Наследство – дело темное

Еще в детстве, в каком-то фильме Вася услышал эту фразу: «Не шути с наследством. Темное это дело». Он уже не помнил, к чему это было сказано, но фраза в голове засела крепко. С тех пор Вася вырос, женился и… влип в историю. И именно с наследством.

А история такая. Сразу после свадьбы Вася вместе с молодой женой начал строить планы на будущее. Пунктом №1 в плане значилась покупка квартиры – жить-то где-то надо. Насобирали молодые денег с родственников, добавили свои сбережения, и устремились осваивать рынок недвижимости.

А в это время в другом конце города происходили следующие события.

В хорошем добротном доме сталинской постройки, в просторной квартире с высокими потолками и красивой лепниной по углам, жил тихий старый дед, которого все звали просто – Никитич.

Никитич жил один, жена его перебралась на тот свет еще лет пять назад, а взрослые дети – сын и дочь – старательно устраивали собственную жизнь, напрочь позабыв о существовании отца. Звонили только изредка, проконтролировать, не умер ли.

Никитич не давил на нервы своим детям, ни о чем их не просил, и скрашивал свое одиночество посиделками с соседкой, немногим младше его по возрасту:

– Только ты меня понимаешь, Надя, а дети совсем меня из жизни вычеркнули. Не хотят меня ни видеть, ни слышать. Помру вот так, а они даже не обернутся. Только за квартирой, небось, приедут. Чтоб им досталась. Ээх-хе-хех…

– Да на кой ляд тебе такие родственники? Забудь ты про них. Бог им судья, – по-соседски поддакивала Надя.

– И то верно, ничего они от меня не получат! Не заслужили! – подводил эмоциональный итог Никитич, и как-то странно поглядывал на добродушную соседку, будто решая в уме сложную задачу.

Задачку эту он решал еще несколько недель, и наконец – определился. Ничего не сказав соседке, Никитич по-тихому составил завещание, в котором квартиру свою он передавал по наследству только ей и больше никому. Неблагодарных детей своих он, как и обещал, из числа наследников исключил. Заверил завещание у нотариуса. Один экземпляр, как и положено, остался в делах у нотариуса, а свой второй экземпляр Никитич отдал на хранение соседу снизу, мол, передашь моей Наде, если я – того… в ящик сыграю.

Как в воду глядел Никитич. Спустя каких-то пару месяцев, он благополучно отдал Богу душу. Тут и родственники подтянулись – сын с дочерью. Надо как-то добро делить. Про завещание никто – ни сном, ни духом. Квартиру старую, но просторную они уже глазами цепко ощупали и между собой в уме поделили.

Пошли дедовы дети к ближайшему нотариусу, что на районе уполномочен наследственные дела вести. Дед-то, к слову сказать, совсем у другого нотариуса завещание заверял – закон такое позволяет.

Районный нотариус, проверив документы законных наследников, признал за ними наследственные права и, спустя положенные 6 месяцев, выдал им Свидетельство о праве на наследство. На основании этого свидетельства новоявленные владельцы квартиры зарегистрировали в равных долях свое право собственности в Росреестре.

Чтобы поделить свалившееся на них состояние, сынок с дочкой решили квартиру продать. Разместили объявление в интернете, и надо же такому случиться – свела судьба дедовых наследников с нашим Васей. Сосватали ему эту квартиру местные риэлторы, и взялись устроить и оформить все по высшему разряду.

Вася запал на квартиру всей душой. Высокие потолки, толстые стены, большие окна. Ничего другого уже не хотелось. Все документы были проверены, как положено. Ни у юристов, ни у риэлторов вопросов не возникло. Родственники первой очереди – сын и дочь – унаследовали квартиру по закону. Других родственников в составе первой очереди не наблюдается. Значит, претензий вроде бы ждать неоткуда. Право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре. Все путем. Придраться не к чему.

Вася с молодой женой облегченно вздохнули – вот она мечта, дождались! И пошли к владельцам-наследникам договариваться о сделке.

Все прошло по высшему разряду, как и обещали риэлторы. После покупки квартиры Вася тут же затеял серьезный ремонт, и с головой ушел в строительные заботы.

Тем временем, сосед Никитича, у которого тот свое завещание хранил, поначалу и думать забыл про него – бумажка и бумажка, лежит себе, есть не просит. И только год спустя, повстречав в магазине Надю, он хлопнул себя по лбу:

– Совсем из головы выскочило. Вот память!.. Никитич же тебе квартиру свою отписал. А завещание мне велел для тебя держать. Пойдем, я тебе его отдам.

Вот тут и началась канитель! Надя, естественно, обратилась к нотариусу, тот подтвердив подлинность завещания, отправил ее в суд. Суд, приняв во внимание вновь открывшиеся обстоятельства и учитывая приоритет завещания над наследованием по закону, признал ее право на уже проданную квартиру. И как следствие, сделку купли-продажи объявили недействительной.

То, что Надя пропустила 6-месячный срок принятия наследства, в результате чего наследство приняли родственники Никитича, суд учел. Но посчитал причину этого уважительной, так как Надя ничего не знала о завещании.

По вынесенному судебному решению в Росреестре изменили запись о праве собственности на квартиру: фамилию Васи вычеркнули, а фамилию Нади вписали. Так произошла смена собственника.

А лишившийся квартиры Вася, едва избежав инфаркта от такого потрясения, вынужден был разыскивать своих продавцов, и требовать от них возврата уплаченной им суммы. Продавцы, хоть и не спорили с судебным решением, но уверяли, что денег у них уже нет, и отдавать им нечего.

Риэлторы морально поддержали Васю, доверительно сообщив ему, что такие случаи в практике бывают, мол, ничего не поделаешь, крепитесь! И в качестве утешения предложили ему персональную скидку на случай, если он когда-нибудь захочет купить у них другую квартиру.

Что Вася вслух сказал про риэлторов, и как он дальше разбирался с родственниками Никитича – это уже другая история. Нам здесь нужно усвоить только саму суть сделки с наследством.

А в чем же здесь мошенничество? Конкретно в этой истории умышленного мошенничества нет. Ни Продавцы, ни Покупатель не знали о новом наследнике. Но на практике бывают аналогичные случаи, когда Продавцы ЗНАЮТ о том, что есть и другие наследники квартиры, но их умышленно не извещают, и они пропускают установленный 6-месячный срок принятия наследства. А Продавец тем временем оформляет квартиру на себя и по-быстрому ее продает, в расчете на то, что когда объявится «забытый» родственник, то ему уже придется сражаться за квартиру не с Продавцом, а с Покупателем.

Что здесь можно посоветовать Покупателю?

Совет тут один. По возможности, не связываться с наследством вообще! «Наследство – дело темное», – эта фраза как нельзя лучше характеризует такие сделки. С юридической точки зрения это называется – неконтролируемый риск. Ну, почти не контролируемый.

Получить достоверную информацию обо всех родственниках наследодателя, которые наследуют имущество по закону, да еще обо всех людях (в т.ч. посторонних), которые могут унаследовать квартиру по завещанию, а также о наличии самого завещания в принципе – это задача для опытного детектива, а не для кабинетного юриста. Да и то не факт, что детектив сможет отыскать всех потенциально заинтересованных персонажей.

Итог очевиден. Детективов на такие задачи, обычно, никто не нанимает, а значит, риск неожиданного сюрприза для Покупателя унаследованной квартиры всегда остается.

Правда, с введением в действие  единой информационной системы нотариата (ЕИС) и единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), риск покупки унаследованной квартиры стал ниже, но не исчез совсем. Благодаря этим системам, у нотариусов стало больше возможностей по проверке наследственных дел – например, нотариус теперь может оперативно проверить, заверял ли другой нотариус завещание от конкретного наследодателя. Но дело в том, что закон позволяет удостоверять завещания не только нотариусам. Например, завещание (равно как и его изменение или отмена старого завещания) может заверяться консулом РФ (если наследодатель оказался за границей). Завещание также имеют право заверять и врачи больниц (если наследодатель лежит в стационаре), и директора домов престарелых, командиры воинских частей и т.п. (полный список – в ст.1127 ГК РФ).

Кроме того, кое-какие факторы и действия самого Покупателя могут обеспечить относительное снижение этого риска. Например, если Продавец-наследник владеет квартирой уже больше трех лет (а лучше – более пяти, чем больше, тем лучше), то риск возникновения из тумана новых наследников снижается прямо пропорционально годам владения.

Практика показывает, что большинство наследственных споров разгораются именно в первые годы после смерти наследодателя. Да и срок исковой давности может сыграть здесь свою роль.

Другой выход для Покупателя – застраховать титул перед покупкой квартиры. Некоторые страховые компании предоставляют такую услугу на рынке недвижимости. Конечно, такая страховка добавит расходов Покупателю в общем бюджете на приобретение жилья. Но реальная финансовая защита от риска признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, сильно облегчит жизнь Покупателю в случае возникновения подобных сюрпризов.

Кроме того, если юристы страховой компании, проверив документы на квартиру и изучив ситуацию, откажут в страховке, это будет означать, что риск здесь слишком высок, и связываться с такой покупкой точно не стоит.

Как себя вести Покупателю, если он выбрал квартиру, которая досталась Продавцу в наследство, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира получена в наследство».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).