КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Условия Договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.
При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры УСЛОВИЯ (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор.
Не следует думать, что подробности и содержание текста договора не имеют особого значения. Существенные последствия может иметь даже одна фраза, включенная в текст сознательно или по недомыслию, и приводящая к сюрпризам в будущем. Например, Продавец может недополучить деньги за проданную недвижимость, а Покупатель вполне может купить себе проблемы вместе с квартирой в виде обременений, правопритязаний, долгов, а то и вовсе потери прав на жилье. И это может случиться «всего лишь» из-за формулировок некоторых условий договора.
Согласно п.2, ст.307, ГК РФ – «обязательства возникают из договоров». А так как ДКП недвижимости – это двусторонне обязывающий договор, то отдельные формулировки в нем могут стать как защитой для одной или другой стороны договора, так и источником проблем для той же стороны.
Рассмотрим, что из себя представляет такой договор, как он должен быть составлен (содержание), на что нужно обратить внимание (чтобы потом не возникло сюрпризов), какие условия должны в нем присутствовать обязательно, а какие – желательно.
Договор купли-продажи квартиры – форма, содержание, образец
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания (а не с момента регистрации, как ошибочно думают некоторые). Это означает, что после подписания договора, у Продавца и у Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.
Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Примечание
Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.
После регистрации по экземпляру оригиналов ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю (копия сохраняется в архиве Росреестра). На каждом экземпляре до лета 2022 года ставили отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора). И хотя летом 2022 печати и штампы Росреестра на договорах отменили (об этом ниже), все прежние правоустанавливающие документы на недвижимость должны иметь эти атрибуты.
♦ Пример печати и штампа УФРС на договоре ♦
(Жми! И увидишь, как выглядели печать и штамп Росреестра на договоре)
Внимание!
С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).
К слову, и до этой даты на некоторых видах зарегистрированных договоров тоже отсутствовали печати и штампы Росреестра. Например, при электронной регистрации (в т.ч. когда регистрацию проводил нотариус по электронным каналам связи), участники сделки получали на руки свои подписанные и зарегистрированные (т.е. внесенные в базу ЕГРН) экземпляры договоров без традиционных печатей и штампов.
Форму и содержание Договора купли-продажи частично определяет законодательство (обязательные требования и ограничения), а частично – сами участники сделки (произвольные соглашения сторон в рамках статьи 421 ГК РФ – «Свобода договора»).
Как все это выглядит? Об этом – далее.
Форма Договора купли-продажи квартиры
Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор формы договора определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно (в каких именно случаях – см. по ссылке в Глоссарии).
Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.
Отсутствие некоторых условий в договоре ведет к отсутствию соответствующих обязательств. А это уже, в свою очередь, ведет к неопределенности, спорам и рискам (чаще для Покупателя квартиры).
Важно! Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.
В частности, если вдруг сделка будет оспорена, то решение суда будет во многом опираться именно на содержание и формулировки заключенного договора.
Участие нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.
Кроме того, нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет дееспособность участников сделки (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин, а сам нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой, в случае оспаривания сделки в суде.
Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора (по просьбе Покупателя, например) и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для него.
Дополнительное удобство (уже для обеих сторон сделки) в том, что нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – депозит нотариуса (как это работает – см. по ссылке).
Правда, нотариусу за подготовку и удостоверение Договора купли-продажи квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.
♦ Стоимость услуг нотариуса ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)
В практике рынка встречаются случаи, когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).
Тем не менее, занижение стоимости квартиры в договоре все равно практикуется. Как это происходит, и чем это грозит Покупателю – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать нотариусу или специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.
Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости
«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным. Это установка закона (п.1, ст.432 ГК РФ).
К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:
- Наименование документа.
Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения. - Стороны договора.
Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя. - Предмет договора – квартира (ст. 554 ГК РФ).
Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Выписки из ЕГРН). - Суть договора.
Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.) - Цена договора (ст. 555 ГК РФ).
Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру. - Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).
Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).
Если права на квартиру ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.
Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)
Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.
Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.
В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:
- Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку, аккредитив или другим способом, и т.п.);
- Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры Покупателю, и подписание Передаточного акта;
- В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). А если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре также перечисляются основные элементы этого ремонта и предметы мебели (как это делается – см. по ссылке);
- Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом (в т.ч. снятие с регистрационного учета членов семьи Продавца);
- Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
- Заявление Продавца о том, что он не является банкротом, не имеет претензий от своих кредиторов, не имеет просроченных финансовых обязательств, которые могут привести его к банкротству;
- Подтверждение Продавца об отсутствии своей задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры (в т.ч. отсутствие задолженности по взносам на капремонт). А если таковые обнаружатся, то он обязуется их погасить (в т.ч. и после перехода права собственности к Покупателю);
- Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру, например);
- Указывают, на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
- Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (в соответствии со ст. 451 ГК РФ);
- В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);
- Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, и другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре.
По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств (примеры можно посмотреть в разделе «Образцы документов» по ссылке ниже).
Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.
Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, статьями 549 – 558.
Договор купли-продажи и ипотеки (залога)
Когда квартира покупается на кредитные средства (в ипотеку), то содержание договора расширяется, и к его «стандартным» условиям добавляются еще и требования банка-кредитора, как залогодержателя приобретаемой квартиры (пример – см. в разделе «Образцы документов» по ссылке ниже).
Обязательным условием тут выступает указание на то, что одновременно с регистрацией перехода права собственности по договору, происходит и регистрация залога квартиры, в результате возникающей ипотеки в силу закона.
Дополнительными условиями в таких договорах указываются те детали, которые связаны с перечислением кредитных средств банка Продавцу (порядок расчетов) и различные гарантии, которые обеспечивают снижение риска потери залога для банка. Среди таких гарантий:
- обязательство Покупателя застраховать квартиру от физических повреждений или утраты (пожара, залива, и т.п.);
- письменно согласовывать с банком любые действия, касающиеся квартиры (вселение новых членов семьи, ремонт, перепланировка, продажа квартиры из-под залога, и т.п.);
- принимать все возможные меры для обеспечения сохранности квартиры (как предмета залога);
- обеспечить снятие с регистрационного учета всех членов семьи Покупателя, в случае обращения взыскания на квартиру;
- и т.д.
В Договоре купли-продажи и ипотеки, как правило, присутствует также отсылка к Кредитному договору банка с Покупателем-заемщиком. Эта отсылка объясняет основания, по которым у Покупателя возникли финансовые обязательства перед банком, и, соответственно, основания передачи квартиры в залог (ипотеку).
К слову, залог недвижимости (ипотека) может возникать и без участия банка. Например, в случае, когда квартира покупается в рассрочку, и оплата договора происходит частями. Тогда, по согласованию сторон, в ДКП указывается дополнительное условие о том, что до момента полной оплаты квартира находится в залоге у Продавца (подробнее об этом – по ссылке).
Трехсторонний Договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи (ДКП) может быть не только двусторонний, но и трехсторонний. Такое может быть, если помимо Продавца и Покупателя, в сделке участвует некое «третье лицо», которое так же имеет свои права и обязанности по этой сделке.
Трехсторонний ДКП может заключаться, например, в следующих случаях:
- Покупка квартиры в ипотеку;
— В сделке участвуют Продавец, Покупатель (он же заемщик), и банк-кредитор, получающий квартиру в залог. - Продажа квартиры, обремененной ипотекой;
— В сделке участвуют Продавец (он же должник по кредиту), Покупатель, и банк-залогодержатель (как оформляется покупка квартиры с обременением, рассказано по ссылке). - Покупка квартиры происходит на третье лицо;
— В сделке участвуют Продавец, Покупатель (тот, кто платит за покупку), и «получатель» (тот, на чье имя приобретается/оформляется квартира). Так, например, отец может купить квартиру на имя своего сына. - Покупка квартиры через потребительский (жилищный) кооператив;
— В сделке участвуют Продавец, Покупатель (кооператив), и пайщик кооператива, который станет собственником квартиры в будущем, после выплаты кооперативу всей суммы своего пая.
Бывают и другие случаи заключения трехсторонних договоров – с участием посредников, поручителей, инвесторов, и т.д.– когда в правовые отношения вступают не два лица, а некая группа участников гражданского оборота. В результате подписания одного трехстороннего документа они сразу регулируют в нем все свои отношения в совокупности. При этом, никаких особых законодательных требований к трехстороннему договору, по сравнению с двусторонним, нет.
Важно понимать, что далеко не каждый договор, где присутствуют три персоны, считается трехсторонним. Например, присутствие в ДКП доверенного лица или участие двух и более лиц на стороне Продавца или Покупателя (например, квартиру продают или покупают супруги), НЕ является третьей стороной договора.
Третья сторона ДКП должна иметь собственные интересы, обособленные от интересов Продавца и Покупателя (например, права залога на продаваемую квартиру).
Примеры нескольких видов Договоров купли-продажи квартиры можно найти в разделе «Образцы документов для вторичного рынка»:
Внимание!
И еще один важный момент! Предусмотрительность Покупателя в разработке условий Договора купли-продажи квартиры имеет значение и для получения им статуса добросовестного приобретателя недвижимости (что это дает – см. по ссылке). В случае судебных споров это облегчит Покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать деньги с Продавца или получить компенсацию от государства.
Именно поэтому текст договора лучше брать не шаблонный, а составлять индивидуально под обстоятельства конкретной сделки. Учесть эти обстоятельства и грамотно сформулировать условия ДКП могут помочь профильные юристы по недвижимости (в т.ч. дистанционно).
Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.
Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора. В Росреестре (после его перехода на безбумажный документооборот) сохраняются только электронные образы (сканы) договоров..
Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры (подробнее о нем – по ссылке в Глоссарии).
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).
