Выбираем квартиру для покупки

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Квартир в городе много. На то и город. Где и по каким параметрам выбирать себе квартиру для покупки, вероятно, каждый знает сам. О вкусах не спорят.

Но мы все-таки сформулируем основные принципы поиска квартир, чтобы убедиться, что мы ничего не упустили при выборе. Акцент сделаем на том, КОГДА лучше покупать квартиру, ГДЕ их лучше искать, и КАК выбирать (по каким критериям).

Здесь мы рассмотрим только вторичный рынок жилья. А как выбирать квартиру на первичном рынке, рассмотрено в другом разделе ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – «Выбираем новостройку».

Как выбирать квартиру на вторичном рынке?

Прежде всего, уточним основные цели: квартиру покупают чаще для целей собственного проживания, но немало и тех, кто покупает квартиру в инвестиционных целях – то есть для того, чтобы надежно «припарковать» (сохранить) крупные суммы денег, а еще лучше – заработать на их вложении в недвижимость.

Инвестиционные квартиры рассматривают люди, которые имеют солидные свободные средства, и имеют необходимость их надежно разместить на длительный срок. Для этого покупают либо «виртуальные» квартиры в новостройках на стадии строительства с целью последующей перепродажи после сдачи дома в эксплуатацию (потенциально более доходный, но рисковый вариант), либо готовые квартиры на вторичном рынке, для последующей сдачи их в аренду.

Последний вариант имеет совсем невысокую доходность, сравнимую со ставками депозитов в крупных банках, но он дает возможность сохранить крупные суммы в надежном и осязаемом активе (подробнее о доходности покупки и сдаче в аренду квартиры см. по ссылке).

Эксперты подсказывают

В недвижимости есть еще такой инвестиционный бизнес со смешным названием «флиппинг». Это покупка на вторичке проблемных квартир (убитых в хлам и/или имеющих серьезные юридические пороки) за полцены, доведение их «до ума» (в физическом и/или юридическом плане), и перепродажа по рыночной цене. Но это уже отдельная сфера деятельности для узких специалистов-ценителей, и под выкуп этих квартир чаще привлекаются средства со сторонних частных инвесторов.

Разница этих двух основных целей («для себя, для жизни» или «для инвестирования, для заработка») определяет разницу набора критериев выбора квартиры для покупки. В случае выбора квартиры для собственного проживания, Покупатель больше ориентируется на личные предпочтения и житейские удобства для себя и своей семьи, а в случае инвестиционной покупки – на перспективы того или иного сегмента рынка жилья и на ликвидность объекта.

Представленные ниже критерии выбора заслуживают, как минимум, чтобы на них обратили внимание при поиске квартиры для собственного проживания. Удержать их все в голове – затруднительно, поэтому рекомендуется в процессе поиска всегда иметь их под рукой в письменном или онлайн виде. Так меньше шансов, что мы упустим что-либо, о чем потом будем сожалеть.

  ♦ Критерии поиска квартиры на вторичном рынке ♦
      (Жми! Список откроется во всплывающем окне.)

Внешний вид и ближайшее окружение дома можно быстро оценить не только по фотографиям в объявлении, но и онлайн – с помощью панорам (кнопка «Панорамы улиц») на Яндекс.Картах по номеру дома (пример для Москвы – здесь). При этом нужно понимать, что с момента последней фотосъемки кое-что могло уже измениться.

Соседи! Про них Покупатели, выбирающие себе квартиру, вспоминают в последнюю очередь. А зря! Нам с ними жить много лет бок о бок, и насколько приятна будет эта жизнь нам лучше понять заранее.

Общение с соседями при выборе квартиры для собственного проживания не только покажет нам наше будущее социальное окружение, но и может помочь в сборе информации о владельце жилья, которое мы покупаем. Бывает, что такие неформальные сведения от соседей (например, «да к нему уже несколько раз приставы приезжали» или «они тут с сестрой наследство никак не поделят» и т.п.) сразу высветят нам риски предполагаемой сделки.

А важность правильного социального окружения при выборе жилья в многоквартирном доме подтверждает и технологическая платформа Домклик: там с некоторых пор в карточках описания квартир, выставленных на продажу, появился особый раздел «О соседях» (для вторичного жилья). Там на основе агрегированных обезличенных данных от «СберАналитики» указывается возраст, пол и средний уровень дохода будущих соседей по дому, а также – есть ли у проживающих рядом жильцов дети, домашние животные и автомобиль (косвенно указывает на вероятную загруженность парковки во дворе).

Для покупки же квартиры в инвестиционных целях, собственные предпочтения отходят на второй план. Здесь уже надо проводить маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости, сравнивать отдельные сегменты рынка, оценивать инвестиционную привлекательность и ликвидность разных объектов, делать расчеты доходов и расходов (см. пример о доходности по ссылке выше).

Принципы анализа документов, методы выявления рисков и защиты от них, способы подготовки и проведения сделки для обеих целей покупки квартиры – одинаковы. И в том и в другом случае, главное – не допустить грубых ошибок в подготовке сделки, и получить надежное (защищенное) право собственности на купленную недвижимость. Как все это делается – рассказано далее на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ, с подсказками и законодательными обоснованиями по ссылкам в Глоссарии.

Где искать квартиры для покупки?

Хоть в агентствах недвижимости и уверяют, что только они могут по «своим» базам подобрать самую подходящую квартиру, на самом деле – это может сделать любой человек, знакомый с компьютером и имеющий доступ в интернет. Некоторые Покупатели выбирают квартиру самостоятельно, а к юристам или риэлторам обращаются только за организацией и правовым сопровождением сделки.

Сайтов с базами данных предложений квартир для поиска (т.н. «доски объявлений», «агрегаторы» или «классифайды») – множество. Особенно для Москвы и Московской области. Доступ к ним, в большинстве случаев, бесплатный. Какие-то базы структурированы лучше, какие-то – хуже. Какие-то – больше по объему предложений, какие-то – меньше. Какие-то – следят за актуальностью объявлений о продаже квартир (удаляют проданные), какие-то – не следят.

Часто бывает, что многие предложения дублируются в нескольких базах сразу.

Ниже представлены наиболее, на наш взгляд, адекватные (по объему, структуре и актуальности) базы данных квартир:

На этих сайтах-агрегаторах объявления о продаже размещают как риэлторы (чаще всего), так и сами владельцы (собственники) квартир, которые предпочитают продавать свое жилье самостоятельно.

Кроме того, есть открытый доступ к базам данных крупных агентств недвижимости, в которых тоже можно искать квартиры для покупки. Конечно, в этом случае придется обращаться к агенту из этого агентства, чтобы он узнал у хозяина детали и организовал просмотр квартиры. Наткнуться тут на настоящего собственника жилья невозможно.

Большого смысла в этих «агентских базах» для Покупателя нет. Такие базы выполняют всего лишь маркетинговую роль для привлечения клиентов в конкретное агентство (увеличивая трафик на сайт этого агентства). Здесь нужно понимать, что квартиры из этих локальных баз (размещенных на сайтах агентств) практически всегда дублируются на крупных сайтах-агрегаторах (указанных выше). Ведь, каждый агент заинтересован как можно быстрее найти Покупателя на свой объект, а подавляющее большинство Покупателей (а также агентов, действующих от Покупателей) топчутся именно на крупных всем известных «интернет-досках объявлений». И игнорировать этот факт ни один нормальный агент не станет.

Особый случай – база WinNER

Возможно, самой полной и профессиональной базой данных по недвижимости Москвы и Московской области, которой пользуются некоторые агентства и многие частные риэлторы, является База WinNER. Правда, это уже платная база, и для полноценной работы с ней требуется зарегистрироваться и оформить подписку на доступ к системе. Вообще, эта база доступна для всех и, при желании, каждый может ею воспользоваться. Но, честно говоря, для обычного Покупателя никакой необходимости в этом нет (т.к. фактически, это агрегатор данных из открытых источников, где объединяются сведения о квартирах из разных «досок объявлений»). Эта база может быть полезна только профессиональным участникам рынка – риэлторам, оценщикам, аналитикам рынка недвижимости.

Возможности базы WinNER для подписчиков:

• Поиск объявлений по всем основным площадкам (сайтам-агрегаторам);
• Бесплатная публикация объектов недвижимости для подписчиков;
• Продвижение на 77 площадках, включая Яндекс Недвижимость и Домклик;
• История изменения цены и другие сервисы.

Публикация своих объявлений здесь рассчитана только на риэлторов, которые пользуются этой базой (в т.ч. ищут квартиры для своих клиентов).

В общем, самостоятельно найти квартиру в этих базах по заданным параметрам (локация, количество комнат, площадь, уровень цены и т.д.) без труда сможет любой человек. Абсолютное большинство квартир, выставленных на продажу, находятся в открытом доступе в интернете.

  ♦ К слову о поиске квартиры по интренет-базам ♦
      (Жми! И откроется тебе истина во всплывающем окне.)

Кстати, развешивание уличных объявлений (на столбах, подъездах, досках объявлений) в районах поиска квартиры — типа «Куплю квартиру в вашем доме/районе, без посредников» — несмотря на свою примитивность и кратковременное действие, нередко дает положительный эффект.

Этим же приемом пользуются и риэлторы для поиска квартир своим клиентам в заданном районе. Даже в XXI веке при всеобщей цифровизации обычная бумажка на виду у прохожих (это называется «наружная реклама») по-прежнему работает.

Когда лучше покупать квартиру?

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут… хотя и здесь есть некоторые хитрости – можно послушать по этому поводу совет одного из знатоков нашего ФОРУМА (по ссылке).

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше. В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

Хотя в последнее время на ценовые тенденции стали влиять совсем не рыночные факторы – например, текущие и прогнозируемые ставки по ипотеке. Именно они могут резко взвинтить или обрушить спрос, а за ним и цены на недвижимость. Поэтому процентные ставки тоже надо иметь в виду при выборе времени покупки. Но это не значит, что нужно ждать, когда ставки снизятся и ипотека станет дешевле – ведь следствием этого будет рост спроса и рост цен на квартиры! Как тут быть – см. совет эксперта на форуме.

 Дискуссии о том, как именно нужно смотреть квартиру перед покупкой, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

А чтобы быстро получить представление о текущих тенденциях на рынке городского жилья (растут цены или падают), можно посмотреть ценовые графики в аналитических выборках, например – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ, см. там карточку «Домклик – Аналитика»).

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Посмотрели. Понравилось. Хорошо. И вот тут начинаются основные вопросы! С чего начать? Куда идти? Что узнавать? Что проверять, и как это делать?

Не волнуемся. Дышим ровно. Делаем все по порядку.