С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?

Ответ:

Да, действительно, закон (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов имущественного налогового вычета – «в размере полной стоимости жилья» – без уплаты налога на полученный доход.

Условие применения этого вида вычета – квартира должна быть в собственности не менее определенного срока. Этот срок так и называется официально – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если владелец выдерживает этот срок, то при продаже жилья он освобождается от уплаты НДФЛ.

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

Налоговый кодекс (п. 3, ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?

Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека, и от того, является ли она его единственным жильем или нет. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч. кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет (за исключением единственного жилья).

Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.

Подробнее о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога (как и к каким объектам применяется это правило) – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот срок нахождения квартиры в собственности вплоть до нуля (см. п.6 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!

Пример. Если квартира была получена по наследству от родного деда в 2018 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2021 года, наследник уже может продавать ее без налога НДФЛ.

А если квартира была в том же 2018 году куплена (на первичном или на вторичном рынке), и она не является единственным жильем Покупателя, то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2023 года.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?

Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?

Или если квартира была получена по наследству в одном году, а в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?

С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?

Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность, или с даты, когда человек выплатил всю положенную по договору сумму за приобретенное жилье. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.

А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).

То же касается и случая, когда квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.

Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Для лучшего понимания, с какого момента начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налога – перечислим по порядку разные случаи:

• Если квартира была куплена на первичном рынке по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости договора (п.2, ст.217.1, НК РФ);
• Если квартира была куплена через кооператив (ЖСК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая по договору паенакопления (см. тот же п.2, ст.217.1, НК РФ – см. выше ссылку);
• Если квартира была куплена на вторичном рынке – срок владения считается с даты регистрации права собственности на Покупателя;
• Если квартира была приватизирована – с даты регистрации права собственности;
  Примечание: если приватизация была до января 1998 года (тогда реестра прав еще не существовало), а собственность зарегистрирована только недавно, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации).
• Если квартира была подарена – срок владения считается с даты регистрации Договора дарения и перехода права собственности к одаряемому;
• Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже (см. разъяснения Минфина, и письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648).
• Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (п.1, ст. 209, ГПК РФ), а не с даты государственной регистрации права собственности.

А что, если квартира перешла в собственность владельца частями (т.е. разные доли квартиры были приобретены в разное время)?

Например, человек в 2016 году получил по приватизации 1/3 долю квартиры, затем в 2017 году он получил еще 1/3 долю в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году он выкупил на себя оставшуюся 1/3 долю. С какой даты он должен отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью для продажи ее без налога НДФЛ?

В данном случае срок владения будет считаться с момента получения самой первой собственности (первой доли) в квартире, то есть с 2016 года.

Законодатели поясняют, что если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю (см. письмо Минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@) – цитата:

…Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

При этом, нужно понимать, что если доли НЕ объединялись в единый объект (т.е. каждая доля зарегистрирована как отдельный объект недвижимости), то при продаже такой квартиры «долями», по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.

Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности)? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.

Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах налогов и налоговых вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).