание для расторжения сделки.

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со специального (аккредитивного) счета платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки (см. выше), но в ячейке расчет наличными, а здесь – безналом.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения (или раскрытия) аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив обычно применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя.

Условия раскрытия аккредитива (т.е. условия при которых банк переведет деньги с аккредитивного счета на счет Продавца) – такие же, как и в случае с банковской ячейкой (см. выше) – предоставление Продавцом документов, подтверждающих переход права собственности на имя Покупателя.

  ♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦
     (Жми! И откроется тебе алгоритм работы аккретитива во всплывающем окне)

Стоимость проведения расчетов по сделке через аккредитив сопоставима со стоимостью расчетов через банковскую ячейку. Сравнить цены и условия можно в разделе «СЕРВИСЫ».

Подробнее о процедуре открытия аккредитива, проведении расчетов через него (с образцами заявлений и договоров), о плюсах и минусах аккредитивной формы расчета – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 Какие документы для раскрытия аккредитива на практике представляются в банк, а также о всяких нюансах таких расчетов, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Расчеты через «Сервис безопасных расчетов»

В крупнейших банках (Сбербанк, ВТБ), которые активно действуют на рынке недвижимости, предлагают услугу проведения безопасных расчетов при оформлении сделок купли-продажи квартир.

Эта услуга (или сервис) похожа на аккредитив, но более адаптирована к проведению безналичных взаиморасчетов по сделкам, особенно тем, которые проходят с использованием электронной регистрации (ее так же предлагают те же банки).

И хотя основной интерес банков – это выдача ипотечных кредитов, тем не менее, они стараются заработать и на сопутствующих услугах. Поэтому предлагают этот сервис не только тем, кто взял у них кредит, но и тем, кто платит за квартиру своими деньгами.

Принцип действия этой банковской услуги почти такой же, как и у аккредитива (см. выше), только вместо аккредитивного счета, открывается номинальный счет специальной дочерней структуры банка, которая занимается оформлением сделок. Покупатель вносит деньги (в т.ч. сумму ипотечного кредита) на этот счет, деньги там «замораживаются» до момента регистрации сделки и перехода права собственности к Покупателю, а после регистрации деньги с номинального счета автоматически переводятся Продавцу.

В отличие от аккредитива, где Продавец сам получает из Росреестра документы о регистрации, представляет их в банк и тем самым раскрывает аккредитив в свою пользу, здесь сервис позволяет банку самостоятельно получать данные о произошедшей регистрации (по прямым каналам связи с Росреестром), и на основании этого переводить деньги Продавцу.

Такую услугу банкиры назвали «Сервис безопасных расчетов» (СБР). Стоимость ее примерно сопоставима со стоимостью аккредитива. Сервис предоставляется только в ипотечных центрах банков (или их агентов) и может применяться как в прямых, так и в «альтернативных» сделках.

Как рассчитываются через СБР (алгоритм действий, условия, документы, сроки, и т.п.) рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Расчеты через нотариуса

При оформлении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – здесь), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Открытый депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с этого депозита. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Подробнее о способе передачи денег через депозит нотариуса рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса. 

Залог недвижимости до момента полной оплаты

При подготовке взаиморасчетов, нужно иметь в виду одну важную деталь. По закону (п.5, ст.488, ГК РФ), до тех пор, пока проданный товар полностью не оплачен Покупателем, он считается находящимся в залоге у Продавца. Если иное не предусмотрено в договоре!

То есть, во всех перечисленных выше способах оплаты, на момент регистрации сделки и перехода права собственности, квартира еще не является оплаченной, а значит, согласно указанной статье закона, должна находиться в залоге у Продавца. И этот залог (в виде обременения) регистрируется в Росреестре, как «ипотека в силу закона», на основании обычного заявления, передаваемого вместе с договором на регистрацию (статья 20, ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

С одной стороны, это защищает Продавца от неоплаты (или неполной оплаты) по договору. С другой стороны, такой способ защиты неудобен для обеих сторон сделки – и для Продавца, и для Покупателя. И вот почему:

Неудобство для Продавца.

Если полная оплата так и не была проведена Покупателем, то наличие зарегистрированного обременения (залога) вовсе не означает, что квартира автоматически вернется обратно в собственность Продавца. Залог всего лишь даст возможность Продавцу законно обратить взыскание на квартиру, обратившись в суд (п.1, ст.334, ГК РФ), или потребовать принудительного расторжения сделки. Между тем, судебные препирательства никак не мешают Покупателю владеть и пользоваться квартирой (в т.ч. жить в ней, сдавать ее, и т.п.), залог ограничивает только распоряжение недвижимостью.

Неудобство для Покупателя.

После регистрации сделки и полной оплаты, Покупателю нужно будет снять обременение в Росреестре. А снимать его должен залогодержатель (то есть Продавец). Если, по какой-то причине, Продавец, получив деньги, не снимет обременение или будет с этим затягивать, то Покупателю придется снимать это обременение через суд. И радости Покупателю это совсем не добавляет.

Таким образом, схема с залогом квартиры при расчетах по сделке неудобна обеим сторонам, поэтому она так непопулярна на рынке, и чтобы избежать возникновения залога, в ДКП часто пишут фразу, подобную этой:

«Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора и регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты настоящего договора, указанная квартира НЕ БУДЕТ считаться находящейся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ».

А расчеты проводят одним из перечисленных выше способов.

Тем не менее, эта схема с залогом до полной оплаты, все же используется в отдельных случаях. Например, если Покупатель по условиям договора оплачивает квартиру в рассрочку, в течение длительного времени (ст.489 ГК РФ). Или когда Покупатель оплачивает квартиру частично своими деньгами, а частично за счет социальных выплат, сертификатов или субсидий (в т.ч. материнского капитала). Тогда свои деньги Покупатель вносит сразу, а субсидии от государства поступают позже, после того, как соответствующее ведомство получит подтверждение о факте покупки квартиры (т.е. уже после регистрации сделки), проведет свои бюрократические процедуры и только затем переведет средства субсидии на счет Продавца.

Для таких случаев в интересах Продавца будет целесообразно предусматривать в Договоре купли-продажи то самое обременение до момента полной оплаты.

Эксперты уточняют

В этом случае какое-либо дополнительное соглашение о передаче квартиры в залог Продавцу не требуется, достаточно в ДКП отдельным пунктом указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца,  а также заявить об этом при подаче документов на государственную  регистрацию.

Об этом обременении будет внесена запись в ЕГРН, и Покупатель не сможет распоряжаться квартирой, хотя она уже будет зарегистрирована на его имя.

А для защиты интересов Покупателя в том же ДКП следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения в Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как Покупатель произведет полную оплату за квартиру.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).