КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия?

    Последнее обновление: 04.11.2016

    Вопрос:

    Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?


    Ответственность застройщика по договору долевого участияОтвет:

    На первичном рынке недвижимости Застройщик может нести разную ответственность в зависимости от типа договора, который он заключил с Покупателем строящейся квартиры. Наибольшая ответственность за свои действия возложена на Застройщика Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). В чем именно заключается эта ответственность, и как дольщик может этим воспользоваться? Сейчас разберемся.

     

    Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от других типов договоров с Застройщиком, строго регламентируется федеральным законом ФЗ-214, который в народе заслуженно называют «законом о защите прав дольщиков». Именно этот закон прямо и однозначно указывает, как участник долевого строительства может отстаивать свои права, и какие санкции грозят Застройщику в случае несоблюдения им условий договора.

     

    Многие покупатели новостроек уже знакомы с тем, что должен сделать Застройщик для заключения ДДУ – купить или взять в аренду земельный участок под застройку, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и т.п. Но мы сейчас акцентируем внимание именно на той материальной ответственности, которую Застройщик понесет в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им Договора долевого участия.

    Практика показывает, что именно жесткие карательные функции закона, которые дольщик может применять в отношении Застройщика, стимулируют последнего к добросовестной и качественной работе.

     

     

    Ответственность Застройщика по Договору долевого участия в строительстве можно коротко свести к нескольким обобщающим пунктам:

     

    • Дольщик имеет право расторгнуть договор с Застройщиком и вернуть свои деньги по целому ряду перечисленных в законе причин. Причем, сделать это дольщик может не только в судебном, но и во внесудебном порядке, просто отправив Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Возможные причины для одностороннего расторжения договора дольщиком указаны в ч.1, ст.9, ФЗ-214.
    • При расторжении договора дольщиком, Застройщик обязан вернуть не только деньги, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (ч.2, ст.9, ФЗ-214).
    • Дольщик имеет право взыскать неустойку (пени) с Застройщика, если тот задерживает указанный в договоре срок сдачи дома в эксплуатацию. Размер неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (ч.2, ст.6, ФЗ-214).
    • Дольщик имеет право сверх неустойки потребовать от Застройщика возмещения убытков, которые он понес из-за нарушения договора Застройщиком (ст.10, ФЗ-214, ст.15 ГК РФ). Например, это может касаться вынужденной аренды жилья из-за задержки строительства.
    • Дольщик имеет право сверх всего прочего потребовать от Застройщика возмещения морального вреда, возникшего в результате действий Застройщика. Размер такой компенсации устанавливает суд.
    • Дольщик имеет право привлечь Застройщика к административной ответственности (в виде штрафа) за оказание услуг ненадлежащего качества (ст.14.4, КоАП РФ), за обман потребителя (ст.14.7, КоАП РФ), за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.14.28, КоАП РФ).
    • Дольщик имеет право привлечь руководство компании-застройщика к уголовной ответственности (ч.2.2, ст.1, ФЗ-214, ст.200.3, УК РФ).
    • Дольщик имеет право потребовать от Застройщика возмещения всех судебных издержек, в случае, если иск дольщика будет удовлетворен судом.

     

    Чтобы грамотно предъявлять претензии Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к специализированным в этой области юристам.

     

     

    Ответственность застройщика по ДДУИ в довершении всех перечисленных санкций, можно еще учесть тот факт, что суды при рассмотрении споров между Застройщиком и дольщиками-физлицами чаще всего занимают сторону последних. Конечно, при условии, что дольщик полностью выполнил свою обязанность по договору в части оплаты.

    Поэтому можно с уверенностью сказать, что ответственность Застройщиков за неисполнение условий Договора долевого участия (ДДУ) вполне реальная и довольно суровая. Ни в одной другой гражданско-правовой сфере таких жестких требований к исполнителю нет. И те Застройщики, которые принимают такие правила игры, то есть привлекают деньги на строительство именно по Договорам долевого участия, вынуждены принимать и ту финансовую ответственность, которую этот договор предусматривает.

     

    Помимо перечисленных карательных санкций, дольщики защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ). Это, прежде всего, залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом, и обязательное страхование ответственности Застройщика перед дольщиками.

     

    При этом сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого строительства те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком. Подробнее об условиях Договора долевого участия в строительстве – см. в Глоссарии по ссылке.

     

    На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

    Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

     

    Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

     

     

    Ответственность застройщика по договору долевого строительстваИ все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье. Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

     

    Что же делать дольщику в таком случае? Снижать риск покупки квартиры в новостройке самостоятельно. Как это сделать? Об этом подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке жилья.

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.