КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Что такое счета эскроу в долевом строительстве?

    Последнее обновление: 04.02.2017

    Вопрос:

    Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?


    Эскроу счет в долевом строительствеОтвет:

    С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. Что это такое, и как это защитит дольщиков? Об этом ниже.

     

    Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

     

    Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) могут служить:

     

    1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
    2. Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике работает, но вызывает ряд сложностей в применении);
    3. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (как альтернатива первым двум вариантам обеспечения).

     

     

    Что же это такое – эскроу счета застройщиков?

     

    Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

     

    Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

    После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

     

    Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

     

     

    Но возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

     

    Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

     

    Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу может быть все же более приемлемым для Застройщика, чем добиваться поручительства банка (которое тоже стоит денег), или платить регулярную страховую премию по договору страхования гражданской ответственности.

     

    Кроме того, проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

     

    Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ.

     

    Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

     

    Эскроу счет для застройщикаДля дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, на которые, кстати, будет начислен даже небольшой процент.

     

    Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

     

    • Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ) не подпадают под действие закона о страховании вкладов физических лиц в банках РФ. Поэтому здесь уже приходится заботиться о надежности самого банка, а не Застройщика.
    • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
    • Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции.

     

    Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему должны производиться посредством перечисления денег на счет эскроу.

     

     

    Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу (п.3, ст.15.4, ФЗ-214) должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования.

     

    Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу должен превышать на 6 месяцев или более (по соглашению сторон договора) тот срок, который указан Застройщиком для передачи квартиры дольщику (пп.3, п.3, ст.15.4 ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве. При этом, если этот установленный в договоре срок депонирования будет превышен, то сам договор ДДУ считается расторгнутым (п.6, ст.15.4, ФЗ-214).

     

    Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев (пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214):

     

    • если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
    • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
    • если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
    • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.5, ст.15.4, ФЗ-214).

     

    А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (Покупателю).

     

    Примечание. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). То есть застройщики могут использовать этот вариант обеспечения своих обязательств только для ДДУ, зарегистрированных после этой даты.

     

    Покупка новостройки. Что нужно знать о строительном проекте, перед тем, как покупать там квартиру? См. на шаге Инструкции — по ссылке.

     

    А теперь небольшой прикол. Кто является главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

     

    И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

    Чем не шоколадная жизнь для банкиров?

     

     

    Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.