Если квартира была получена в наследство

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Наследство, вероятно, самый непредсказуемый, а потому опасный вариант для Покупателя.

Теоретически всегда может найтись «забытый» родственник (в т.ч. и незаконнорожденный) из другого города или даже страны, который может внезапно объявиться, и заявить свои права на проданное нам наследство в виде квартиры. Например, в случае, когда этот родственник не знал, и не мог знать об открытии наследства, и потому пропустивший срок его принятия.

Кроме того, среди наследников могут быть определенные лица, которые получают свою долю при любом раскладе (т.н. «обязательная доля»), даже если квартира была завещана другому человеку. Это несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители и супруг/-га наследодателя, а также те, кто находился у него на иждивении (иждивенцы).

Гарантированно выяснить наличие или отсутствие таких лиц не всегда получается, а то и вовсе невозможно (риэлторы здесь тоже бывают бессильны, но прямо об этом не говорят). Можно, конечно, попытаться собрать такую информацию из неформальных источников (например, соседей, участкового, других родственников наследодателя и т.п.), а также у нотариуса, оформлявшего наследство (его можно найти здесь). Но все это, опять же, не дает никакой гарантии…

Страшно? Ага… А что делать?

Прежде всего, нам, как Покупателю, нужно внимательно ознакомиться со Свидетельством о праве на наследство. Именно эта бумага, в данном случае, является правоустанавливающим документом на квартиру. В первую очередь мы выясняем, какого типа это наследство – наследство по закону, или наследство по завещанию (в чем отличия – см. по ссылкам в Глоссарии). А с недавних пор появился и еще один тип – наследственный договор (подробнее о нем – см. по ссылке).

Если квартира перешла в наследство – по завещанию

При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»). Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться. О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. выше по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее о причинах недействительности завещания см. по ссылке.

Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно. Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, и любой другой нотариус (если покупку квартиры проводить через него), может узнать об этом через Единую информационную систему нотариата (ЕИС).

Но не все так просто. Закон позволяет наследодателю удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

Кроме того, завещание может быть оспорено родственниками умершего, если они сумеют доказать, что наследодатель был не в себе, когда писал завещание (например, страдал психическим заболеванием), или его заставили это сделать под давлением. Даже простое присутствие будущего наследника при оформлении завещания наследодателем является нарушением закона. В таком случае суд объявляет завещание недействительным, и наследство заново передается родственникам уже в порядке их очередности по закону. Если квартира к этому моменту уже продана, то сделка купли-продажи так же признается недействительной.

Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Но все же снизить его можно некоторыми способами – о них ниже.

Если квартира перешла в наследство – по закону

В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства. Такой отказ от наследства оформляется в виде заявления от наследника и удостоверяется нотариусом. При этом, сведения о существующем отказе, обычно, НЕ указываются в Свидетельстве о праве на наследство, поэтому нам (Покупателю) придется узнавать о нем у нотариуса, оформлявшего наследство (сам отказ оформляется там же, по месту открытия наследства) и/или выяснять это у родственников наследодателя с подтверждением в виде заверенного нотариусом заявления об отказе.

  ♦ Пример заявления об отказе в принятии наследства ♦
     Жми! И откроется пример заявления во всплывающем окне!

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда 6-месячный срок принятия наследства ими пропущен).

Такой вариант нас тоже не устраивает – отказываемся от квартиры.

Проблема в том, что узнать о существовании всех родственников в чужой семье – задача невыполнимая ни для риэлтора, ни для юриста. В природе нет таких баз данных. Даже сами родственники могут не догадываться о существовании друг друга (например, дети наследодателя от разных браков). А могут друг друга знать, но утаить это от Покупателя. Поэтому вероятность появления нежданного гостя, имеющего права на унаследованную и проданную квартиру, всегда существует.

 О том, что будет, если Продавец-наследник утаит сведения о других наследниках от нотариуса и от Покупателя квартиры, обсуждали на ФОРУМЕ по ссылке.

Да к тому же, среди наследников по закону могут быть не только родственники, но и нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которых он содержал, как минимум, в последний год своей жизни. Эти персонажи тоже не добавляют нам радости, так как они имеют право на «обязательную долю» в наследстве и могут объявиться в самый неподходящий момент…

Еще один нюанс тут в том, что уже после оформления квартиры в собственность наследниками по закону и после продажи этой квартиры, может неожиданно всплыть завещание наследодателя, о котором никто не знал. А так как завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, то новоявленный наследник сможет оспорить продажу квартиры.

И даже наличие Единой информационной системы нотариата (ЕИС), не всегда может помочь, т.к. завещания удостоверяются не только нотариусами (см. выше об этом).

Если квартира перешла в наследство – по наследственному договору

Этот новый вид наследования появился относительно недавно, в 2019 году, и по нему еще не сложилась устойчивая правоприменительная практика в судебных спорах. Для наследодателей, очевидно, возможности расширились, а вот для покупателей унаследованных квартир добавился еще один тип риска.

Если наш Продавец получил квартиру в наследство на основании наследственного договора, то основные опасности для нас здесь схожи с вариантом завещания. То есть здесь так же работает право «обязательной доли» в наследстве, и так же могут передаваться отдельные права на квартиру (например, право пользования) третьим лицам. Разница только в том, что эти права здесь могут быть оформлены не «завещательным отказом», а условиями самого наследственного договора.

Поэтому нам, как Покупателю, нужно познакомиться с этим наследственным договором и узнать из него, нет ли каких-либо условий в нем, которые ведут к обременениям прав в продаваемой нам квартире.

Особую пикантность добавляет тот факт, что наследственных договоров, как и завещаний, может быть несколько. Только среди нескольких завещаний будет иметь силу последнее из них, а среди нескольких наследственных договоров, наоборот, силу будет иметь первый.

Но здесь как раз риск для нас невелик, так как наследственный договор может быть оформлен только у нотариуса, а нотариусы вносят все данные по наследственным делам в Единую информационную систему нотариата. Следовательно, сведения обо всех наследственных договорах (если их было несколько) доступны любому нотариусу, и нам лучше не игнорировать эту деталь.

Вообще, если мы обнаружили, что документом-основанием служит Свидетельство о праве на наследство, то нам точно пригодится дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Для Покупателя с железными нервами мы раскроем некоторые подробности в отдельной заметке о рисках покупки квартиры, полученной по наследству (см. по ссылке).

Случай с наследством в виде квартиры, по определению, несет в себе повышенные риски, но это не значит, что от такой квартиры сразу нужно отказываться. Надо разбираться в нюансах конкретной ситуации и выбирать способы защиты (т.е. снижения рисков).

Как снизить риск Покупателя

Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно (читать по ссылке!).

При проверке квартиры, помимо прочего, нам следует выяснить, не было ли судебных споров по поводу наследства с нашим Продавцом. Это можно сделать с помощью базы данных местного суда или общей федеральной базы данных по судебным делам, см. – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Ну и помимо всех проверок, при покупке полученной в наследство квартиры, нам желательно придерживаться некоторых защитных действий. На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

1. Лучше Договор купли-продажи квартиры составлять и заверять у нотариуса (а не в простой письменной форме);
2. Лучше, если наследство оформлено более 3-х лет назад (это не гарантирует полную безопасность, но существенно снижает вероятность «сюрприза», с учетом срока исковой давности);
3. Застраховать сделку (точнее – титул) в страховой компании.

Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что он гарантирует отсутствие других наследников на эту квартиру, и что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

  ♦ Пример заявления об отсутствии иных наследников ♦
     Жми! И откроется пример заявления во всплывающем окне!

Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить эти претензии (не захочет или физически не сможет). А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным (приемлемым), если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас). Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален.

Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать. Страховые компании, предлагающие страхование титула на квартиру, можно найти – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Правда, в страховых компаниях тоже не альтруисты сидят, поэтому если они оценят вероятность страхового случая как существенную, то и страховую премию для себя (т.е. стоимость страховки) могут выкатить немаленькую. В сумме со стоимостью квартиры это может оказаться невыгодной сделкой для Покупателя.

Кстати, отказ страховой компании страховать риск такой сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее тоже отказаться.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.