Оцениваем свою квартиру самостоятельно

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово! Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей (к примеру, сентиментальная подробность, типа «здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самому оценить квартиру для продажи? И как сделать это максимально объективно (придушив свои страсти и душевные порывы)?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры. Ниже мы покажем, как это делать самостоятельно (более точная и обоснованная оценка), а также – с помощью специальных онлайн-сервисов (приблизительная оценка на основе статистических данных), с учетом текущих тенденций локального рынка недвижимости нашего города.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Смотрим, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать свою квартиру без эмоций, то есть… как чужую квартиру.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (примерно в порядке убывания значимости):

• Тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.) – это определяет своего рода «класс жилья», его уровень качества и социального статуса/престижа;
• Количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая).
• Площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни, готовят, едят, встречают гостей, проводят «посиделки» и т.п., поэтому она так важна).
• Вид из окон (за один только вид из окон на море, например, накидывают 15-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» на верхних этажах во многом обусловлена уникальными панорамными видами из их окон; и напротив, если окна выходят на 8-полосное шоссе, то скидку с цены придется делать значительную).
• Расположение дома внутри кластера и непосредственное окружение (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, водоем, торговый центр, проезжая магистраль, здание местной администрации или склады, гаражи и психиатрическая клиника; одно соседство может радовать, другое, наоборот – огорчать; и все это отражается в цене.
• Транспортная доступность и удаленность от метро (если в городе такое присутствует) – наличие общественного транспорта и удобные выезды на основные магистрали города.
• Этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа.
• Элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.).
• Социальная инфраструктура в пешей доступности (в первую очередь это магазины, школы, детсады, поликлиники, а также детские и спортивные площадки, фитнес-центры, скверы для прогулок с собаками, и т.п.).
• Элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, видеонаблюдение, домофон, подземная и/или наземная автостоянка и т.п.).
• Хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

  ♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦
     (Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Порядок действий для оценки квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

    1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого вполне годятся крупные интернет-порталы (агрегаторы объявлений) по недвижимости, выбираем там вторичный рынок и свой город, жмем «Купить» – и получаем наглядную ценовую картину того, что в данный момент присутствует в продаже.

На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

    2. Выборка квартир для сравнения

С помощью поисковых фильтров на сайтах-агрегаторах составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам на нашу (локация, тип дома, количество комнат).
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше и релевантнее выборка, тем вернее оценка!

Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 релевантных квартир – тоже дает неплохое представление о ценах в данной локации.

  ♦ К слову об оценке квартир ♦
     (Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

При недостатке нужных нам аналогичных квартир в нашем кластере (например, 2-комнатных), мы можем добавить в выборку 1-комнатные и 3-комнатные квартиры в таких же домах того же кластера. Тогда для этих квартир мы рассчитываем удельную цену (т.е. цену за кв. м.) и затем умножаем ее на площадь нашей квартиры, получая условную стоимость «двушки» на основе цен «однушек» и «трешек». При этом, не забываем о некоторой разнице удельных цен для квартир разной «комнатности» (см. об этом во всплывающем окне выше).

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

    3. Анализ выборки и определение цены

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет удельной цены – т.е. цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры) по каждой из выбранных нами для сравнения квартир. Полученный в итоге небольшой диапазон цен за квадратный метр в нужном районе будет служить основой (базой) для более точной оценки нашей квартиры.

Умножаем крайние значения этого диапазона на общую площадь нашей квартиры и получаем разброс цен (от… и до…), в пределах которого будет находиться и наша цена.

Например, если мы получили из выборки квартир значения диапазона удельной цены, допустим, 140 – 160 руб/кв.м. (условно), то для оценки 2-комнатной квартиры площадью 60 кв.м., диапазон конечной цены этой квартиры будет равен:

8400 – 9600 руб. (= 140 х 60 – 160 х 60).

Имея этот опорный диапазон цен, несложно посчитать среднюю (или условно-усредненную) цену, от которой мы будем «танцевать дальше» (в приведенном выше примере это будет 9000 руб.).

Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (этаж, вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду, т.к. именно они будут двигать туда-сюда нашу цену внутри рассчитанного диапазона. Здесь нам придется слегка напрячь свои когнитивные способности и провести небольшой анализ.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых ценообразующих факторов (маркетинговых преимуществ и/или недостатков квартиры), и выражение их в виде поправочного коэффициента к нашей усредненной цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк или на ухоженный водоем, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, как минимум, 10-15%.

Бывает, что наша квартира действительно уникальна – т.е. имеет уникальные маркетинговые преимущества (например, имеет потрясающий вид на архитектурный ансамбль – местную достопримечательность, и еще в ней выполнен дизайнерский ремонт). Тогда наша цена может даже выйти за пределы существующего (рассчитанного нами) диапазона, и мы можем оказаться с самым дорогим предложением «в своем классе».

Такой же выход за пределы рассчитанного диапазона, но в обратную сторону, будет, если мы, например, продаем квартиру после пожара.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Эксперты подсказывают:

Не следует пытаться сразу вычислить «абсолютно точную цену» на свою квартиру. Абсолютно точную цену нам укажет только реальный Покупатель. Нам же при установке цены квартиры нужно всего лишь «быть в рынке», т.е. показать рынку, что мы адекватно воспринимаем реальность и опираемся на объективные характеристики недвижимости.

Чтобы лучше «почувствовать рынок» и увереннее ориентироваться в ценах, имеет смысл прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их Продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир; тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

К слову, оценка автомобиля для продажи происходит по такому же сравнительному принципу – сравниваются машины одной марки и модели, с учетом (в виде поправочного коэффициента) дополнительных факторов – года выпуска, пробега, состояния, и т.д. И такая оценка своего авто, обычно, не представляет труда для его хозяина. С оценкой квартиры все обстоит примерно так же.

При установке цены квартиры в нашем объявлении, стоит учесть и возможность торга. Торг – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга. Мотаем себе на ус…

    4. Автоматическая оценка и тренды рынка

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».

Для этого используем онлайн-сервисы крупных агрегаторов объявлений, которые на основе большого объема своей статистической информации о продаже квартир в разных городах, предлагают автоматически оценить любую квартиру по ее параметрам и адресу (бесплатно, см. ссылку ниже).

Такая оценка удобна своей простотой и скоростью выдачи готовой цены всего за несколько кликов на экране. Но расчет цены происходит здесь алгоритмически на основе больших массивов статистических данных. А статистика – дело такое… Не зря в народе говорят (и специалисты по прикладной статистике эту «шутку» поддерживают): «Существует ложь, наглая ложь и… статистика».

Смысл тут в том, что опираться на статистические данные, как на надежный и абсолютно верный источник не рекомендуется. Все дело в том, что учет и обработка статистических данных ведется множеством разных способов (с учетом то одних, то других факторов). И в зависимости от алгоритмов учета и обработки данных, результаты могут заметно отличаться от реальности. Причем, сами алгоритмы меняются не только в разных системах учета, но и в рамках одной системы (в целях «оптимизации»).

К примеру, эксперименты с автоматической оценкой квартир в разных онлайн-сервисах периодически выдают расхождение в цене одной и той же квартиры – от двух-трех сотен тысяч рублей до миллиона и более. Делаем выводы.

Тем не менее, польза от этих сервисов все же есть. Просто, рассчитанную с их помощью цену квартиры следует использовать не как истину в последней инстанции, а как ориентир для проверки собственных расчетов. Наша «ручная оценка» не должна сильно отличаться от «статистической оценки», где последняя выполняет роль «сглаживания числового ряда» (статистический термин).

Гораздо больше пользы от этих сервисов в том, что некоторые из них предоставляют не только расчет «точной цены» квартиры, но и обобщенные аналитические данные по рынку в целом – т.е. текущие тренды (по ценам, по уровню спроса, по объемам продаж) для отдельных городов (т.е. для локальных рынков недвижимости). Эти тренды показываются в виде наглядных графиков, по которым легко и быстро можно сориентироваться в рыночных настроениях, понять дорожают сейчас квартиры или дешевеют, растет спрос или падает, и в зависимости от этого выбрать свою ценовую стратегию и оптимальное время для продажи.

Проверить свою оценку квартиры по статистическим алгоритмам и посмотреть тренды рынка можно – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Лайфхак от экспертов

На ценовые тренды влияет также и динамика ипотечных ставок, от которых зависит уровень спроса на жилье. Снижение ставок (дешевая ипотека) увеличивает спрос, а значит и цены на квартиры. Поэтому, если прогнозируется, например, введение льготной ипотеки (гос. программы субсидирования %-ставок), то можно ожидать значительного повышения спроса на жилье, а значит, и заметного роста цен. В таком случае, имеет смысл немного подождать с продажей, чтобы чуть позже продать квартиру на пике спроса.

    5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

На корректировку цены будет влиять живая реакция рынка (реакция Покупателей) на наше объявление о продаже (при условии, что реклама сделана и размещена правильно – об этом на следующем шаге). Активная реакция (звонки, просмотры, оживленный интерес с попытками торга) позволит нам уверенно держать цену, а торг свести к символическому уровню. А слишком активный интерес к нашей квартире наведет нас на мысль, что мы ее немного недооценили…

И, напротив, вялая и пассивная реакция Покупателей намекнет нам о том, что выставленная нами цена не очень соответствует нашему товару, и ее следует слегка подправить (снизить).

При этом, нужно иметь в виду, что реакцию рынка (особенно, пассивную) следует оценивать на достаточно длительном промежутке времени (не менее месяца). Если в первые дни совсем нет звонков по объявлению – не стоит сразу паниковать и снижать цену. Бывает, что спрос проявляет себя волнами (периодическими наплывами).

А чтобы быстро сделать вывод о текущей активности спроса (о покупательском поведении в целом) на рынке недвижимости нашего города, нам лучше воспользоваться специальными инструментами. О поведении спроса

нам расскажут аналитические данные из специальных онлайн-сервисов (см. ссылку выше), демонстрирующие тенденции по ценам и объемам продаж квартир в выбранном городе.

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска. То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом – как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?

Об этом на следующем шаге.