КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Варианты покупки квартиры в новостройке
Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.
На «первичке» квартиры в новых строящихся домах могут продаваться несколькими способами. И, несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).
Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой», т.к. не все однозначно понимают этот термин.
Что значит – квартира в новостройке?
Вообще, на бытовом уровне, «новостройкой» называют квартиру в новом строящемся или недавно построенном доме, не заморачиваясь, есть ли у нее оформленные право собственности или нет.
Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка. То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул).
Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.
Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов. И даже после введения в 2019 году обязательного банковского проектного финансирования стройки и эскроу-счетов, каждый Застройщик все равно сильно зависит от текущих продаж еще не построенных квартир. Ведь чем больше средств покупателей-дольщиков аккумулируются на счетах эскроу, тем меньше для Застройщика ставка кредита, выданного банком на строительство.
Покупка квартиры в строящемся доме может быть не только у Застройщика, но и у других юридических или физических лиц, которые уже вложились в эту стройку ранее, и потом переуступают свои права требования новому Покупателю.
Да и сам Застройщик все еще может привлекать деньги не только в рамках известного закона ФЗ-214, но и другими способами (см. перечень ниже), особенно, если речь идет о таком диковинном типе жилья, как апартаменты.
Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Застройщику или обладателю прав требования на еще не построенную квартиру.
Как можно купить квартиру в новостройке – способы?
В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).
Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:
- Договор долевого участия (ДДУ);
- Покупка через кооператив (жилищно-строительный и жилищно-накопительный кооперативы – ЖСК и ЖНК) (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке);
- Жилищный сертификат Застройщика (ценная бумага, запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
- Договор уступки прав требования (Договор цессии);
- Договор инвестирования строительства (Инвестиционный договор);
- Предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
- Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
- «Вексельная схема» покупки квартиры (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).
Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Застройщика. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.
Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность. Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно увели с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).
Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214). Но есть нюанс! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!
Другими словами, сама по себе сделка по продаже новостройки в обход ФЗ-214 не является безусловно незаконной (ничтожной), но может быть оспорена в суде и признана недействительной. Например, если незадачливый дольщик/инвестор докажет, что его обманули или ввели в заблуждение относительно условий договора.
Правда, такое может произойти, если стройка остановлена, квартира так и не была передана Покупателю, а Застройщик объявил себя банкротом. Очевидно, в таком случае даже судебный иск и признание сделки покупки новостройки недействительной не вернет Покупателю потерянные время и деньги.
Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя (или на свою дочернюю компанию), и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок, а там свои правила.
Какой путь выбрать Покупателю?
В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого, наряду с жесткими требованиями к Застройщику, регламентированы законом ФЗ-214. Заключив и зарегистрировав ДДУ, Покупатель получает статус «дольщика», и его права и вложенные в стройку средства защищаются положениями этого закона (в т.ч. защита от банкротства Застройщика).
Если же, по каким-либо причинам нет возможности заключить ДДУ, и Застройщик предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя. И перед тем, как соглашаться, лучше предварительно получить консультацию профильного юриста по этому вопросу, показав ему конкретные документы и условия договора от Застройщика.
Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК тоже вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).
Инвестиционный договор, ПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.
«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).
При «обходных схемах» бывают случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).
Иногда случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.
В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают и даже выдают разрешение на строительство. А так как срок этого разрешения очень ограничен, то это и вынуждает некоторых Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ).
Но даже заключение ДДУ по всем правилам, хоть и снижает риски дольщика, но полностью не избавляет от них. А чтобы снизить эти риски до минимально возможного уровня, следует действовать так, как указано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе для Покупателя на «первичке».
ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса— О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья.
К слову, жителям столицы, например, градостроительный департамент Стройкомплекса Правительства Москвы дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» (здесь), где бодро и уверенно заявляет: «Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует».
Такая вот се-ля-ви…
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).