Проверка личности Продавца квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

«Покупка квартиры – дело тонкое», – сказал бы товарищ Сухов, если бы попал на современный рынок недвижимости. И с ним нельзя не согласиться.

До сих пор мы проверяли данные о квартире (т.е. об объекте сделки), теперь давайте посмотрим на самого Продавца (т.е. на субъект сделки). Его личность будет иметь для нас значение ничуть не меньшее, чем информация о самой квартире.

Так уж устроен этот мир, что сведения о частной жизни собственника недвижимости во многом будут определять вероятность судебного оспаривания нашей с ним сделки. При этом, надо понимать, что закон, вообще-то, стоит на страже персональных данных граждан РФ. И вот с этим нелогичным парадоксом нам придется как-то «тихонечко взлететь».

Как проверять Продавца квартиры при покупке?

Что именно проверять в личности собственника, вкратце расскажем здесь. А как это делать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ, по порядку.

В первую очередь нам нужно будет откопать некоторые сведения о Продавце, и убедиться, что это действительно тот человек, за которого он себя выдает, убедиться, что он правомочен в отношении данной квартиры, и что он дееспособен для подписания Договора купли-продажи квартиры.

Внимание!

Подмена собственника – когда все документы на квартиру могут быть настоящими, а ненастоящим оказывается… сам владелец квартиры – это самый опасный случай. Покупатель «влетает» здесь по полной программе, и никакой суд ему здесь уже не поможет (так как настоящий собственник ему квартиру не продавал и деньги от него не получал). Мошенники тоже в курсе этого метода и пользуются им для обмана (одна из таких историй рассказана в разделе «Махинации с жильем»).

Как распознать такую подмену – показано на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ.

Начинать проверку личности нужно, естественно, с паспорта. Тут не всё так уж очевидно, как кажется на первый взгляд. Как его проверять и на что обращать внимание, описано далее, на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Проверяем паспорт».

Что касается правомочий Продавца на продажу квартиры (имеет ли он право распоряжаться ей), то они определяются совпадением данных паспорта установленной нами личности, и данных о правообладателе, указанных в Выписке из ЕГРН. Эту выписку из реестра с личными данными всех собственников квартиры мы изучали еще на этапе внесения аванса (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Кроме правомочий Продавца, необходимо еще удостовериться в его полной дееспособности. Об этом тоже рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Дееспособность Продавца».

А еще нам нужно поинтересоваться, не участвует ли наш собственник в настоящий момент в каких-либо имущественных судебных спорах. Ведь результатом этого может стать ограничение его прав на квартиру, а то и вовсе лишение этих прав. Тогда и продажа этой квартиры будет впоследствии оспорена.

Что касается судебных споров, в которых может участвовать в данный момент Продавец (в качестве ответчика), то выяснить это можно по базам данных судов – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ). Правда, тут есть нюанс!

Отеческая забота нашего государства о персональных данных граждан привела к тому, что во многих базах судебных дел исчезли ФИО фигурантов (истцов и ответчиков), а также адреса спорной недвижимости. И хотя в некоторых базах (например, базах арбитражных судов) эти данные пока еще открыты, полноценная проверка по этим источникам стала весьма затруднительна.

Эксперты подсказывают:

При поиске по разным базам данных, нередко бывает, что попадаются однофамильцы или даже полные тезки человека, которого мы ищем. Тогда нужно использовать дополнительные идентификаторы личности – год рождения, город/регион проживания, СНИЛС, ИНН.

 

ИНН, например, дает однозначную идентификацию физлица, т.к. этот уникальный номер присваивается человеку при рождении (по данным из ЗАГСа), и он остается неизменным на протяжении всей его жизни (в т.ч. при смене адреса, имени, фамилии, или даже, прости господи, пола).

Узнать ИНН нашего Продавца можно на сайте ФНС – здесь (потребуются паспортные данные Продавца, которые мы можем взять, например, из нашего с ним Договора аванса).

Некоторую страховку по части судебных споров в отношении прав на квартиру нам обеспечивает сам Росреестр. Согласно пп.36, ст.26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», регистратор должен приостановить регистрацию сделки, если он обнаружит, что в отношении собственника квартиры идет судебный процесс, связанный с оспариванием прав на эту квартиру. НО!

Во-первых, это касается только тех квартир, которые покупаются в ипотеку и передаются в залог банку, а для квартир, приобретаемых на собственные деньги Покупателя, это правило не действует (видимо, законодательная забота здесь проявляется о банках, а не о Покупателях).

Во-вторых, эта информация из суда может и не дойти до регистратора, несмотря на единую Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Отчасти это компенсируется тем, что в случае оспаривания прав на квартиру в суде, суд, обычно, в качестве обеспечительной или ограничительной меры накладывает на недвижимость арест или запрет на совершение регистрационных действий с ней (на период судебного разбирательства). Эти сведения вносятся в ЕГРН (и становятся видны в выписке из реестра), а регистрация сделки с таким обременением становится невозможной.

Но и здесь не все однозначно. В процессе судебного дела, суд может и не накладывать никаких ограничений на недвижимость – тут уж как повезет… Наша задача – принять все доступные и легальные меры для проверки этих сведений, чтобы, в случае чего, суд не сомневался в нашей добросовестности.

Если же за Продавца действует другой человек, по доверенности, то наши действия будут такими, как указано далее на соответствующем шаге – «Продажа квартиры по доверенности».

Что еще зависит от личности собственника?

Важная деталь, которая относится к личности Продавца квартиры – это проверка его на признаки возможного банкротства. Ведь по закону, если владелец квартиры погряз в долгах и официально объявлен банкротом (точнее, если по нему запущена процедура банкротства), то на его имущество будут претендовать кредиторы. А совершенные им сделки в некоторых случаях могут быть впоследствии оспорены и признаны судом недействительными по иску тех же кредиторов Продавца или арбитражного управляющего.

Как определить предбанкротное состояние Продавца, и что делать в этом случае Покупателю – рассказано далее, на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Долги и банкротство собственника».

Кредиторы Продавца могут заявить свои права еще и в том случае, если собственник квартиры является в то же время учредителем или руководителем юридического лица (некоего ООО «Рога и копыта», например). Тогда, при определенных обстоятельствах, у него может возникнуть субсидиарная ответственность по долгам этого юрлица, и взыскание может быть обращено на его личное имущество (где и как это проверять, тоже показано далее в ИНСТРУКЦИИ).

Связь Продавца с юрлицом может нас огорчить еще и тем, что, будучи его учредителем или руководителем, он мог зарегистрировать это юрлицо по своему домашнему адресу (только в случае, если он сам был там прописан). Закон дает ему такую возможность (подтверждение – здесь).

Нам такое бесплатное приложение к квартире, конечно же, не нужно.

Продавец имеет судимость… И что?

Помимо всего сказанного, значение может иметь и бывшая уголовная судимость Продавца. С одной стороны, судимость человека не лишает его гражданских прав (т.е. он точно так же может распоряжаться своей собственностью). А с другой стороны, практика рынка показывает, что при оформлении ипотечного кредита, например, служба безопасности банка может отказать в одобрении сделки, если обнаружит у владельца квартиры судимость (особенно, за мошенничество, по ст.159 УК РФ). Нам лучше это учитывать.

Помимо этого, наличие открытых данных о судимости Продавца квартиры может сыграть злую шутку с Покупателем в случае возникновения спора и судебного разбирательства по совершенной сделке. Суд может не посчитать Покупателя добросовестным (что значит этот статус – см. по ссылке в Глоссарии), полагая, что «разумный и осмотрительный» человек должен был насторожиться, узнав о судимости своего контрагента по сделке.

Примечание.

На чем основана такая практика – сложно сказать. Но точно не на законе. Ведь если владелец квартиры когда-то «мотал срок» и, допустим, три года назад вернулся из мест заключения, то это никак не ограничивает его права в распоряжении своей квартирой. А основания для возможного оспаривания продажи своего жилья у него будут точно такие же, как и у человека, не имевшего судимости.

Но… практика есть практика.

Проверить Продавца на судимость можно по тем же базам данных судов (см. ссылку выше, с учетом указанных там ограничений, связанных с персональными данными).

Террористы и экстремисты – на выход!

Да, бывает и такое. На всякий случай, нам еще желательно убедиться, что наш Продавец не числится террористом или экстремистом, в т.ч. когда квартира продается по доверенности, а такой персонаж выступает доверителем, не принимающим личное участие в сделке.

Закон запрещает сотрудничество с людьми и организациями из реестра экстремистов и террористов (точнее, им самим запрещено проводить крупные сделки, в т.ч. с недвижимостью – п.2.4, ст.6, ФЗ-115). Если, например, перечислить деньги такому Продавцу, можно самому попасть в такой список (как лицо, подозреваемое или причастное к…) – это грозит, как минимум, блокировкой счетов в банках, а как максимум – возбуждением следствия и, возможно, уголовным наказанием.

Проверить человека по ФИО в реестре террористов и экстремистов можно по базе Росфинмониторинга – здесь.

Правда, сделка с человеком из этого списка все равно не пройдет – Росреестр при проверке документов, обязан приостановить регистрацию. Но все равно, нам лучше знать об этом заранее, а не в последний момент (да и сбои/недосмотры всякие могут случиться, и в итоге зарегистрированная сделка может для нас стать причиной проблем с законом).

Не забываем и про «семейные ценности»

Затем нам надо будет еще поинтересоваться такими деталями личной жизни Продавца, как наличие супруга/супруги и детей (так как эти члены семьи тоже могут иметь самостоятельные права на квартиру, даже если о них нет ни слова в ЕГРН). Все это рассмотрено по порядку далее в ИНСТРУКЦИИ.

Вообще, проверка личности Продавца квартиры – весьма щекотливый вопрос, и некоторые деликатные люди, в силу своего воспитания, могут постесняться выпытывать у Продавца отдельные интимные подробности. Но такая «деликатность» может обойтись нам очень дорого (в стоимость квартиры, например). А если Продавец окажется мошенником, то для него такой стеснительный Покупатель – просто находка.

Итак, не поддавшись на обаяние нашего Продавца квартиры, и слегка придушив свою врожденную скромность, мы-таки решили покопаться в его личной жизни и проверить, что же он есть за персонаж на самом деле. 

Начнем с паспорта и идентификации его загадочной личности – жмем на следующий шаг.