КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Обременения права собственности на квартиру
Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. И эти ограничения исходят от тех, кто не является ее собственником (от родственников, от кредиторов, от органов власти и т.д.). В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?
Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.
Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при пользовании и распоряжении своим имуществом, в том числе при его продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности и/или прав пользования на купленную недвижимость.
Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся. А при некоторых обременениях (например, арест квартиры) смена собственника вообще невозможна.
Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.
Что такое обременение прав на квартиру?
Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.
Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).
Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.
Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.
Какие бывают обременения прав на квартиру?
Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав (ЕГРН).
Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).
Обременения прав, регистрируемые в Росреестре
В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:
- Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
- Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
- Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
- Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
- Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
- Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
- Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).
Эти же виды регистрируемых обременений подтверждаются на официальном сайте Росреестра – здесь.
Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (и, соответственно, эти записи отражаются в Выписке из ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц (в пользу которых зарегистрировано обременение, например, в пользу банка-кредитора), либо о разрешении соответствующих органов (например, суда), либо – в регистрации будет отказано.
Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:
- на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
- на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
- на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
- на основании судебного решения.
Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре
Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.
О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.
Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.
Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:
- право супруга на общее имущество (когда квартира оформлена только на одного из супругов);
- право наследования (когда квартира оформлена на одного наследника, а другой наследник еще не реализовал свое право на нее);
- право преимущественной покупки доли квартиры (когда долю общей собственности продают без согласия владельцев других долей).
Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.
Как узнать есть ли обременение на квартиру?
Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.
Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:
- сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
- заказать Выписку из ЕГРН на том же сайте Росреестра (здесь), или на Госуслугах (здесь), или в МФЦ «Мои документы».
В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно. Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости. А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.
Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы и юристы ориентируются всегда на данные выписки из реестра.
Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью Росреестра) или в бумажном виде (с подписью и печатью). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).
Примечание.
С 1 марта 2023 года сведения о собственнике квартиры в Выписке из ЕГРН закрыты для третьих лиц. Но сведения об обременениях остались открытыми (общедоступными) для всех.
Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в Росреестр – срок получения до 3-х рабочих дней (с момента поступления оплаты). При обращении в МФЦ – до 5 рабочих дней (с учетом времени на передачу запроса в Росреестр и получения ответа). Подтверждение на сайте Росреестра – здесь.
Как выглядят обременения в Выписке из ЕГРН
В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Там указываются вид зарегистрированного обременения (например, ипотека или арест), номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.
При этом, указанные в Выписке ЕГРН сведения о том, что сделка с предыдущим собственником была совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, формально НЕ являются обременением, и не препятствуют регистрации сделки. Обычно, это бывает, когда на предыдущую сделку не было получено согласие супруга на продажу квартиры. Тем не менее, для Покупателя такой квартиры эта запись представляет определенный риск (подробнее – по ссылке).
Обременением (точнее, ограничением) также является внесенная в ЕГРН запись о том, что любые регистрационные действия с квартирой невозможны без личного участия правообладателя. Такое ограничение устанавливается и снимается самим собственником в целях безопасности (подробнее по ссылке).
Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».
Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».
Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).
Как узнать, снято ли обременение с квартиры?
Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем. Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры). Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».
Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.
А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.
Можно ли продать квартиру с обременением?
Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).
Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.
Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:
- Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
- Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
- Покупатель приобретает квартиру с использованием госсубсидии (жилищного сертификата), и по условиям договора, до момента перечисления денег из госбюджета Продавцу, квартира находится у него в залоге;
- Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
- Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).
Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком, который держит эту квартиру в залоге
Как снять обременение с квартиры в Росреестре?
Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие этот факт документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.
Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.
Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).
Например, квартира была в залоге у Продавца до момента полной оплаты ее стоимости. Полная оплата произошла, а Продавец не подал заявления в Росреестр на снятие обременения. Тогда Покупатель сам снимает это обременение решением суда.
Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.
Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).