Виды собственности на квартиру

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Единственным фактом существования у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а документальным подтверждением этого факта является актуальная на определенный момент времени выписка из этого реестра.

Раньше, до 2016 года, в качестве подтверждения права выдавали бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек одновременно.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ). Подробнее о каждом виде собственности рассказано ниже.

Вид собственности указан в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают для собственника обременение (в виде своего права проживания), а также некоторые сложности при продаже квартиры (о них рассказано в ИНСТРУКЦИИ).

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный (титульный) собственник состоит (или состоял на момент покупки этой квартиры) в зарегистрированном браке, то квартирой может также владеть его супруг(-га) по праву «совместной собственности супругов». В этом случае формально (т.е. на бумаге) собственность индивидуальная, а фактически (согласно закону) собственность совместная. Подробнее об этом казусе – см. по указанной ссылке в Глоссарии.

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась когда-то давно на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

В настоящее время режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов, и только при покупке квартиры на одного из них (второй автоматически становится совместным собственником по закону). До середины 2001 года совместная собственность была доступна и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов, после чего эта практика была прекращена

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

• идеальными или
• реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность – приватизация, наследство, дарение, покупка, и т.д. Для этого в момент приобретения в соответствующем правоустанавливающем документе должно быть указано, что квартира передается в долевую собственность следующих лиц… и там же указывается размер доли каждого владельца (или просто указывается «в равных долях»).

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из ранее оформленной общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

 Особенности продажи квартиры при долевой собственности (с учетом получения оплаты Продавцами и определенного риска Покупателя) разбирались на нашем тематическом ФОРУМЕ.

Еще долевым собственникам нужно знать, что если они продают свои доли по отдельности, то договоры в обязательном порядке должны удостоверяться у нотариуса. Если же все доли квартиры продаются одновременно по одной сделке, то можно обойтись и без нотариуса (пп.1.1, п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Налоговые последствия (в т.ч. применение налоговых вычетов) для долевых собственников при продаже квартиры, а также получение налогового вычета за приобретение жилья в долях – подробно разобраны в Глоссарии по указанной ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).