Проверка личности Продавца квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

«Покупка квартиры – дело тонкое», – сказал бы товарищ Сухов, если бы попал на современный рынок недвижимости. И с ним нельзя не согласиться.

До сих пор мы проверяли данные о квартире (т.е. об объекте сделки), теперь давайте посмотрим на самого Продавца (т.е. на субъект сделки). Его личность будет иметь для нас значение ничуть не меньшее, чем информация о самой квартире.

Так уж устроен этот мир, что сведения о частной жизни собственника недвижимости во многом будут определять вероятность судебного оспаривания нашей с ним сделки. При этом, надо понимать, что закон, вообще-то, стоит на страже персональных данных граждан РФ. И вот с этим нелогичным парадоксом нам придется как-то «тихонечко взлететь».

Как проверять Продавца квартиры при покупке?

Что именно проверять в личности собственника, вкратце расскажем здесь. А как это делать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ, по порядку.

В первую очередь нам нужно будет откопать некоторые сведения о Продавце, и убедиться, что это действительно тот человек, за которого он себя выдает, убедиться, что он правомочен в отношении данной квартиры, и что он дееспособен для подписания Договора купли-продажи квартиры.

Внимание!

Подмена собственника – когда все документы на квартиру могут быть настоящими, а ненастоящим оказывается… сам владелец квартиры – это самый опасный случай. Покупатель «влетает» здесь по полной программе, и никакой суд ему здесь уже не поможет (так как настоящий собственник ему квартиру не продавал и деньги от него не получал). Мошенники тоже в курсе этого метода и пользуются им для обмана (одна из таких историй рассказана в разделе «Махинации с жильем»).

Как распознать такую подмену – показано на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ.

Начинать проверку личности нужно, естественно, с паспорта. Тут не всё так уж очевидно, как кажется на первый взгляд. Как его проверять и на что обращать внимание, описано далее, на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Проверяем паспорт».

Что касается правомочий Продавца на продажу квартиры (имеет ли он право распоряжаться ей), то они определяются совпадением данных паспорта установленной нами личности, и данных о «Субъекте права / Правообладателе», указанных в Свидетельстве о собственности на квартиру и в Выписке из ЕГРН (последняя – обязательна для проверки). Эту выписку из реестра с личными данными всех собственников квартиры мы изучали еще на этапе внесения аванса (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Кроме правомочий Продавца, необходимо еще удостовериться в его полной дееспособности. Об этом тоже рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Дееспособность Продавца».

А еще нам нужно поинтересоваться, не участвует ли наш собственник в настоящий момент в каких-либо имущественных судебных спорах. Ведь результатом этого может стать ограничение его прав на квартиру, а то и вовсе лишение этих прав. Тогда и продажа этой квартиры будет впоследствии оспорена.

Что касается судебных споров, в которых может участвовать в данный момент Продавец (в качестве ответчика), то выяснить это можно по базам данных судов – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Если за Продавца действует другой человек, по доверенности, то наши действия будут такими, как указано далее на соответствующем шаге – «Продажа квартиры по доверенности».

Что еще зависит от личности собственника?

Важная деталь, которая относится к личности Продавца квартиры – это проверка его на признаки возможного банкротства. Ведь по закону, если владелец квартиры погряз в долгах и официально объявлен банкротом (точнее, если по нему запущена процедура банкротства), то на его имущество будут претендовать кредиторы. А совершенные им сделки в некоторых случаях могут быть впоследствии оспорены и признаны судом недействительными по иску тех же кредиторов Продавца или арбитражного управляющего.

Как определить предбанкротное состояние Продавца, и что делать в этом случае Покупателю – рассказано далее, на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – «Долги и банкротство собственника».

Кредиторы Продавца могут заявить свои права еще и в том случае, если собственник квартиры является в то же время учредителем или руководителем юридического лица (некоего ООО «Рога и копыта», например). Тогда, при определенных обстоятельствах, у него может возникнуть субсидиарная ответственность по долгам этого юрлица, и взыскание может быть обращено на его личное имущество (где и как это проверять, тоже показано далее в ИНСТРУКЦИИ).

Связь Продавца с юрлицом может нас огорчить еще и тем, что, будучи его учредителем или руководителем, он мог зарегистрировать это юрлицо по своему домашнему адресу (только в случае, если он сам был там прописан). Закон дает ему такую возможность (подтверждение – здесь).

Нам такое бесплатное приложение к квартире, конечно же, не нужно.

Помимо всего сказанного, значение может иметь и бывшая судимость Продавца. С одной стороны, судимость человека не лишает его гражданских прав (т.е. он точно так же может распоряжаться своей собственностью). А с другой стороны, практика рынка показывает, что при оформлении ипотечного кредита, например, служба безопасности банка может отказать в одобрении сделки, если обнаружит у владельца квартиры судимость (особенно, за мошенничество). Нам лучше это учитывать.

Проверить Продавца на судимость можно по тем же базам данных судов (см. ссылку выше).

Затем нам надо будет еще поинтересоваться такими деталями его личной жизни, как наличие супруга/супруги и детей (так как эти члены семьи тоже могут иметь самостоятельные права на квартиру, даже если о них нет ни слова в ЕГРН). Все это рассмотрено по порядку далее в ИНСТРУКЦИИ.

Вообще, проверка личности Продавца квартиры – весьма щекотливый вопрос, и некоторые деликатные люди, в силу своего воспитания, могут постесняться выпытывать у Продавца отдельные подробности. Но такая «деликатность» может обойтись нам очень дорого (в стоимость квартиры, например). А если Продавец окажется мошенником, то для него такой стеснительный Покупатель – просто находка.

Итак, не поддавшись на обаяние нашего Продавца квартиры, и слегка придушив свою врожденную скромность, мы-таки решили покопаться в его личной жизни и проверить, что же он есть за персонаж на самом деле. 

Начнем с паспорта и идентификации его загадочной личности – жмем на следующий шаг.