Проверка личности Продавца квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

«Покупка квартиры – дело тонкое», – сказал бы товарищ Сухов, если бы попал на современный рынок недвижимости. И с ним нельзя не согласиться.

До сих пор мы проверяли данные о квартире, теперь давайте посмотрим на самого Продавца. Его личность будет иметь для нас значение ничуть не меньшее, чем информация о самой квартире.

Так уж устроен этот мир, что сведения о частной жизни собственника недвижимости во многом будут определять вероятность судебного оспаривания нашей с ним сделки. При этом, надо понимать, что закон, вообще-то, стоит на страже персональных данных граждан РФ. И вот с этим нелогичным парадоксом нам придется как-то «тихонечко взлететь».

Как проверять Продавца квартиры при покупке?

Что именно проверять в личности собственника, вкратце расскажем здесь. А как это делать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ, по порядку.

В первую очередь нам нужно будет откопать некоторые сведения о Продавце, и убедиться, что это действительно тот человек, за которого он себя выдает, убедиться, что он правомочен в отношении данной квартиры, и что он дееспособен для подписания Договора купли-продажи квартиры.

Внимание!

Подмена собственника – когда все документы на квартиру могут быть настоящими, а ненастоящим оказывается… сам владелец квартиры – это самый опасный случай. Покупатель «влетает» здесь по полной программе, и никакой суд ему здесь уже не поможет (так как настоящий собственник ему квартиру не продавал и деньги от него не получал). Мошенники тоже в курсе этого метода и пользуются им для обмана (одна из таких историй рассказана в разделе «Махинации с жильем»).

Как распознать такую подмену – показано на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ.

Кроме того, нам нужно быть уверенным, что владелец квартиры не погряз в долгах, в результате которых на его имущество могут претендовать кредиторы.

А еще нам желательно поинтересоваться, не участвует ли наш собственник в настоящий момент в каких-либо имущественных судебных спорах. Ведь результатом этого может стать ограничение его прав на квартиру, а то и вовсе лишение этих прав. Тогда и продажа этой квартиры будет впоследствии оспорена.

Начинать нужно, естественно, с паспорта. Тут не всё так уж очевидно, как кажется на первый взгляд. Как его проверять и на что обращать внимание, описано далее, на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Проверяем паспорт».

Что касается правомочий Продавца на продажу квартиры (имеет ли он право распоряжаться ей), то они определяются совпадением данных паспорта установленной нами личности, и данных о «Субъекте права / Правообладателе», указанных в Свидетельстве о собственности на квартиру и в Выписке из ЕГРН (последняя – обязательна для проверки). Эту выписку из реестра с личными данными всех собственников квартиры мы изучали еще на этапе внесения аванса (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Кроме правомочий Продавца, необходимо еще удостовериться в его полной дееспособности. Об этом тоже рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Дееспособность Продавца».

Если за Продавца действует другой человек, по доверенности, то наши действия будут такими, как указано далее на соответствующем шаге – «Продажа квартиры по доверенности».

Что еще зависит от личности собственника?

Еще одна проверка, которая относится к личности Продавца квартиры – это проверка его на возможное банкротство. Ведь по закону, если владелец квартиры официально признан банкротом (или стал таковым в течении одного года после продажи квартиры), то сделка в некоторых случаях может быть признана судом недействительной по иску кредиторов Продавца или арбитражного управляющего.

Проверить Продавца квартиры на банкротство и/или предъявление требований кредиторов можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Примечание!

При проверке по базам данных, собранных в этом Сервисе, нужно иметь в виду, что в результатах поиска вполне могут оказаться однофамильцы нашего Продавца. Если по фамилии, имени и отчеству обнаружится несколько совпадений, то сверяем другие данные о человеке, которые выдает справка из базы – дата и место рождения, место проживания, СНИЛС, ИНН.

Узнать ИНН нашего персонажа можно, запросив эти сведения на портале ФНС – здесь (потребуются паспортные данные Продавца, которые мы можем взять, например, из нашего с ним Договора аванса).

А так как сделки с имуществом банкрота могут оспорить и задним числом (сделки, совершенные в течение года, а в отдельных случаях и за три года, до принятия заявления о банкротстве), то хорошо бы оценить признаки банкротства нашего Продавца заранее. Такими признаками будут являться текущие долги на большие суммы и существенные просрочки по платежам.

Кредиторы Продавца могут заявить свои права еще и в том случае, если собственник квартиры является в то же время учредителем или руководителем юридического лица (некоего ООО «Рога и копыта», например). Тогда, при определенных обстоятельствах, у него может возникнуть субсидиарная ответственность по долгам этого юрлица, и взыскание может быть обращено на его личное имущество.

Проверить Продавца на участие в учреждении или управлении юрлицом, а также на банкротство этого юрлица, можно через базы анализа контрагентов и базу арбитражных судов (там же, в СЕРВИСАХ, по ссылке выше).

Связь Продавца с юрлицом может нас огорчить еще и тем, что, будучи его учредителем или руководителем, он мог зарегистрировать это юрлицо по своему домашнему адресу (только в случае, если он сам был там прописан). Закон дает ему такую возможность (подтверждение – здесь).

Нам такое бесплатное приложение к квартире, конечно же, не нужно.

Что касается судебных споров, в которых может участвовать в данный момент Продавец, то выяснить это можно по базам данных судов – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Затем нам надо будет еще поинтересоваться такими деталями его личной жизни, как наличие супруга/супруги и детей (так как эти члены семьи тоже могут иметь самостоятельные права на квартиру, даже если о них нет ни слова в ЕГРН). Все это рассмотрено по порядку далее в ИНСТРУКЦИИ.

Вообще, проверка личности Продавца квартиры – весьма щекотливый вопрос, и некоторые деликатные люди, в силу своего воспитания, могут постесняться выяснять у Продавца отдельные подробности. Но такая «деликатность» может обойтись нам очень дорого (в стоимость квартиры, например). А если Продавец окажется мошенником, то для него такой стеснительный Покупатель – просто находка.

Итак, не поддавшись на обаяние нашего Продавца квартиры, и слегка придушив свою врожденную скромность, мы-таки решили проверить, что же он есть за персонаж на самом деле. 

Начнем с паспорта и идентификации личности – жмем на следующий шаг.