Передаем квартиру Покупателю

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

После всех бумажных и электронных действий, связанных с документами, нам (Продавцу) осталось сделать завершающий шаг – физически передать квартиру Покупателю.

Согласно Гражданскому Кодексу (а Кодекс мы должны чтить), физическая передача квартиры при ее продаже происходит путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта).

По закону, мы (Продавец) отвечаем за квартиру вплоть до момента ее фактической передачи Покупателю, т.е. до подписания Акта приема-передачи. После его подписания – вся ответственность за квартиру (авария, пожар, потоп, разборки с соседями, долги за «коммуналку», и т.п.) ложится на нового хозяина.

Примечание!

Накопленный долг за ЖКУ формально не переходит на нового хозяина квартиры. Но это в теории. На практике же местные управляющие компании не разбираются, кто именно им задолжал – они требуют погашения долга с того, кто в данный момент живет по адресу «задолжавшей квартиры». Иначе грозятся отключить энергоснабжение помещения.

Исключение – взносы на капремонт дома. Долг по этим взносам и в теории, и на практике переходит к новому собственнику.

Акт приема-передачи квартиры при ее продаже составляется в произвольной форме, но он должен содержать некоторые обязательные сведения и формулировки (кто, кому, когда и что передает), а также содержать отсылку к основному договору. В Акте можно отразить не только фактическое выполнение обязательств Продавцом (т.е. факт передачи квартиры), но и выполнение обязательств Покупателем (т.е. факт того, что деньги выплачены полностью). Ниже по ссылкам можно почитать правила составления Акта и скачать в качестве примера его образец.

Если мы продавали свою квартиру вместе с начинкой (т.е. с мебелью и бытовой техникой, например), то это тоже отражается в Передаточном акте отдельным перечнем предметов.

Вообще, как оформляется продажа квартиры с мебелью – лучше почитать в отдельной заметке по ссылке, так как там есть некоторые нюансы.

Передача квартиры Покупателю после ее продажи и подписание Акта приема-передачи – это формальная процедура, которая не требует нотариального удостоверения или регистрации. Правда, в отдельных регионах местные отделения Росреестра требуют подписанный Передаточный акт в составе пакета документов для регистрации сделки. Это несколько повышает риск Покупателя нашей квартиры (ведь мы еще по праву продолжаем в ней жить, а он, подписав Акт, формально уже несет за нее ответственность), но пусть об этом болит голова у Покупателя.

Лучше, если Акт приема-передачи квартиры предварительно уже составлен, и согласован с Покупателем (опять же – меньше вопросов и недоразумений при подписании). Разумно, если Акт составляется предварительно, вместе с проектом Договора купли-продажи квартиры (ДКП), и так же, как и ДКП согласовывается с Покупателем накануне сделки.

На практике Продавец и Покупатель на вторичном рынке, обычно, подписывают Передаточный акт при продаже квартиры через несколько дней после получения документов с регистрации. За эти дни мы (Продавец) успеваем забрать деньги из банковской ячейки (если расчеты проводились наличными) или получить их на свой банковский счет (если рассчитывались через аккредитив), а также физически освобождаем квартиру – вывозим мебель, бытовую технику, выгоняем из комнаты упирающегося кота, объяснив ему, что квартира продана и у нас теперь много денег.

Кроме того, по просьбе Покупателя, мы представляем ему еще пару свежих справок – об отсутствии задолженности за электричество и за коммунальные услуги (за тот период, пока подготавливалась сделка), а также об отсутствии задолженности по оплате стационарного телефона в квартире (если он там есть, и Покупатель хочет его сохранить за собой).

Нам, как Продавцу, есть смысл даже внести в Акт все текущие (на момент передачи квартиры) показания счетчиков – электро-, тепло- и водо-снабжения. Это подстрахует нас на случай, если вскоре (неожиданно!) возникнет долг за ЖКУ, и Покупатель захочет повесить его на нас, как бывшего владельца. Записанные в Акте показания счетчиков в этом случае четко определят, где чей долг.

Нам выгодно оформить Передаточный акт как можно быстрее, так как после его подписания вся ответственность за физическое состояние квартиры, и все обязательства по оплате «коммуналки» переходят уже к новому владельцу.

Если мы продавали свою квартиру, еще будучи «прописанными» в ней, то до подписания Акта мы выписываемся, и демонстрируем Покупателю новый штамп в паспорте. Если же наша сделка «альтернативная», и мы не можем быстро выписаться, пока не оформим все документы на новую квартиру, то с великодушного разрешения Покупателя, мы выписываемся уже после подписания Передаточного акта (срок выписки обговаривается еще на этапе подготовки договора купли-продажи).

Какой налог нам грозит после продажи квартиры, и как нам его оптимизировать, рассказано в Глоссарии по ссылке.

Покупатель может также попросить у нас Расписку в получении денег за проданную квартиру (подстраховаться на случай нашей невменяемости – мол, денег не получал), если расчеты за квартиру происходили наличными через банковскую ячейку. В случае чего, такая расписка будет служить ему подтверждением, что он свои обязательства по оплате выполнил.

Не будем спорить, такая расписка – это нормальная практика рынка, поэтому пишем ее просто, весело, и можно даже от руки (желательно без вульгарных выражений). НО! Не стоит увлекаться – если в тексте Передаточного акта мы уже указали, что квартира передана, и деньги за нее получены полностью, то дублировать эту информацию в расписке не следует.

Если же расчеты происходили безналичным путем (через аккредитив или СБР), то в расписке тоже нет надобности. Покупатель будет иметь подтверждение своей оплаты квартиры в виде платежных документов банка.

Подписание Акта приема-передачи квартиры обычно происходит в самой, уже проданной, квартире. Покупатель убеждается, что она передается в целости и сохранности (а не сгорела, например, пока шла регистрация), а мы передаем ему ключи, справки и добрые пожелания.

Жмем руку Покупателю, бросаем прощальный взгляд на нашу бывшую собственность, и уходим.

Вот теперь всё! Сделка по продаже квартиры полностью завершена.