Кадастровый паспорт и кадастровая стоимость квартиры

Кадастровый паспорт квартиры, вообще говоря, это выписка из единой базы учетно-технических данных Кадастровой палаты Росреестра, где содержатся сведения обо всех объектах недвижимости России. Другими словами – это выписка из Государственного Кадастра недвижимости (ГКН),который входит составной частью в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Сам Кадастровый паспорт (как форма документа) перестал существовать еще в 2017 году; его заменила Выписка из ЕГРН, содержащая те же технические данные из того же реестра недвижимости (об этом ниже). Но в обиходе все еще, по привычке, выписку из реестра с техническими (кадастровыми) данными об объекте недвижимости некоторые продолжают называть «Кадастровым паспортом».

Такая «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах», содержащая учетно-технические данные (как в бывшем Кадастровом паспорте) выдается на все типы недвижимости (объекты и помещения): дом, земельный участок, магазин, квартиру и т.п. Эти данные требуются, в частности, для всех видов регистрационных действий с квартирой. Но собственнику квартиры для регистрации перехода права по сделке представлять эти данные не нужно – Росреестр сам получает все необходимые кадастровые сведения об объекте по внутриведомственным запросам из своей Кадастровой палаты.

Для общего понимания: постановка объекта на кадастровый учет – это подтверждение факта физического существования объекта недвижимости и его уникальной идентификации в базе данных Государственного Кадастра Недвижимости. Первичный учет происходит путем проведения инженерных исследований и обмеров объекта и составления Технического плана (подробнее о нем – см. по ссылке в Глоссарии).

Кадастровый учет подразумевает также хранение и обновление (если произошли изменения) основных технических характеристик объекта, а также его привязки к местности (адрес, план-схема, координаты). Кроме того, для каждого объекта в системе определяется кадастровая стоимость (для чего – см. ниже).

Выписка из кадастра по квартире («Кадастровый паспорт», по старому) состоит из двух частей – текстовой и графической, и содержит следующую информацию (данные кадастрового учета):

• Адрес объекта/помещения;
• Назначение (жилое/нежилое);
• Вид жилого помещения (квартира/комната);
• Общая площадь помещения;
• Этаж, на котором расположена квартира;
• Кадастровый номер (уникальный номер объекта в реестре);
• Кадастровая стоимость квартиры (в рублях на дату учета);
• Дата проведения последней технической экспертизы;
• Поэтажный план квартиры (графическая схема).

Состав сведений для Кадастрового паспорта (форма) была утверждена приказом Минэкономразвития РФ еще в 2014 году. Эта информация затем перекочевала в раздел «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» в составе Выписки из ЕГРН.

Как выглядит Кадастровый паспорт на квартиру (образец до 2017 года – для понимания состава сведений кадастрового учета) можно посмотреть здесь:

  ♦ Как выглядит Кадастровый паспорт квартиры ♦
(с 2017 года вместо него выдается Выписка из ЕГРН – об этом ниже)

Государственный Кадастр Недвижимости (ГКН) был основан в 2008 году. С этого момента, для того, чтобы объект недвижимости стал объектом гражданских прав, и с ним можно было осуществлять различные операции (продажу, мену, дарение, и т.п.) – он обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет.

До января 2013 года был установлен переходный период, когда для учета объектов принимались различные технические документы, в т.ч. Техпаспорт, содержавший более детальную техническую информацию о квартире.

С 2013 по 2017 годы для оформления прав на объект (в т.ч. для регистрации сделки с квартирой) принимался только Кадастровый паспорт, подготавливаемый ФГБУ «Кадастровая палата» Росреестра.

С 2017 года все данные кадастрового учета выдаются в составе Выписок из ЕГРН. И одним из значимых показателей здесь является кадастровая стоимость квартиры (о ней ниже).

Вместо Кадастрового паспорта – Выписка из ЕГРН

С января 2017 года вместо Кадастрового паспорта, для получения данных кадастрового учета, выдают Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Она содержит (в разделе №1) те же учетно-технические (кадастровые) данные, но дополнена еще сведениями о правообладателях квартиры и о наличии обременений на нее.

  ♦ Образец Выписки из ЕГРН о характеристиках и правах ♦
     (Жми! И увидишь, как выглядит этот документ)

Подробнее о Выписках из ЕГРН (какие виды выписок бывают, для чего они нужны, как они выглядят, какие сведения содержат, где и как их получать, и т.д.) – в отдельной статье Глоссария, по ссылке.

Выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на него – можно получить как в бумажном виде (в любом МФЦ, без привязки к адресу, см. ЗДЕСЬ), так и в электронном виде на Едином портале госуслуг (ЕПГУ – здесь).

НО! С 1 марта 2023 года в Выписках ЕГРН перестали указывать персональные данные (ФИО) собственников жилья, если запрос этих данных происходит от третьих лиц (т.е. не собственников). Выписки с персональными данными теперь доступны только самим собственникам, нотариусам и некоторым уполномоченным лицам/органам. Эти данные могут быть открыты для всех, только если собственник напишет соответствующее заявление в Росреестр об открытии своих персональных данных в ЕГРН (п.1, ст.36.3 ФЗ-218). Но кадастровые данные о квартире остаются открытыми и общедоступными.
Подробнее об этом — в интервью с экспертом.

И в любом случае, для получения Выписки из ЕГРН придется оформлять официальный запрос-заявление с указанием персональных данных (ФИО и паспортных данных) заявителя и уплатой госпошлины.

Если же нужны только основные кадастровые сведения о квартире (вид и назначение объекта, этаж, площадь, кад. номер, кад. стоимость, БЕЗ данных о правах и правообладателях), то эту информацию можно получить на сайте Росреестра быстро, бесплатно, в режиме онлайн – здесь («Справочная информация по объектам недвижимости»). Эти сведения доступны всем желающим, без предъявления каких-либо данных заявителя.

Кадастровая стоимость квартиры – что это значит?

С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд, стоит та или иная недвижимость. Это условно-приближенная к рыночной оценка, которая зависит от объективных характеристик недвижимости, но не является ее реальной рыночной ценой.

Например, кадастровая стоимость квартиры зависит от типа и года постройки дома, от локации, от состава окружающей инфраструктуры и инженерной начинки здания, от транспортной доступности, от площади самой квартиры и т.п. – то есть, в основном, от тех же факторов, которые влияют и на рыночную оценку квартиры.

Тем не менее, в отличие от рыночной, кадастровая стоимость рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики оценки и статистический анализ. При этом, не учитываются индивидуальные характеристики каждого дома и квартиры (этаж, планировка, наличие ремонта, вид из окон, и т.п.), а также не учитывается текущий рыночный спрос. Грубо говоря, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одинаковую кадастровую стоимость, на основе единой формулы оценки.

Поэтому кадастровую стоимость можно назвать «условно-рыночной».

Реальная же рыночная стоимость квартиры – это самая вероятная цена, за которую эта квартира может быть продана на рынке в условиях конкуренции при текущем спросе.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость служит основой (базой) для расчета некоторых важных для владельца недвижимости платежей:

• для расчета налога на имущество;
• для расчета налога при продаже или при дарении квартиры (при дарении НЕ близкому родственнику);
• для оформления залога (например, при оформлении кредита в банке);
• для уплаты госпошлины нотариусу (например, при оформлении наследства);
• для уплаты госпошлины за регистрацию сделки с недвижимостью (с 2025 года размер госпошлины привязан к кадастровой стоимости объекта);
• для суда (при имущественных судебных спорах в отношении объектов недвижимости);
• и в некоторых других случаях.

Среди выписок из реестра есть и отдельная Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, которая выдается бесплатно и содержит минимальный набор кадастровых данных о квартире:

  ♦ Образец Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости ♦
     (Жми! И увидишь пример такой выписики.)

В частности, при продаже квартиры в пределах «минимального срока владения», возникающая налогооблагаемая база будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент (подробнее – см. по ссылке).

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – не чаще одного раза в два года (п.4, ст.11, ФЗ-237). Исключение – внеочередная государственная кадастровая оценка. Ее могут проводить, например, при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30 и более процентов.

На деле же, кадастровая переоценка объектов недвижимости проводится еще реже. Поэтому в условиях интенсивного роста рыночных цен (особенно в крупных городах, где был наиболее значительный рост цен, связанный с введением льготной ипотеки в период 2020-2025 гг.) кадастровая стоимость может сильно отставать от реальных цен на рынке недвижимости. И эта разница может достигать 2-3-кратных значений.

Для владельцев квартир заниженная (относительно рыночных цен) кадастровая стоимость, очевидно, явление приятное. От этого только уменьшаются различные обязательные платежи, налоги и пошлины.

Но иногда бывает и обратная ситуация – когда после проведения очередной переоценки, кадастровая стоимость стала существенно превышать реальную стоимость квартиры. Это случается и при оценке нежилых помещений (например, апартаментов). Та же ситуация может возникнуть при продаже «убитых квартир» (в т.ч. после пожаров, потопов, и т.п.) с большим дисконтом, из-за чего возникает разница цен. А это уже заметно бьет по карману собственников.

Для таких случаев законом предусмотрена возможность собственника оспорить существующую кадастровую стоимость своей недвижимости и уменьшить ее до размера рыночной стоимости.

Можно ли изменить кадастровую стоимость квартиры?

Можно. Если собственник считает, что государственная оценка его квартиры указана неверно (завышена), он имеет право ее оспорить. Для этого ему нужно заказать независимую сертифицированную оценку своей недвижимости, и на основании ее результатов подать заявление об изменении кадастровой стоимости.

Сделать ее ниже рыночной стоимости вряд ли получится, а вот «опустить» оценку до рыночного уровня – вполне решаемая задача. Само заявление об этом так и называется: «Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости».

Порядок оспаривания такой (установлен с 1 янв. 2023 г., законодательное обоснование – здесь): сначала необходимо соблюсти досудебный порядок, подав заявление в соответствующее местное гос. учреждение (ГБУ), которое занимается кадастровой оценкой, и только если там получен отказ, то можно этот вопрос уже решать через суд.

Специализированное ГБУ – это государственное бюджетное учреждение, которые созданы в каждом регионе для проведения государственной кадастровой оценки и утверждения её результатов. Собственнику нужно написать заявление о снижении кадастровой стоимости до рыночной или о наличии ошибок при проведении кадастровой оценки. И если в ГБУ получен отказ, то собственник имеет право обратиться в суд. Подробнее об установлении кадастровой стоимости и правилах ее оспаривания Росреестр пишет – здесь.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры имеет смысл, если государственная оценка намного превышает текущую рыночную цену (например, в 1,5 – 2 раза).

Все квартиры в современных новостройках автоматически попадают на кадастровый учет при сдаче дома в эксплуатацию. Квартиры в более старых домах (годов постройки до 2008 и ранее) могут еще не состоять в базе кадастра, хотя государством ведется постепенная работа по учету всех объектов недвижимости страны в единой базе ГКН.

Проверить, есть ли сведения о квартире в базе ГКН (ЕГРН) можно на том же портале Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (бесплатно) – здесь. Там по введенному адресу квартиры можно сразу увидеть не только ее кадастровый номер и кадастровую стоимость, но и наличие или отсутствие правовых ограничений/обременений на ней.

Если сведений там нет, то мы получим в ответ на наш запрос – уведомление об отсутствии в ЕГРН сведений о данном объекте. Тогда для операций с квартирой нужно будет заказать Технический план на квартиру (в т.ч. с проведением обмеров квартиры), после чего поставить квартиру на кадастровый учет в ГКН (ЕГРН).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).