Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная покупка или продажа квартиры – это, наверное, самый распространенный тип сделки на «вторичке». В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке, более 70% – альтернативные. Почему так?

Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье на другое. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

• Прямая (или чистая/свободная) продажа;
• Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
• «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на количество участников и на время, которое потребуется на подготовку такой сделки (включая согласование условий с каждым из ее участников). Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени и усилий на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Прямая продажа квартиры

Здесь имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. То есть за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются и покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят.

Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто. Почему? Это особенность вторичного рынка недвижимости – ведь для большинства собственников жилье это необходимость, а не просто имущество или финансовый актив. Поэтому, продавая одно свое жилье, человек стремится купить другое, это и приводит к большому количеству альтернативных сделок.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке продажи и покупки квартиры участвуют, как минимум, три стороны (см. рисунок-схему):

• Покупатель квартиры-1;
• Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
• Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку (см. ссылку ниже). Здесь же мы расскажем об общих принципах, особенностях (в т.ч. особенностях налогообложения) и о рисках таких сделок.

Далеко не всегда стоимость продаваемой и покупаемой квартир совпадают, поэтому альтернативные сделки чаще происходят с доплатой (от Продавца, или, наоборот, Продавцу). А если для покупки или для доплаты требуется ипотечный кредит, то к числу участников сделки добавляется еще один – банк, который тоже имеет свои интересы и требования.

Эксперты предупреждают

В альтернативных сделках с участием детей, при продаже и одновременной покупке квартиры с долей ребенка в ипотеку, возникает конфликт интересов банка-кредитора и Органов опеки. Опека заявляет обязательное требование, чтобы вместо проданной доли ребенка, ему была приобретена взамен другая доля в новой квартире. Но если эта новая квартира покупается в ипотеку, то банк не возьмет в залог объект недвижимости с долей собственности ребенка, а значит, не выдаст ипотеку на таких условиях.

О том, как решаются такие проблемы, можно почитать в обсуждениях на нашем тематическом ФОРУМЕ.

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени на подготовку (договариваться и согласовывать действия приходится с тремя, пятью, а то и десятью участниками), и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки» (кто-то из участников, заболел, уехал, передумал или ушел в запой), то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко. А если кто-то из ее участников привлекает для сделки ипотеку, то банк-кредитор может поставить условие, чтобы финансируемая им квартира имела не более одной «альтернативы».

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Особенность таких сделок еще и в том, что заниматься их организацией должен кто-то один, и лучше, если у него есть в этом опыт (по сути, это некий аналог проектного управления). Все остальные участники должны свои требования и пожелания направлять и согласовывать с этим «дирижером». Иначе это будет просто сборище незнакомых людей, каждый из которых будет отстаивать только свои интересы, не заботясь об интересах других участников (это многократно подтверждено практикой).

Организация сложных многоступенчатых альтернативных сделок (цепочек) с увязыванием в единую согласованную схему интересов большого количества людей, может быть под силу только опытному риэлтору.

Междугородняя «альтернатива»

Дополнительную сложность представляют междугородние альтернативные сделки – когда продается квартира в одном городе, а покупается в другом. Традиционно такие сделки разбивали на части и проводили продажу и покупку по отдельности. Это не только рискованно для Продавца (который может продать, но не купить, и остаться с деньгами на улице), но и создавало особую проблему, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети и, соответственно, требуется разрешение Органов опеки.

Со временем, решение для таких случаев появилось – об этом рассказали на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

Экономика альтернативных сделок

Важным фактором подготовки альтернативной сделки (особенно, цепочки) является правильный расчет экономики всей сделки. Просто прикинуть сегодняшнюю цену продаваемой и покупаемой квартиры (или нескольких покупаемых взамен квартир) недостаточно. Ведь подготовка сделки с участием 3-4-5 квартир может растянуться на несколько месяцев (включая сроки продажи и сроки поиска альтернативных вариантов). А если в это время цены на рынке активно растут, то предполагаемая изначально сумма, равная цене за первую квартиру в цепочке, через пару месяцев может оказаться недостаточной для покупки альтернативной квартиры (которая к тому времени уже выросла в цене). Особенно сильно это бьет по тем, кто на росте рынка продает свою маленькую квартиру и хочет купить большую с доплатой (при неправильном расчете доплаты просто не хватит).

Пример-кейс – как делать НЕ надо:

Запланирована альтернативная сделка: продаем свою 1-комнатную квартиру в одном районе за 9 млн.руб., и планируем купить в другом районе 2-комнатную за 17 млн.руб. (цена реальная, из рекламы на ту же дату, когда мы выставили в продажу свою квартиру). Вроде, все нормально. Доплату в 8 млн. руб. с трудом наскребли со всех родственников.

Но, по факту, Покупателю пришлось уступить 300 тыс. при торге (наша оценка оказалась слегка завышенной). А пока продавали свою «однушку», цены подросли и подходящая нам «двушка» стала стоить уже 17,8 млн.руб. Итого, доплата уже требуется 9,1 млн.руб. (= 17,8 – 8,7). Но где взять дополнительные 1,1 млн. в срочном порядке? В долги влезать не хочется, да и не успеем, а Покупатель ждать долго не будет…

Итог – либо придется снижать свои требования к альтернативному жилью и брать квартиру подешевле и похуже, либо сделка разваливается. Причина – неправильный расчет «экономики сделки».

Чтобы такого, как в примере, не случилось, нужно рассчитывать экономику с запасами в ценах.

То есть на продажу квартиры цену надо выставлять с некоторым запасом (на снижение, торг), а на покупку – брать запас цены с некоторым повышением (не только из-за общего роста цен, но и из-за ограниченности выбора тех квартир, которые подходят в качестве альтернативы – ведь долго выбирать у нас уже не будет возможности). Эти «запасы» обеспечат финансовую устойчивость всей выстраиваемой цепочки, даже если в момент подбора альтернативы, подходящей квартиры за изначально предполагаемую цену не окажется (т.е. придется покупать дороже).

Вообще, есть правило, показывающее, с каким типом альтернативы выгоднее выходить на рынок на растущем ценовом тренде, а с каким – на падающем (см. ниже по ссылке).

  ♦ Альтернативная сделка на разных ценовых трендах ♦
     (Жми! И увидишь полезный лайфхак во всплывающем окне.)

Чтобы в итоге экономика сделки сошлась, нужно уметь не только правильно оценивать сегодняшнюю рыночную стоимость жилья (не завышая и не занижая цену продажи), но и уметь делать прогноз на ближайшие 2-3 месяца. А для этого нужно хорошо ориентироваться в текущих трендах (тенденциях) рынка недвижимости своего города.

В помощь для расчета экономики сложных сделок можно использовать онлайн-сервисы автоматической оценки квартир (см. ЗДЕСЬ), которые не только вычислят приблизительную цену каждой квартиры в цепочке, но и покажут существующие на данном этапе ценовые тренды, по которым можно самостоятельно сделать прогноз.

Кстати, один из таких сервисов (по ссылке выше, см. там карточку – «IRN – прогноз цены») алгоритмически рассчитывает прогнозные цены квартир на 3 месяца вперед, на основе сглаженных ценовых графиков, по заданной локации квартиры и ее параметрам (но только для Москвы и Московской обл.).

Расчеты в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит через аккредитив по безналу (подробнее – по ссылке), или наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке. При безналичных расчетах, открывают два или несколько аккредитивов, соответственно.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

  ♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦
     Жми! И откроется схема во всплывающем окне!

При безналичных расчетах используют, соответственно, два аккредитива.

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в денежных расчетах при альтернативной сделке существуют свои нюансы, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости, и обычно, этот процесс сопровождается волнительными переживаниями и даже стрессом (много людей, много документов, большие суммы денег, разные интересы участников). Поэтому даже небольшой конфликт или банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников опоздал, передумал, что-то забыл или «неправильно понял», то в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях. А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой порядок действий для альтернативной сделки – см. выше).

Препятствием может стать и участие банка в альтернативной сделке. Если какая-либо из квартир в цепочке покупается в ипотеку (или продается из-под ипотечного залога), то необходимо будет получить одобрение банка-кредитора. Становясь звеньями цепочек, банки зачастую начинают навязывать остальным сторонам свои условия, не обращая внимания на интересы других участников. Исходя из понятий собственной безопасности, они могут ограничить и общее число участников сделки, или потребовать документы на все квартиры в цепочке и  увидеть в них какие-то риски для себя.

В общем, альтернативная сделка с участием банка – затея еще более сложная, чем обыкновенная альтернатива.

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям. Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Риск частичной регистрации в цепочке альтернативных сделок

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир.

Некоторые риэлторы рекомендуют включать в каждый участвующий в цепочке Договор купли-продажи отдельный пункт о том, что переход права собственности регистрируется одновременно на все квартиры из цепочки. Но на самом деле, это не защитит от частичной регистрации (разве что поможет доказать факт совершения альтернативной сделки в случае судебных разбирательств). Почему так?

Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора (каждому участнику сделки нужно не забыть указать в заявлении на регистрацию свои контакты, в т.ч. свой email). Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора. Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется. Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают некоторые юридические компании. Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Эксперты напоминают

Некоторые сделки должны удостоверяться у нотариуса в обязательном порядке (см. по ссылке – какие). Если хоть одна из квартир в цепочке требует нотариального удостоверения, то имеет смысл провести все сделки этой цепочки у нотариуса (вместе с регистрацией всех сделок сразу, через него же). Дополнительные расходы на госпошлину нотариусу можно обосновать для участников устранением риска частичной регистрации, а также снижением риска каждого Покупателя в цепочке (см. аргументы для этого по той же ссылке выше).

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, оперативно подать требуемые регистратором дополнительные документы и завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе написать заявления о приостановке регистрации всех остальных переходов прав в цепочке, а после устранения недоразумения, снова все вместе пишут заявления на возобновление регистрации (каждый участник по своему договору).
2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

ВАЖНО! Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков внесения аванса, сроков открытия аккредитива, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, у Продавца возникает налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ).

Правда, существует практика, когда налоговая может зачесть сумму налога к уплате (за продажу квартиры) в счет получения налогового вычета (за покупку другой квартиры), если обе сделки произошли в одном налоговом периоде. Альтернативные сделки как раз к таким и относятся.

 Подробный разбор этой темы о применении налоговых вычетов при продаже и покупке квартиры (с примерами и расчетами, в разных вариантах – вторичка, новостройка, ипотека и т.д.) налоговый эксперт провела у нас на ФОРУМЕ.

Подробнее о налогах и вычетах при продаже и покупке квартир рассказано в отдельной заметке по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).