Могут ли отнять единственную квартиру за долги?

Расхожее мнение о том, что человека по закону не могут лишить единственного жилья, на самом деле верно только отчасти. В большинстве случаев, действительно, его не отберут. Но существует ряд обстоятельств, при которых такое возможно. В каких случаях могут отнять единственное жилье за долги его владельца, нашему порталу рассказала юрист Ирина Коломейчик.

Уверенность в том, что если у вас в собственности только одна квартира, и вы в ней живете, то ее ни в коем случае у вас не отберут, основана на правилах банкротства физлиц и статьи 446 ГПК РФ. Там действительно есть положение о том, что при формировании конкурсной массы должника, единственное жилье в эту массу не включается. И это большое везение для заемщиков и любителей потребительских кредитов. Накопив долгов и перестав по ним платить, многие спокойно подают на банкротство, не опасаясь, что их выселят из собственной жилплощади.

Но, во-первых, это правило касается только потребительских кредитов, и оно не работает в случае ипотеки. А во-вторых, в закон о банкротстве периодически вносят дополнения, которые делают жизнь хронических заемщиков не очень-то веселой, в том числе в плане попытки ухода от долгов через банкротство. Теперь уже и в случае банкротства физлица по причине невыплаты обычных (не ипотечных) кредитов, у кредиторов появилась возможность компенсировать себе потери за счет единственного жилья заемщика. Но только при определенных обстоятельствах!

В каких случаях суд может отнять единственную квартиру?

Лишить собственности человека может только суд. Никакой кредитор, банк или конкурсный управляющий своим решением не могут этого сделать. Поэтому процедура эта не быстрая, очень формализованная и строго регламентированная.

Суд может лишить человека его единственного жилья только в двух случаях:

1. Когда собственник сам заложил свое жилье в качестве обеспечения под кредит. Это касается и случая, когда человек берет ипотеку на покупку квартиры, становится ее собственником, а квартира остается в залоге у банка, и случая, когда человек, уже имея в собственности недвижимость, берет (или рефинансирует) кредит, под обеспечение своим жильем – квартирой (даже если она у него единственная).
   Причем, кредит под залог единственного жилья берут не только для покупки чего-либо, но и в бизнес-целях (это довольно рисковый вариант), а также в целях рефинансирования других кредитов (например, объединяя несколько старых кредитов под рефинансирование одним новым).
2. В рамках процедуры банкротства по обычным долгам (без залога). Но только в случаях, если ваше жилье (квартира) будет признана судом излишне роскошным (в том числе, если оно по метражу превышает существующую норму).

Во всех остальных случаях, даже если у человека накопились десятки просроченных (необеспеченных, беззалоговых!) кредитов, единственное жилье НЕ подлежит изъятию в рамках банкротства или исполнительного производства (в судебной среде это называется исполнительский иммунитет).

1. Заложенную квартиру кредиторы заберут в любом случае

Ситуация с залогом квартиры под кредит понятна, и обычно вопросов не вызывает. Для того залог и придуман – не платишь по кредиту, лишаешься заложенного имущества. Недвижимость поступает на торги и из вырученной за нее суммы погашаются все требования кредиторов, а остаток суммы (если там еще что-то остается) возвращается заемщику.

При этом, судебным решением должник-владелец лишается своего права собственности на жилье, и Росреестр вычеркивает его из числа собственников в базе ЕГРН даже без его участия. Наличие семьи, и даже детей, проживающих в этой квартире и прописанных в ней, никакой роли не играет. Залог есть залог. Вся семья остается на улице.

Именно поэтому тем, кто берет ипотеку, и живет в заложенной квартире, не имея другого жилья, нужно заранее просчитать ситуацию на случай, если вдруг обстоятельства изменятся, и выплачивать кредит будет нечем.

Здесь, правда, есть и небольшие поблажки – закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что суд может отказать в лишении ипотечного жилья, если:

1. Просрочка по платежам не превышает 3 месяцев.
2. Сумма задолженности составляет не более 5% от стоимости помещения (то есть, к примеру, если квартира стоит 5 млн. руб., а долг только 200 тыс. руб., недвижимость изымать не будут).

Но с течением времени просрочка, обычно, растет, сумма задолженности увеличивается, и суд выносит новое решение – об изъятии и реализации залога.

2. Без залога изъять могут только «роскошное жилье». Что к нему относят?

Если квартира не заложена, а накопленные долги для человека становятся уже неподъемными, то тут  включается процедура банкротства и связанная с ним процедура исполнительного производства. Назначается конкурсный управляющий, который описывает все имеющее ценность имущество должника и формирует из него конкурсную массу для реализации этого имущества на торгах.

Если у должника есть несколько объектов недвижимости, то реализуют сначала те, которые не являются его постоянным жильем.

Если же он живет в собственной квартире, и другой недвижимости у него нет, то тут уже суд будет решать, действует ли на эту квартиру исполнительский иммунитет для единственного жилья или на нее можно обратить взыскание.

Как указал Верховный суд России, имущественный иммунитет должен распространяться на жилое помещение, которое по своим параметрам является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.

Верховный суд РФ:

«На жилое помещение (его части) может быть обращено взыскание, даже если оно является для должника единственным, но его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище».

Проще говоря, излишки квадратных метров единственного жилья вполне можно урезать.

Но дело не только в площади жилого помещения. На решение будут влиять и другие факторы – такие как престижность места и рыночная стоимость недвижимости. Роскошным жильем могут признать и какой-нибудь пентхаус на верхнем этаже с панорамным видом, даже если по нормативам площади он будет соответствовать всем прописанным там членам семьи. Исполнительский иммунитет могут снять и с дорогой студии в престижном районе города. Тогда она тоже выставляется на торги, а вырученные средства идут на покупку более скромного жилья для должника и на погашение долгов перед кредиторами.

При принятии решения, какое жилье стоит пускать на торги, а какое нет, суды исходят из необходимости обеспечения баланса интересов должника и кредитора как участников исполнительного производства.

Обычно, суды при принятии решения об изъятии у должника единственного жилья (не заложенного под кредит), учитывают такие факторы и обстоятельства:

1. Должника и его семью нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе, где они живут.
2. При рассмотрении дела, необходимо учитывать общий размер накопленного долга и рыночную стоимость имущества, на которое планируется наложить взыскание (то есть если долг, условно, 500 тыс. руб., а квартира стоит 15 млн. руб., то продавать с торгов ее не станут).
3. Взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение (но переезд возможен, если должник сам согласится).

Вообще, когда квартира является также единственным жильем для супруги и детей должника (особенно, если им там выделены доли собственности), вероятность ее изъятия снижается.

Тем не менее, слишком комфортное жилье все равно могут принудительно заменить на минимально необходимое для семьи.

Если же суд откажется снимать исполнительский иммунитет с большого дома или квартиры, то он должен мотивировать свое решение. Это важный момент! Нужно понимать, что суды вряд ли будут искать такие аргументы и доказывать, что дорогие дома, коттеджи или большие квартиры (особенно, в домах элитного и бизнес-класса) соответствуют «разумной потребности должника и членов его семьи в жилище». Суду гораздо проще и безопаснее для себя (чтобы к судье не было претензий от вышестоящих судов) признать излишний метраж жилья роскошью, если он явно превышает социальную норму.

Считаются ли апартаменты единственным жильем?

С апартаментами вопрос до конца не урегулирован законодательно. Формально, апартаменты не признаются жилыми помещениями, а имеют статус нежилой недвижимости. Поэтому этот вопрос можно отнести к серой области закона, так как до конца не ясно, можно ли лишиться апартаментов, если фактически это единственное помещение должника, в котором он живет.

Кредиторы, конечно же, пользуются данной лазейкой для защиты своих прав и финансовых интересов. Они апеллируют к тому, что пока апартаменты официально не признали жильем, то и исполнительский иммунитет для «единственного жилья» на них не должен распространяться.

Суд же может исходить из фактических обстоятельств, и учитывать, где на самом деле проживает должник. Но даже в этом случае, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику купить жилье поскромнее.

Как защититься, чтобы единственную квартиру не отняли?

Первое, что следует попытаться сделать должнику – это договориться с кредиторами о реструктуризации долга. Реструктуризация направлена на восстановление платежеспособности должника, и кредиторы нередко идут ему навстречу в этом плане. Это может быть и отсрочка платежа, и изменение размеров и графика платежей, и рефинансирование кредита. Зависит от возможностей должника и от требований кредитора.

Если же с реструктуризацией ничего не вышло, и должника хотят лишить единственного жилья, он все же может попытаться защитить его, представив в суд некоторые аргументы с доказательствами. Например, можно сделать следующее:

• Доказать, что эта квартира действительно у него единственная, приложив Выписку из ЕГРН, подтверждающую, что иного жилья у него нет, и не было.
• Желательно чтобы место регистрации совпадало с адресом этой квартиры – так получится подтвердить, что у должника больше нет другого помещения для проживания.
• Если площадь квартиры превышает социальные нормы жилья на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали и другие члены семьи или родственники – на несколько человек норма площади, соответственно, выше.
• Взыскание не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей. То есть учитываются не только количество человек в семье, но и возраст, наличие заболеваний, инвалидности, род деятельности и т.п.
• Можно еще попробовать доказать суду, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором оно находится (в районе расположены детские сады, школы, в которых учатся дети должника, или же находится работа, и т.д.).

Правда, такие попытки имеют смысл только если квартира не заложена банку, и в суде решается вопрос о том, включать ли ее в конкурсную массу для реализации на торгах, или оставить в собственности должника.

Если же квартира ипотечная, то тут никакой защиты нет. Единственную квартиру отберут, и она будет реализована в интересах банка-кредитора.

 Различные ситуации с угрозой отъема у должников единственного жилья обсуждаются на нашем тематическом ФОРУМЕ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).