Расчеты через банковскую ячейку в сделках купли-продажи квартир

Наличные деньги в сделках купли-продажи квартир постепенно становятся экзотикой. Причины тут сразу три.

Во-первых, рост цен на недвижимость так взвинтил стоимость квартир, что держать на руках и передавать такие большие суммы наличными стало не только слишком рискованно, но и попросту неудобно.

Во-вторых, много покупок квартир проходит с привлечением ипотечного кредита, а банки предпочитают переводить средства безналичным путем (хотя бывают и исключения).

И в-третьих, с развитием ИТ-технологий, все больше сделок стало проходить в электронной форме, и схема таких сделок подразумевает оплату только безналичным путем.

Ну и кроме всего перечисленного, последние несколько лет наибольшая активность происходила на первичном рынке недвижимости (из-за льготных ипотечных программ для покупки новостроек), а там расчеты всегда проходят в безналичной форме. Динамика же сделок на вторичном рынке (где возможны расчеты наличными), настолько снизилась, что цены на готовое жилье на вторичке стали ниже, чем на аналогичное строящееся жилье в новостройках. Это, конечно, нонсенс! Но… такова жизнь.

Тем не менее, расчеты наличными на вторичке все-таки присутствуют, и единственным цивилизованным и безопасным способом передачи денег здесь служит расчет через банковскую ячейку. Его используют (по требованию Продавца) даже в случае покупки квартиры в ипотеку. Многие банки (в т.ч. Сбербанк), обычно, соглашаются на проведение расчета наличными через ячейку, самостоятельно обналичивая кредитные средства для передачи их Продавцу.

Рассмотрим подробно, что из себя представляет «ячейка», и как происходит расчет через нее.

Депозитарная банковская ячейка

Банковская ячейка или «индивидуальный банковский сейф» – это небольшой металлический ящик с номером, в составе большого блока таких же ящиков. Блок может быть размером во всю стену банковского хранилища (депозитария) и состоять из сотен таких же сейфов-ячеек. Это похоже на классическую камеру хранения, но гораздо надежнее. Каждая ячейка накрепко запирается (бывает, на два разных ключа), а вход в депозитарий находится за толстой бронированной дверью и охраняется службой безопасности банка.

Ячейки банк сдает в аренду своим клиентам – либо для хранения ценностей, либо для проведения безопасных расчетов крупными суммами наличных в сделках. Аренда ячеек в банке регламентируется на законодательном уровне – статьей 922 ГК РФ.

Аренда ячейки может быть двух типов – с описью хранимого имущества или без описи.

В первом случае, банк знает, что именно клиент хранит в арендованной ячейке (если там деньги, то в описи указывается точная сумма) и несет материальную ответственность за сохранность содержимого.

Во втором случае, о содержимом ячейки знает только клиент, а банк берет на себя обязательство контролировать только доступ к сейфу, в соответствии с условиями договора его аренды. Так как банк в этом случае не знает, что клиент держит в ячейке, то и ответственность за сохранность содержимого сейфа в этом случае у банка ограниченная (в соответствии с указанной выше статьей закона).

В сделках купли-продажи квартир, обычно, используется второй вариант аренды – без описи содержимого.

Как происходит расчет по сделке через банковскую ячейку

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца (если деньги кредитные, то Покупатель делает это вместе с кредитным менеджером). Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. пример договора и допсоглашения по ссылке ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки, когда он может это сделать, и документы, которые он должен предъявить в банк для получения доступа.

Бывает, что арендатором ячейки по договору с банком выступают одновременно Покупатель и Продавец квартиры, а дальше в отдельном соглашении указывается кто из арендаторов, когда и при каких условиях получает доступ к сейфу. Договор в этом случае становится трехсторонним (Покупатель, Продавец и банк), но принцип расчетов и доступа к ячейке остается тот же.

Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки (т.е. получит к ней доступ). Если же по истечении заданного срока он этого не сделал (например, сделка не состоялась), то Покупатель может забрать свои деньги назад. При этом, в течение того же заданного в допсоглашении срока сам Покупатель не имеет доступа к ячейке – так гарантируется оплата квартиры для Продавца.

Обычно (до июля 2022 года), пропуском для доступа к ячейке Продавцу служил свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра, печатью и подписью регистратора, и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию и квартира перешла в собственность Покупателя.

  ♦ Пример печати с подписью регистратора и штампа Росреестра на договоре ♦
     (Жми! И откроется пример во всплывающем окне.)

Но так как с 29 июня 2022 года Росреестр перестал ставить свои печати и штампы на все виды регистрируемых договоров (подтверждение здесь), то для условий доступа к деньгам это надо учитывать и не указывать там обязательное наличие печати и штампа Росреестра на договоре.

Примечание.

Если регистрация сделки была электронной (в том числе, когда нотариус передает в Росреестр заверенные им документы по электронным каналам связи), то обратно договор возвращается тоже в электронном виде. Здесь тоже штампа Росреестра, печати и подписи регистратора на договоре не будет. Это обстоятельство надо учитывать при оформлении условий доступа к ячейке с деньгами (об этом ниже).

Если электронной регистрацией занимался нотариус, то он сам потом подшивает дополнительный лист с номером и датой регистрации к договору и удостоверяет их своей подписью и печатью. В банке должны быть в курсе этого, чтобы не блокировать доступ Продавца к ячейке.

Учитывая это, основным документом для доступа к ячейке стала Выписка из ЕГРН, где в качестве собственника уже фигурирует Покупатель. Эту выписку Продавец, так же, как и Покупатель, получает на руки после регистрации перехода права по сделке (в заявлении на регистрацию перехода права, Продавцу предварительно нужно указать в соответствующем пункте «Прошу выдать Выписку из ЕГРН»). При такой форме получения выписки (по результатам регистрации сделки), ФИО Покупателя, несмотря на запрет публикации в ЕГРН персональных данных собственников, будет присутствовать в выписке (это необходимо для доступа к ячейке).

И даже если регистрация проходила в электронном виде, Продавец может взять в МФЦ эту выписку на бумаге, заверенную подписью сотрудника и печатью МФЦ (это бесплатно).

При покупке квартиры в ипотеку в Выписке из ЕГРН должно быть указано еще и обременение в пользу кредитора.

Дополнительные условия доступа к ячейке

В условия доступа к ячейке можно вписать и дополнительные документы – как для повышения надежности, так и для выполнения заранее оговоренных условий (например, выписки жильцов из проданной квартиры).

Например, по договоренности сторон, в условия может быть добавлен также подписанный Договор купли-продажи квартиры (с указанием сути договора, ФИО сторон, и с отметкой МФЦ, которую там проставляют при приеме документов на регистрацию) в качестве еще одного обязательного документа для доступа.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон) еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры. Или, как вариант, допускается вписать в условие доступа обязательный штамп в паспорте Продавца о выписке его с адреса (если других жильцов в квартире не было).

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на Расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке). Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

 Кто как это решает на практике – у кого хранится ключ от банковской ячейки – можно почитать и обсудить на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности.

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник, например, форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке.

Для удобства проведения наличных расчетов, банк, обычно предоставляет клиентам специальную технику (прямо в депозитарии) – счетчики купюр и детекторы валюты (для проверки купюр на подлинность). Можно также пересчет и проверку купюр заказать сотруднику банка, как отдельную услугу.

Так как сумма денег, передаваемая через ячейку, нигде документально не отражается (ни в договоре аренды ячейки, ни в допсоглашении), то после окончания расчетов Покупателю следует взять с Продавца Расписку в получении денег за проданную квартиру. Иначе, в спорной ситуации Покупателю сложно будет доказать, что он оплатил квартиру согласно договору (а это уже причина для его расторжения). А в самом Договоре купли-продажи желательно указать отдельным пунктом, что расчет будет происходить через банковскую ячейку.

  ♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
     (Жми! И откроется тебе схема передачи денег через ячейку во всплывающем окне)

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов в сделках с недвижимостью. В тех банках, где есть депозитарий (депозитарное хранилище), сотрудники всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Правда, нужно не забывать о некоторых ограничениях валютного регулирования, наложенных на сделки с иностранцами:

Примечание.

ВАЖНО! Если иностранный гражданин является валютным нерезидентом, то расчеты с ним нельзя проводить наличными (в т.ч. через банковскую ячейку). Это нарушение валютного законодательства, за которое предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% суммы такой незаконной валютной операции (даже расчеты российскими рублями в этом случае признаются валютной операцией).

Валютными нерезидентами (не путать с налоговыми нерезидентами), согласно пп. 6 и 7, п.1, ст.1 ФЗ-173 от 10.12.2003, «О валютном регулировании и валютном контроле» признаются все лица, не имеющие российского гражданства, а также иностранцы, проживающие в РФ, но не имеющие здесь вида на жительство.

Еще один совет для Покупателя – уточняйте размер банковских ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за покупку трехкомнатной квартиры в Москве.

Арендовать ячейку для проведения расчетов нужно минимум на две недели, лучше – на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент.

Стоимость аренды банковской ячейки – «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 3-4 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение с контролем условий доступа (5-7 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Кто несет эти расходы? За аренду ячейки, обычно, платит Покупатель, который кладет в сейф деньги. Допсоглашение, как правило, оплачивается пополам. Но стороны сделки могут договориться, например, что оплачивают все услуги банка пополам.

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке: передача денег в альтернативных сделках купли-продажи квартир (алгоритм действий).

Преимущества и недостатки расчетов через ячейку

Несмотря на множество плюсов, у этой банковской услуги есть и минусы.

Преимущества расчетов через банковскую ячейку

• Банк гарантирует передачу денег Продавцу на определенных в соглашении условиях, и гарантирует сохранность денег Покупателю в случае срыва сделки.
• Передаваемая через ячейку сумма никому не известна (кроме сторон сделки) и нигде не фиксируется (в отличие от перевода по безналу). Этим, например, пользуются Продавцы, которые продают свою квартиру по заниженной стоимости.
• Удобство пересчета банкнот и проверка купюр на подлинность техническими средствами банка (бесплатно).
• Даже если у банка отзовут лицензию, то на сохранность содержимого ячейки это не повлияет. Содержимое принадлежит клиенту, и он его получит, даже если банку будет назначена временная администрация. Содержимое ячейки также не учитывают при определении возмещения от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), если владелец ячейки открывал счет в этом банке.
• Конфиденциальность. Банк обязан соблюдать тайну того, что находится в хранилище. Также третьи лица не узнают, есть ли вообще у какого-либо клиента ячейка. Нарушить конфиденциальность банк может только по требованию суда, ФСБ и МВД.

Недостатки расчетов через банковскую ячейку

• Не в каждом банке есть такая услуга и собственный депозитарий (хранилище). Подходящее отделение банка может оказаться слишком далеко.
• Неудобство (и риск) в транспортировке больших сумм денег до хранилища (Покупателю), и из хранилища (Продавцу). Правда, Продавец может, забрав деньги после сделки, тут же арендовать уже на свое имя другую ячейку и хранить деньги там. Или – открыть счет в этом же банке и перевести все или часть полученных денег на счет.
• Воровство денег из ячейки (в т.ч. с участием сотрудников депозитария) случается крайне редко, но все же такие случаи в практике были. Банк тогда обязан все возместить, но только при заключении договора об ответственном хранении (аренда ячейки с описью содержимого).
• Проверку документов, представляемых Продавцом для доступа к ячейке, проводит обычный сотрудник депозитария (не специалист по определению подделок). Выписка из ЕГРН не имеет степеней защиты, поэтому подделать ее несложно, а значит, мошенник вполне может получить доступ к деньгам по поддельным документам (это так же относится и к расчетам через аккредитив).
  — Как от этого защищаются на практике, можно почитать в дискуссиях на нашем ФОРУМЕ по теме возможной подделки документов для получения доступа к деньгам при проведении расчетов.

Что будет, если вовремя не освободить ячейку?

По окончании срока аренды банк обычно дает несколько дней, чтобы клиент мог забрать содержимое из ячейки. Если не освободить ячейку вовремя, банк вскроет ее, составит опись находящихся там предметов и поместит их в специальное банковское хранилище. После этого получить свое имущество можно будет после оплаты повышенной комиссии за хранение и штрафа.

Может ли банк вскрыть ячейку без ведома арендатора?

Нет, не может, за исключением случаев, указанных в договоре аренды ячейки. Обычно это происходит при следующих обстоятельствах:

• клиент не продлил договор аренды и не освободил ячейку вовремя;
• в случае форс-мажора: пожар, наводнение, авария, возгорания ячейки и т.п.;
• по решению суда.

ВИДЕО: Нюансы расчетов за квартиру через банковскую ячейку

— В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката. 

Несмотря на отдельные неудобства/недостатки расчетов через ячейку, ничего более безопасного для передачи крупных сумм наличности пока не придумали. Правда, есть еще несколько видов расчетов по сделке безналичным путем.

Все виды безопасных способов расчетов, которые применяются на рынке недвижимости, перечислены в Глоссарии: «Передача денег за квартиру».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).