Третьи лица в сделках с недвижимостью

В формулировках нашего законодательства, и в Договоре купли продажи квартиры мы периодически натыкаемся на упоминание о третьих лицах, и их не очень понятных правах. О чем здесь речь? И что это за права третьих лиц в сделках с недвижимостью?

Слово «третьи» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры). Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд (иногда успешно).

Это могут быть претензии как на право собственности, так и на право пользования квартирой.

Термин «третьи лица» – широко применяется в гражданском законодательстве, но четкого определения там не имеет.

Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.

Тем не менее, эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на проданную квартиру. Если такие правопритязания приняты судом, и по ним начата судебная тяжба, то сведения об этом передаются в Росреестр, и там в единой базе прав на недвижимость ставится пометка, что на такую-то квартиру в настоящий момент существуют правопритязания. Покупатель такой квартиры может узнать об этом из Выписки из ЕГРН.

Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?

Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права или требования в отношении проданной квартиры, например, право пользования или право залога. Третьим лицом может быть и банк, организация, ведомство, государственный орган и т.д.

Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?

Третьими лицами могут быть, например:

• Супруг владельца квартиры, который не являлся титульным собственником (т.е. не был указан в числе собственников в Выписке из ЕГРН), но мог иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»);
• Органы опеки или родственники несовершеннолетних детей, которые участвовали в сделке и права которых оказались ущемлены (см. в Глоссарии – «Права детей в сделках с недвижимостью»);
• Пенсионный фонд, если квартира была ранее куплена с участием средств материнского капитала, но условия предоставления этой субсидии не были выполнены;
• Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»);
• Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа;
• Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»);
• Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации;
• Предыдущие владельцы квартиры, которые решили восстановить свои права собственности или пользования, нарушенные в результате предыдущих сделок с этой квартирой;
• и т.п.

Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой. А может – оспорить сделку и добиться признания ее недействительной, лишив Покупателя прав собственности на купленную недвижимость.

Как предусмотреть такие случаи, описано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по подготовке сделки с квартирой.

Какие бывают права третьих лиц?

Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:

• правах пользователей (рассмотрено на шаге: «Кто имеет право пользования квартирой»), в т. ч. по договору найма (ст.675 ГК РФ) или по договору безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ);
• правах несовершеннолетних (рассмотрено на шаге: «Покупка квартиры с несовершеннолетними»);
• правах предыдущих собственников квартиры (рассмотрено на шаге «Квартира куплена на «вторичке»);
• правах наследников, в т.ч. правах по завещательному отказу (рассмотрено на шаге: «Квартира получена в наследство»);
• правах супругов (рассмотрено на шаге: «Права супругов на квартиру»);
• правах кредитора (рассмотрено на шаге: «Квартира приобретена в ипотеку»);
• правах получателя ренты (рассмотрено на шаге: «Квартира получена по договору ренты»);

Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – право преимущественной покупки.

Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на «вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.

Чтобы избежать данного типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на «первичке».

Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц (см. перечень выше), и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.

Отчасти снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у нотариуса. Но нотариус может защитить только от претензий тех третьих лиц, которые уже известны на момент заверяемой им сделки. А вот вычислить всех возможных персонажей, которые по разным основаниям могут иметь правопритязания на проданную квартиру лучше с помощью специализированных юристов по недвижимости.

Третьи лица в сделках – что говорит закон?

В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (п.2, ст.292 ГК РФ).

Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.

Кроме того, ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство отдельным пунктом должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры. Но Покупателю от этого мало проку. Дело в том, что само по себе это обязательство не лишает третьих лиц возможности предъявить свои права, а всего лишь вешает некоторую ответственность на Продавца, который не выполнил свое обязательство должным образом.

В то же время п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.

Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), то крайне полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.

Бывает, что доподлинно установить всех третьих лиц, имеющих отношение к квартире, не представляется возможным, а риск предъявления претензий от них слишком высок (особенно, если еще не истек срок исковой давности). В таком случае, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см. по ссылке).

Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого срока исковой давности в сделках с недвижимостью.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).