Если квартира была получена в дар

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру у нашего Продавца служит «дарственная» (т.е. Договор дарения), то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

Правда, риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на первичном рынке. А еще Даритель мог не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной.

Но здесь нам не стоит сильно переживать, так как доказать в суде факт «невменяемого состояния», «заблуждения» или «принуждения» очень сложно, особенно, по истечении длительного времени (например, года).

Кроме того, если мы видим, что Договор дарения квартиры заверен нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. нотариус выступает, кроме прочего, еще и официальным свидетелем вменяемости и дееспособности сторон сделки, а заодно и свидетелем их доброй воли (т.е. отсутствия заблуждения или принуждения).

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель). А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (это общий срок исковой давности) вероятность таких претензий близка к нулю.

А если Даритель – банкрот?

Возможна ситуация, когда Дарителя уже после совершения дара квартиры признают банкротом, и в виду этого отменят сделку дарения по иску арбитражного управляющего. А следом, соответственно, будет признана недействительной и наша сделка.

Но, во-первых, далеко не все сделки, совершенные банкротами, в итоге отменяются – для этого сделка должна быть отнесена по ряду критериев к разряду подозрительных.

А во-вторых, здесь стоит учитывать уже упоминавшийся срок исковой давности.

 Именно такой случай рассмотрен в одной из тем нашего ФОРУМА, где покупалась подаренная квартира, а Даритель, между тем, накопил большое количество долгов.

Чтобы нам не снились по ночам кошмары, полезно будет проверить Дарителя (по его данным из договора-основания) на возможное банкротство – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ), включая поиск исполнительных производств на его имя (там же см. данные от ФССП). Конечно, с учетом того, сколько лет назад эта квартира была подарена нашему Продавцу (если более 3-х лет назад, то такая проверка становится излишней).

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц («третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством. А кроме того, здесь еще придется учитывать особенности распоряжения имуществом юрлица (подробнее об этом – по ссылке).

В этом вопросе нам не помешает дополнительная консультация юриста.

Есть ли риск, что дарение может быть отменено?

Вообще, в судебной практике сделки дарения очень редко признаются недействительными (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии), и для такого решения сложно обеспечить убедительные доказательства для суда. Поэтому «дарственная» в виде основания права собственности Продавца на квартиру, считается относительно низкорисковым вариантом для Покупателя.

В некоторых, четко указанных в законе случаях (см. об этом в Глоссарии по ссылке на «Договор дарения» выше), законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е. к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни. Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

Нюансы дарения

При дарении квартиры все же есть один нюанс, которого лучше избегать Покупателю. Дело в том, что закон позволяет Дарителю включить в договор условие о том, что если Даритель переживет Одаряемого, то дарение отменяется. Поэтому внимательно читаем Договор дарения. Если там есть такое условие, то для нас существует некоторый риск.

Например – наш Продавец (Одаряемый) продал нам квартиру, а через некоторое время взял, да и перебрался на тот свет (умер). При этом, бывший владелец квартиры (Даритель) еще жив. Тогда, согласно этому условию договора, дарение должно быть отменено. И в таких случаях отмена дарения может происходить даже без решения суда, по заявлению Дарителя в Росреестр.

Но тут возникает конфликт законодательных норм, и закон не дает однозначной трактовки такой ситуации.

Ведь при жизни Продавец (Одаряемый) владел квартирой единолично и имел полное право распорядиться ей по своему усмотрению, в том числе – продать. И никакого нарушения закона в этом нет. Покупатель здесь тоже действует вполне добросовестно, и тоже закона не нарушает. Поэтому вопрос остается спорным и может быть решен на усмотрение суда.

Нам же следует знать, что такая формулировка в Договоре дарения об отмене дарения, если Даритель переживет Одаряемого, для нас нежелательна (хотя и не критична). Как минимум, тогда есть смысл проконсультироваться по этому поводу с профильными юристами – стоит ли покупать такую квартиру или риск в данном случае не оправдан.

Если же такого условия в Договоре дарения мы не наблюдаем, то вопрос снимается.

Уплачен ли налог с подаренной квартиры?

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?

Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так. Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы. Ведь Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, не имеющий претензий от кредиторов (и/или подаривший квартиру более 3-х лет назад), то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.