Если квартира была получена в дар

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру у нашего Продавца служит «дарственная» (т.е. Договор дарения), то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя задним числом признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

То же касается и случая, когда Дарителя спустя некоторое время после безвозмездного расставания с квартирой признают банкротом.

Но все это решается определенными защитными действиями со стороны Покупателя такой квартиры.

Что касается недееспособности Дарителя

Риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой сделке между физлицами, касающейся распоряжения недвижимостью. Дарение тут не исключение. А еще Даритель мог не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной.

Но здесь нам не стоит сильно переживать, так как доказать в суде факт «невменяемого состояния», «заблуждения» или «принуждения» очень сложно, особенно, по истечении длительного времени (например, года).

Кроме того, если мы видим, что Договор дарения квартиры заверен нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. нотариус выступает, кроме прочего, еще и официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, а заодно и свидетелем их доброй воли (т.е. отсутствия заблуждения или принуждения).

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель). А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (это общий срок исковой давности) вероятность таких претензий близка к нулю.

А если Даритель – банкрот?

Возможна ситуация, когда Дарителя уже после совершения дара квартиры признают банкротом, и в виду этого отменят сделку дарения по иску арбитражного управляющего. А следом, соответственно, будет признана недействительной и наша сделка.

Так как дарение – сделка безвозмездная, то в рамках процедуры банкротства Дарителя это будет расцениваться как очевидное «уменьшение размера имущества должника» (это законодательное определение), которое однозначно ведет к оспариванию такой сделки арбитражным управляющим. Но! Здесь важен срок, в течение которого сделка банкрота может быть оспорена. Максимальный срок здесь – 3 года (с момента сделки до момента подачи на банкротство).

То есть по истечении 3-х лет этот риск практически исчезает.

 Именно такой случай рассмотрен в одной из тем нашего ФОРУМА, где покупалась подаренная квартира, а Даритель, между тем, накопил большое количество долгов.

А что если квартира была подарена нашему Продавцу относительно недавно – скажем, год назад? Или два года назад?

Чтобы нам не снились по ночам кошмары, полезно будет проверить Дарителя (по его данным из договора-основания) на возможное банкротство – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ), включая поиск исполнительных производств на его имя (там же см. данные от ФССП). Конечно, с учетом того, сколько лет назад эта квартира была подарена нашему Продавцу (если более 3-х лет назад, то такая проверка становится излишней).

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию кредиторов этого юрлица такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством. А кроме того, здесь еще придется учитывать особенности распоряжения имуществом юрлица (подробнее об этом – по ссылке).

В этом вопросе нам не помешает консультация профильного юриста.

Есть ли риск, что дарение может быть отменено?

Вообще, в судебной практике сделки дарения очень редко признаются недействительными (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии), и для такого решения сложно обеспечить убедительные доказательства для суда. Поэтому «дарственная» в виде основания права собственности Продавца на квартиру, считается относительно низкорисковым вариантом для Покупателя.

В некоторых, четко указанных в законе случаях (см. об этом в Глоссарии по ссылке на «Договор дарения» выше), законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е. к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни. Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

Важные нюансы дарения

В Договоре дарения может быть условие о пожизненном (бессрочном) проживании самого Дарителя в квартире. Так иногда делают, чтобы неблагодарные получатели имущества не выгнали своих благодетелей на улицу (да, бывает, жизнь и не такие сюрпризы преподносит). Так вот это условие в «дарственной» позволяет Дарителю жить в квартире, даже если Одаряемый ее потом продаст. Право проживания Дарителя от этого никуда не исчезает.

Тут для нас, как Покупателя такой квартиры, возникает, что называется, «двойной капкан». С одной стороны, мы получаем квартиру «с нагрузкой» в виде вечного жильца, которого принудительно выселить не получится (причем, он фактически может в квартире и не жить, но его право там жить остается).

А с другой стороны, в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры должны быть обязательно указаны лица, сохраняющие за собой права пользования жильем (п.1, ст.558 ГК РФ). И это является существенным условием договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (п.1, ст.432 ГК РФ).

Поэтому, если мы проглядели такого жильца на этапе проверки документов, то либо этот персонаж будет с нами жить, либо ДКП будет аннулирован.

Как это решается?

При продаже подаренной квартиры с условием проживания в ней Дарителя, сам Даритель должен оформить письменный нотариально заверенный отказ от своего права пользования жильем и сняться с регистрационного учета (если он был прописан в квартире). Только в этом случае квартиру можно будет покупать.

Справка:

При наличии права пожизненного проживания человек может быть признан утратившим право пользования жилым помещением только в случае его добровольного отказа от права пользования (п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

При отсутствии письменного отказа, у пожизненно проживающего сохраняются такие же права, как у нанимателя квартиры, т.е. право пользования сохраняется вне зависимости от права собственности.

Но и это еще не все.

У подаренной квартиры есть еще один нюанс, которого лучше избегать Покупателю. Дело в том, что закон позволяет Дарителю включить в договор условие о том, что если Даритель переживет Одаряемого, то… дарение отменяется. Поэтому внимательно читаем Договор дарения. Если там есть такое условие, то для нас существует некоторый риск.

Например – наш Продавец (Одаряемый) продал нам квартиру, а через некоторое время взял, да и перебрался на тот свет (умер). При этом, бывший владелец квартиры (Даритель) еще жив. Тогда, согласно этому условию договора, дарение должно быть отменено. И в таких случаях отмена дарения может происходить даже без решения суда, по заявлению Дарителя в Росреестр.

Но тут возникает конфликт законодательных норм, и закон не дает однозначной трактовки такой ситуации.

Ведь при жизни Продавец (Одаряемый) владел квартирой единолично и имел полное право распорядиться ей по своему усмотрению, в том числе – продать. И никакого нарушения закона в этом нет. Покупатель здесь тоже действует вполне добросовестно, и тоже закона не нарушает. Поэтому вопрос остается спорным и может быть решен на усмотрение суда.

Нам же следует знать, что такая формулировка в Договоре дарения об отмене дарения, если Даритель переживет Одаряемого, для нас нежелательна (хотя и не критична). Как минимум, тогда есть смысл проконсультироваться по этому поводу с профильными юристами – стоит ли покупать такую квартиру или риск в данном случае не оправдан.

Если же такого условия в Договоре дарения мы не наблюдаем, то вопрос снимается.

Уплачен ли налог с подаренной квартиры?

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?

Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так. Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы. Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, не имеющий претензий от кредиторов (и/или подаривший квартиру более 3-х лет назад), и не сохранивший за собой право пользования квартирой, то это хороший вариант для покупки, мы можем спокойно вздохнуть и перейти к проверке следующих документов.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.