Если квартира была куплена на «вторичке»

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Если квартира была прежде куплена нашим Продавцом на вторичном рынке, то основанием его права собственности (т.е. его правоустанавливающим документом), является Договор купли-продажи (ДКП) этой квартиры с физлицом/физлицами. Либо, если квартира была получена путем обмена ее на другую квартиру, то основанием служит Договор мены.

Возможен также вариант, когда квартира была прежде куплена по Договору купли-продажи у юрлица, например, у компании-девелопера или у одного из его партнеров (в том числе у Застройщика).

Все эти варианты имеют разную степень потенциального риска нарушения прав предыдущих собственников.

Случаи с меной квартир в практике рынка встречаются крайне редко, и они несут в себе мало рисков (в силу своей правовой природы – взаимной мены имущества). Гораздо чаще встречаются случаи именно купли-продажи квартир. Их мы и рассмотрим.

Вариант с купленной у Застройщика/Девелопера квартирой возможен, когда тот после завершения строительства оформляет часть квартир на себя, а затем уже продает их покупателям-физлицам по обычным Договорам купли-продажи (ДКП).

Если нашему Продавцу квартира досталась именно таким путем, мы можем только порадоваться. Ведь получается, что формально квартира была куплена на «вторичке» (так как право собственности было передано во вторые руки), а фактически – квартира была получена напрямую от Застройщика. Поэтому риски нарушения прав предыдущих собственников здесь практически отсутствуют так же, как и в случае с купленной квартирой на «первичке» (см. об этом предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Но бывает и так, что наш Продавец покупал квартиру по ДКП не у Застройщика, а у стороннего юрлица (в т.ч. инвестора, перекупщика), у которого эта недвижимость числилась на балансе компании. Здесь уже нужно смотреть глубже – что необходимо проверять, если квартиру продает юридическое лицо, рассказано в отдельной заметке по ссылке. А здесь мы рассмотрим, что нужно делать, если предыдущий собственник – физическое лицо.

Предыдущий собственник – физлицо

Совсем другое дело, когда квартира была прежде куплена нашим Продавцом у физлица. Здесь уже риски нарушения прав предыдущих собственников очень даже возможны. Как говорят риэлторы в таком случае – за квартирой тянется «хвост», состоящий из ряда собственников. Конечно, такой «хвост» досконально проверить очень сложно, а то и вовсе невозможно, но это не означает, что от такой квартиры надо отказываться (т.к. уровень риска у разных «хвостов» разный).

С одной стороны, раз собственность зарегистрирована, и соответствующая запись присутствует в базе Росреестра, то очевидно, что право собственности нашего Продавца на квартиру признано законным. Это действительно так. Но никто не отменял возможности прежних собственников квартиры пересмотреть условия прошлой сделки и попытаться оспорить ее в суде. Кроме того, оспорить прошлую сделку могут и третьи лица, если посчитают свои права нарушенными.

Для понимания – если результатом судебного спора станет расторжение предыдущей сделки (точнее – признание сделки недействительной), то за ней автоматически будут признаны недействительными все последующие сделки с этой квартирой (и наша в том числе).

Поэтому, покупка квартиры, которая уже неоднократно меняла собственников – это вариант, содержащий в себе довольно много потенциальных юридических (т.е. связанных с правами) и плохо прогнозируемых рисков тянущегося за квартирой «хвоста». Как тут быть?

Риски, связанные с текущим собственником, мы рассмотрим на следующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ, а вот что делать с рисками, связанными с прежними хозяевами квартиры, рассмотрим здесь – ниже.

Как проверять квартиру, которая сменила уже несколько владельцев?

Прежде всего, мы смотрим (как и при покупке любой другой квартиры) на «стандартную» Выписку из ЕГРН (т.е. выписку о характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости). Если паспортные данные нашего Продавца и правообладателя по выписке совпадают – хорошо. Но так как эта квартира ранее была приобретена у кого-то другого (об этом мы узнали на предыдущем шаге), то нам нужны будут дополнительные сведения об этом.

Сколько раз квартира меняла своих хозяев (перепродавалась) и за какой период времени, нам покажет специальная Выписка из ЕГРН о переходе прав (подробнее о ней, с примером самой выписки – см. по ссылке). В этой выписке содержаться сведения об истории смены собственников квартиры (в т.ч. история ее перепродажи), с указанием дат предыдущих сделок и оснований приобретения прав собственности (например, на основании приватизации, купли-продажи, дарения, наследования и т.п.).

Копать глубже предыдущего собственника – это уже за пределами возможностей риэлтора или юриста. Эти данные, как правило, недоступны. А вот паспортные данные предыдущего собственника мы можем взять из предъявленного нам Продавцом правоустанавливающего документа (основания права собственности). Но… даже имея эти данные, мы все равно не сможем собрать достаточно информации о предыдущем владельце (без его личного участия), чтобы быть уверенным в отсутствии рисков с его стороны.

Если подходить к проблеме слишком пунктуально, то здесь нужно проводить целое детективное расследование. Выяснять кто, когда и на основании чего владел данной квартирой ранее, состав семьи бывших собственников, персональную справку по каждому из них – вдруг кто-то из них был недееспособным или ограниченно дееспособным, вдруг кто-то был «не в себе» на момент сделки, вдруг кто-то действовал по принуждению, и т.п. Выяснять, не были ли нарушены права кого-либо из прежних собственников или членов их семей (особенно, детей), а также права пользователей данной квартиры, не являющихся ее собственниками. Не было ли забытых наследников, судебного дележа имущества между супругами, банкротства кого-нибудь из прежних владельцев, нарушений условий договоров или какого-либо криминала в предыдущих сделках и т.д. В общем – жуть! Тут даже сам Пинкертон себе голову сломает!

К этому всему добавляется еще и тот факт, что место нахождения прежних собственников, обычно, никому не известно. А если даже и удастся разыскать кого-то из них с помощью детектива, то вряд ли этот человек будет радостно демонстрировать нам свои документы, поднимать архивные данные и выкладывать о себе и своей семье конфиденциальные сведения.

Что же делать?

Ответ – смириться. Смириться с тем, что неконтролируемый риск при покупке такой «квартиры с хвостом» будет присутствовать обязательно. Се-ля-ви, как говорят французы, принимая валерьянку.

А вот что говорит Дед Риэлт: «Гоните в шею тех риэлторов, которые в подобных случаях самоуверенно заявляют, что у них все под контролем, и они гарантируют безопасность сделки».

Избавиться от этого риска невозможно, но вот снизить его до приемлемого уровня – вполне решаемая задача в некоторых случаях.

Снижаем риски от предыдущих собственников

В реальности, при покупке на вторичке квартиры, сменившей несколько хозяев, никто, конечно же, детективов не нанимает, а предпочитают обходиться рядом действий, снижающих риски от этого «хвоста» (то есть вероятность того, что этот «хвост» негативно повлияет на нашу сделку). 

На практике, обычно, Покупатели в таких случаях защищаются несколькими путями:

  1 – Смотрят на наличие и дату Передаточного акта на квартиру. Подписи на Договоре купли-продажи и на Акте должны совпадать.
Само наличие Передаточного акта говорит о выполнении обязательств сторон по договору, и отсутствии претензий у предыдущего собственника, а дата акта должна быть позже даты договора, примерно, на срок прохождения регистрации этого договора, что косвенно подтверждает «вменяемость» прежнего продавца квартиры, который подписал этот акт спустя столько времени.

  2 – Смотрят в договоре-основании (т.е. в прежнем Договоре купли-продажи) на состав прежних собственников: были ли среди них несовершеннолетние дети. Наше государство так активно защищает детей, что пострадать могут ни в чем не повинные взрослые (в данном случае Покупатель).
Если детей в предыдущей сделке не было – хорошо. Если же они там присутствовали, то нужно убедиться, что требования Органов опеки для той сделки были выполнены предыдущими продавцами (придется их искать). Иначе те же Органы опеки или прокуратура даже спустя годы вполне могут оспорить предыдущую сделку (а значит, пострадаем и мы тоже).

  3 – Смотрят, чтобы договор-основание (т.е. прежний Договор купли-продажи) был заверен нотариусом. Это снижает риски недееспособности и нарушения прав предыдущих собственников и пользователей квартиры. Если договор был в простой письменной форме, то эти риски оцениваются выше.

  4 – Смотрят, чтобы срок владения квартирой был более трех лет. Связано это с тем, что по общему правилу срок исковой давности для предъявления возможных претензий – 3 года (подробнее о нюансах применения этого срока – см. по ссылке в Глоссарии).

  5 – Проверяют по базам судов (ЗДЕСЬ), не было ли судебных споров, связанных с этой квартирой (поиск ведем как по ФИО текущего собственника, так и по ФИО предыдущего, по отдельности), и если такие судебные процессы обнаружены, то исходим из их результата. Нас интересуют не любые дела, где собственник фигурирует в качестве ответчика, а только те, где ведутся имущественные споры, касающиеся нужной нам квартиры. Если такое судебное дело обнаружено, и процесс еще длится, то отказываемся от этой квартиры до урегулирования спора.

  6 – Страхуют Титул от потери права собственности в страховой компании. При этом нужно понимать, что не каждую сделку с квартирой страховщик согласится застраховать (ему тоже высокий риск ни к чему).

Если мы видим, что квартира неоднократно перепродавалась за последние пару лет, а Продавец нас торопит и даже обещает скинуть цену ниже рынка, то это для нас – яркий стоп-сигнал! Даже при «чистых документах» здесь слишком много признаков того, что с квартирой что-то не так, что Продавец в курсе этого, и поэтому хочет избавиться от нее как можно скорее.

При этом, Продавец совсем не обязательно мошенник. Возможно, он сам стал жертвой мошенников при покупке этой квартиры, а когда узнал об этом, решил быстро от нее избавиться.

Риск тут становится неконтролируемым, и от такой квартиры лучше отказаться.

Эксперты подсказывают

На рынке недвижимости есть отдельные инвесторы или целые инвестиционные группы/агентства, которые зарабатывают как раз на перепродаже квартир. Они, как правило, выкупают убитые в хлам или проблемные квартиры за полцены, приводят их в порядок, выправляют документы, и перепродают по рыночной цене (это называется «флиппинг»). Такие инвесторы рекламируют т.н. «срочный выкуп» квартир (см. об этом подробнее на форуме, по ссылке).

Покупать такие квартиры рискованно. Во-первых, юридические проблемы, которые стали причиной их выкупа и перепродажи, могут быть до конца не решены, а лишь завуалированы для формальной чистоты сделки. А во-вторых, прежние владельцы, продавшие инвестору свою квартиру за полцены, вполне могут оспорить затем свою сделку на законных основаниях (например, как кабальную сделку или сделку, совершенную под принуждением).

Относительно спокойнее можно себя чувствовать, если последняя сделка с квартирой произошла хотя бы не менее года (а лучше – двух-трех лет) назад, по данным судов никаких споров по этой квартире не зафиксировано, детей среди прежних собственников не было, цена, указанная в договоре примерно соответствовала рынку на тот момент, а у текущего собственника (нашего Продавца) сохранились документы, подтверждающие полную оплату купленной им квартиры. Такими документами могут быть Передаточный акт (где предыдущий собственник подтверждает полный расчет и отсутствие претензий к новому собственнику) или отдельная расписка от предыдущего владельца (с тем же смыслом), или банковская платежка на сумму договора (если расчеты происходили по безналу, например, через аккредитив).

Зачем проверять рыночную цену и факт оплаты по прошлой сделке?

Отсутствие у нашего Продавца документа, подтверждающего оплату, добавляет нам еще один риск (особенно, если квартира была им куплена менее 3-х лет назад, и срок исковой давности еще не истек). Это означает, что у предыдущего владельца квартиры есть возможность оспорить свою сделку по причине неоплаты или неполной оплаты договора. А если квартира, например, была куплена у него за цену в два раза ниже рыночной – скажем, за 3 млн. руб., когда аналогичные квартиры тогда стоили 5-6 млн. руб. – то это значит, что мы имеем в «хвосте» реальное основание для оспаривания (обман, заблуждение, кабальная сделка).

Более того, та же возможность оспорить сделку по тем же основаниям будет и у арбитражного управляющего, в случае банкротства предыдущего собственника. А так как текущему владельцу подтвердить оплату нечем и/или цена прошлой сделки была существенно ниже рыночной, то эту сделку вполне могут признать недействительной.

Эти риски значительно снизятся, если наш Продавец может устроить нам личную встречу с предыдущим владельцем квартиры или дать его актуальные контакты (такое иногда случается). Тогда у нас появляется возможность убедиться в отсутствии претензий и поводов для оспаривания предыдущей сделки со стороны прежнего владельца (если, конечно, он пойдет нам навстречу и станет отвечать на наши вопросы).

И все-таки, если мы обнаружили у квартиры «хвост», то, несмотря на перечисленные способы защиты, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста, на всякий случай. А «всяких случаев» у квартиры с «хвостом» может быть предостаточно, и каждый из них повышает риски для Покупателя.

Еще одна опасность покупки квартиры на вторичном рынке – это возможное присутствие в предыдущих сделках материнского капитала.

Если маткапитал применялся для покупки этой квартиры кем-либо из настоящих (или предыдущих) владельцев, то в числе настоящих (или предыдущих) собственников этой квартиры должны быть оба супруга и все их дети. Если же дети у владельца были (по данным паспорта и Выписки из Домовой книги), но они НЕ собственники, то у конечного Покупателя возникает еще один серьезный риск, влекущий недействительность сделки. Это риск покупки квартиры, купленной ранее на материнский капитал (подробнее об этом – см. в отдельной заметке по ссылке).

Чем больше у квартиры было собственников до момента нашей сделки, тем больше существует потенциальных оснований для судебных споров (это печально, но ничего не поделаешь). По этой причине, квартиры, которые часто перепродавались на «вторичке», особенно за последние годы (т.е. за короткий предыдущий период), не вызывают доверия.

Например, если квартира была трижды перепродана за последние пару лет, то опытный риэлтор предпочтет найти другую квартиру, даже если у этой внешне все в порядке с документами.

Кстати, в судебной практике не раз встречались случаи, когда суд отказывал Покупателю в признании его добросовестным приобретателем по причине того, что он купил квартиру, несмотря на то, что она перед этим была куплена менее года назад и уже снова продается. По мнению судов, это свидетельствует об отсутствии «должной осмотрительности» Покупателя, т.к. это обстоятельство непременно должно было его насторожить.

Если же найденная нами квартира была прежде куплена на «вторичке» только один раз, и/или последняя сделка с ней прошла много лет назад (более трех лет назад, как минимум), то риск покупки такой квартиры можно считать приемлемым (с учетом защитных действий, перечисленных выше). А чтобы его максимально снизить, нам надо тщательно и последовательно проверить документы на эту квартиру уже по текущему собственнику. Для этого идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.