Наследование недвижимого имущества

Наследство бывает двух видов – «по завещанию» и «по закону». У завещания – приоритет. Если завещания нет, значит, наследуют по закону. А с недавних пор добавился еще один вид – наследственный договор (фактически, это разновидность завещания).

Порядок наследования квартиры по завещанию и без завещания (по закону) – рассмотрен ниже.

Оба вида наследства оформляются нотариусом – по месту жительства умершего наследодателя, либо по месту нахождения наследуемой квартиры.

По факту открытия наследства, уполномоченный нотариус заводит т.н. наследственное дело, которое затем хранится в делах нотариуса в течение 75 лет.

При этом, завещание может быть заверено у любого нотариуса, необязательно «с привязкой к адресу» (не путать с оформлением самого наследства). Закон также предусматривает возможность, оформления завещания на квартиру при отсутствии нотариуса. Такие случаи бывают, когда наследодатель находится за границей, в больнице, в доме престарелых, в плавании на корабле, в экспедиции, в местах лишения свободы, и т.п. Перечень лиц, имеющих право удостоверять завещание в таких случаях, указан в ст. 1127 ГК РФ.

Нотариальное Свидетельство о праве на наследство оформляется (выдается) наследникам по истечении полугода со дня смерти наследодателя (ст. 1154 ГК РФ). Эти шесть месяцев даются для того, чтобы каждый из потенциальных наследников мог предъявить свое право наследования квартиры (подать заявления о вступлении в наследство), как по закону, так и по завещанию.

Правда, здесь допускаются исключения: если наследник не знал, и не мог знать о смерти наследодателя (ст. 1155 ГК РФ), то он имеет право предъявить свои права и позже этого срока (с доказательствами того, что он не мог этого сделать вовремя).

В Свидетельстве о праве на наследство, помимо прочего, должен указываться состав этого наследства (в данном случае нас интересует квартира), и ее оценочная или кадастровая стоимость.

Образец Свидетельства о праве на наследство можно посмотреть здесь:

  ♦ Как выглядит Свидетельства о праве на наследство ♦
     (Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)

Затем наследник на основании выданного ему нотариального Свидетельства регистрирует свое право собственности на квартиру в Росреестре, в результате чего в единой базе данных недвижимости (ЕГРН) появляется запись о существовании этого права. 

Порядок наследования квартиры по закону

Если наследодатель не оставил никакого завещания или его завещание признано ничтожным (т.е. не оформленным, как положено), то его имущество (в нашем случае – квартира) наследуется без завещания, то есть – по закону (Глава 63 ГК РФ).

Наследники по закону – это родственники наследодателя. И в зависимости от степени родства, они имеют разную очередность доступа к наследству (в т.ч. по «праву представления» – об этом ниже).

Очередность наследования по закону

Все родственники-наследники делятся на 7 очередей («кругов»):

1. Наследники 1-й очереди – это дети, супруг/-га и родители покойного (внуки наследуют здесь по праву представления);
2. Наследники 2-й очереди – это братья и сестры, дедушки и бабушки наследодателя (племянники наследуют здесь по праву представления);
3. Наследники 3-й очереди – это дяди и тети покойного (двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют здесь по праву представления);
4. Наследники 4-й очереди – это прадедушки и прабабушки;
5. Наследники 5-й очереди – это двоюродные внуки и внучки, а также двоюродные дедушки и бабушки;
6. Наследники 6-й очереди – это двоюродные племянник и двоюродные дяди и тети;
7. Наследники 7-й очереди – это пасынки, падчерицы, а также отчим и мачеха.

Вступление в права наследования квартиры по закону происходит согласно этой очередности. Т.е. первая очередь получает всё и делит это между собой, остальные не получают ничего. Если из первой очереди никого нет, то квартиру делят между собой наследники второй очереди, ничего не оставляя третьей. И так далее.

Дополнительные наследники по закону

Но это еще не все. Есть еще одна категория наследников – это нетрудоспособные иждивенцы наследодателя (ст. 1148 ГК РФ). Их нужно отметить особо! Закон дает им право вклиниваться в компанию тех наследников, чья очередь призывается к наследованию квартиры по закону. Но только при условии, что они находились на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.

Причем, эти нетрудоспособные ​иждивенцы могут даже и не быть родственниками умершего, достаточно будет того, что они жили с ним и были у него на содержании этот самый последний год. А к нетрудоспособным относят не только инвалидов, но и обычных пенсионеров – всех мужчин в возрасте от 60 лет, и всех женщин в возрасте от 55 лет (ст.8.2, ФЗ-147).

К законным наследникам относятся и внебрачные дети умершего мужчины, о которых до поры до времени может быть вообще никому не известно. Но если отцовство наследодателя окажется установленным в судебном порядке, то такой «незаконнорожденный» ребенок тоже будет в числе наследников первой очереди.

В наследовании имущества существует и так называемое – право представления, которое возникает в случае, когда наследник умер до оформления наследства, и квартиру получает уже наследник наследника (т.е. он как бы «представляет» умершего наследника).

Наследники по праву представления получают наследство только в случае смерти того, кого они «представляют», т.е. в случае смерти кого-либо из указанных выше наследников той или иной очереди. Например, если у наследодателя был сын (наследник 1-ой очереди), но он умер, оставив внучку, и не успев принять наследство, то в 1-ой очереди вместо сына наследство получает внучка наследодателя (по праву представления за своего умершего отца).

Если же наследников одной очереди несколько, то они делят наследство между собой в равных долях, за исключением наследников по праву представления. Другими словами, если в этой очереди есть хоть один живой наследник, то право представления не применяется. 

Порядок наследования квартиры по завещанию

Наследование по завещанию (Глава 62 ГК РФ) имеет приоритет перед наследованием по закону. Т.е. при наличии завещания квартира передается тому или тем, кто в нем указан, независимо от степени родства и очередности по закону.

Правда, здесь есть законодательное ограничение в виде обязательной доли (ст. 1149 ГК РФ).

Обязательная доля в наследстве, независимо от завещания, положена несовершеннолетним и/или нетрудоспособным детям наследодателя, нетрудоспособным супругу/-ге, нетрудоспособным родителям, а также нетрудоспособные иждивенцам наследодателя (включая «нетрудоспособных» = женщин 55-лет, и мужчин 60-лет – см. выше об этом). Они наследуют не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону.

Завещательный отказ

Кроме того, в завещании может присутствовать т.н. «завещательный отказ». В случае с квартирами, завещательный отказ – это указанное наследодателем требование к наследникам предоставить кому-либо (например, своему племяннику) право пользования этой квартирой на определенный срок или бессрочно.

В таком случае это право пользования сохраняется за «племянником» (отказополучателем) даже при продаже этой квартиры (п.2 ст.1137 ГК РФ), и он может, при желании, зарегистрировать это право в ЕГРН (п.3 ст.33 ЖК РФ). При этом, «племянник» не является наследником квартиры, и может быть даже в ней не прописан.

Завещательный отказ может быть установлен не только в завещании, но и в наследственном договоре – договоре между наследодателем и наследниками, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти (ст.1140.1, ГК РФ).

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства.

Недействительность, изменение и отмена завещания

Завещание может быть оспорено (после его открытия), и признано судом недействительным, тогда порядок наследования квартиры происходит по закону (ст. 1131 ГК РФ). Основаниями для недействительности завещания могут быть либо решение суда (если завещанием нарушены чьи-либо законные права), либо ничтожность самого завещания (если оно неправильно оформлено).

Важный момент с завещанием, который не следует упускать из виду, это то, что завещание может быть изменено наследодателем при жизни (в отличие, например, от договора дарения), а также завещание может быть им отменено вовсе (ст. 1130 ГК РФ).

При этом наследодатель может менять свое завещание многократно, а отменить его может в любое время, даже не указывая причин, и не спрашивая согласия наследников. Завещание не может иметь условие о запрете своего изменения (завещание без права изменения), т.к. это противоречит нормам ГК РФ.

Изменение или отмена завещания также подлежат нотариальному удостоверению, и должны фиксироваться в наследственном деле, которое ведет уполномоченный по этому делу нотариус. Любые изменения в наследственном деле, равно как и данные о самом завещании, вносятся нотариусом в единую электронную систему нотариата (ЕИС).

Но могут быть и юридические коллизии. Например, когда новое завещание (или отмена старого завещания) заверяется не уполномоченным нотариусом, а консулом РФ (если наследодатель оказался за границей). Завещание также имеют право заверять и врачи больниц (если наследодатель лежит в стационаре), и директора домов престарелых, командиры воинских частей, капитаны кораблей, начальники экспедиций и т.п. (полный список – в ст.1127 ГК РФ).

То есть ни владелец первого завещания (наследник), ни нотариус, который его заверял, могут до поры до времени вообще не знать о существовании второго завещания. А когда оно всплывет, именно оно и будет иметь приоритетную силу. То же самое касается и отмены завещания. Таков закон, и это надо учитывать.

Недействительным завещание могут признать не только, если оно нарушает чьи-либо права (в т.ч. действия, совершенные под угрозой или принуждением), но и если самого завещателя суд признает недееспособным в момент его подписания. Например, суду будет достаточно экспертного медицинского заключения о том, что в момент составления и подписания завещания наследодатель находился в невменяемом состоянии и/или не понимал и не осознавал значения своих действий. Есть судебная практика, где именно по этому основанию суд выносил решение об аннулировании завещания, признавая невменяемость наследодателя при подписании завещания задним числом.

Более того, согласно п.2, ст.1134 ГК РФ, если при оформлении завещания у нотариуса свидетелями выступают лица, в пользу которых составлено завещание, а также их супруги, дети или родители, то это прямое нарушение закона, и такое завещание считается недействительным.

И хотя речь тут идет об официальных свидетелях процедуры составления завещания, Верховный суд РФ толкует эту норму расширительно, признавая существенным процедурным нарушением оформление завещания в присутствии указанного в нем наследника. Объясняется это тем, что здесь повышается риск искажения истинной воли завещателя (под воздействием присутствующего здесь же наследника). А вмешательство в свободу выражения воли гражданина, заключающего сделку, влечет недействительность такой сделки.

При этом, закон прямо не запрещает будущим наследникам присутствовать при составлении завещания, поэтому нотариус не препятствует этому и никого не выставляет за дверь. Но, учитывая положения указанной статьи 1124 ГК РФ и мнение ВС РФ, завещание будет считаться более защищенным, если оно было составлено наедине с нотариусом.

Наследственный договор – наследование по условию

В 2019 году в законодательстве РФ появилась новая форма наследования имущества – наследственный договор. Юридически это отдельная самостоятельная форма передачи имущества по наследству. Фактически же, это особый вид завещания, который позволяет наследодателю не только произвольно выбирать себе наследника, но и задавать условия получения этого наследства.

Подробнее о том, что такое наследственный договор и как это работает, можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Вступление в права наследования

Вступление в права наследования квартиры (как по закону, так и по завещанию) происходит двумя способами:

• либо фактическим вступлением в права наследования (т.е. поселиться в квартире наследодателя и оплачивать «коммуналку»),
• либо подать заявление о принятии наследства в нотариальную контору по месту открытия наследства.

И в том, и в другом случае, для последующего распоряжения квартирой, необходимо будет оформить у нотариуса Свидетельство о праве на наследство, и зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

При этом, следует помнить, что само право собственности на квартиру, полученную по наследству, возникает не с момента регистрации этого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, т.е. с момента смерти наследодателя (п.4, ст.1152, ГК РФ).

На что это влияет? Если наследник захочет продать квартиру, то от срока владения ею будет зависеть размер налога с продажи квартиры. А срок владения будет отсчитываться именно с момента возникновения права собственности.

 А что, если квартира в ипотеке, и единственный собственник ипотечной квартиры умер? Что нужно делать остальным членам семьи, чтобы решить вопросы с долгами банку и не потерять квартиру? Ответ на этот вопрос дал эксперт – на нашем тематическом ФОРУМЕ, по ссылке.

Отказ от принятия наследства

Порядок наследования квартиры (как по завещанию, так и по закону) подразумевает, что любой наследник вправе отказаться от принятия наследства. Такое право на отказ закреплено статьей 1157 ГК РФ. Для этого в течение тех же шести месяцев после кончины наследодателя, наследник должен подать письменное заявление об отказе в принятии наследства в нотариальную контору по месту открытия наследства.

  ♦ Пример заявления об отказе в принятии наследства ♦
     Жми! И откроется пример заявления во всплывающем окне!

Отказаться от принятия наследства можно как в пользу другого наследника любой очереди (по своему выбору), так и без указания конкретных преемников (п.1, ст. 1158 ГК РФ). Если преемник не указан, то доля отказника будет включена в общую наследственную массу и разделена между другими получателями наследства.

Причины, по которым наследник отказывается от принятия наследства, указывать в заявлении не требуется. На практике такими причинами могут быть:

• Желание заявителя передать свою долю другому преемнику.
• Нежелание принимать слишком маленькую долю или неделимое имущество.
• Нежелание принимать на себя долги умершего, которые тоже являются частью наследственной массы и переходят к наследникам вместе с имуществом.

Отказаться можно и после фактического принятия наследства (например, при проживании в наследуемой квартире). Бывает, что нужно оформить отказ от уже фактически принятого имущества или такого, сроки отказа от которого вышли. В этом случае придется обращаться в суд с иском о восстановлении срока отказа, и только после этого идти к нотариусу с заявлением об отказе.

Отказ от принятия наследства происходит один раз и бесповоротно. То есть отказнику потом нельзя будет передумать и аннулировать свой отказ. Также нельзя составить отказ только на часть наследственной массы или с определенными условиями непринятия наследства.

Эксперты говорят

Не следует путать понятия «отказ от наследства» и «непринятие наследства»!

Сделка отказа относится к односторонним. Она не равнозначна непринятию наследства, хотя эти понятия во многом схожи. При отказе наследник должен совершить активное действие (подать заявление), при непринятии достаточно пассивного поведения (ничего не делать). Если наследство просто не принято одним из наследников в установленный законом срок, то впоследствии он все равно может заявить свои права на него через суд.

Недееспособные, ограниченно дееспособные и несовершеннолетние лица могут отказаться от наследства только с разрешения Органов опеки и попечительства. А отказ от наследования обязательной доли (см. выше о ней) законом не допускается вовсе.

Подробности оформления отказа от наследства можно почитать в методических указаниях Федеральной нотариальной палаты (ФНП) – здесь.

Ввиду относительно высокого риска покупки квартиры, полученной прежде в наследство, и неконтролируемой возможности появления «скрытых» наследников, а также других нюансов оформления наследства, Покупателю такой квартиры настоятельно рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Кроме того, саму сделку с покупкой квартиры, полученной Продавцом в наследство, рекомендуется оформлять у нотариуса, а не в простой письменной форме, как это допускается законом.

Нотариус не только отследит права наследников, но и внесет в Договор купли-продажи квартиры необходимые формулировки, влекущие ответственность Продавца в случае, если он скрыл данные о своих родственниках – потенциальных наследниках.

Например, нотариус может составить и заверить отдельное заявление Продавца (вступившего в права наследования) об отсутствии других наследников, и о том, что в случае неожиданного возникновения таковых, он (Продавец) обязуется урегулировать с ними все имущественные претензии по поводу проданной квартиры.

Пример такого заявления можно увидеть ниже:

  ♦ Пример заявления об отсутствии иных наследников ♦
     Жми! И откроется пример заявления во всплывающем окне!

ВИДЕО: Основные положения наследственного права

 — Что нужно знать обязательно, имея дело с унаследованной квартирой? Краткая справка об основах наследственного права. 

Вопросы наследства регламентируются Главами 61-65 третьей части ГК РФ (начиная со ст. 1110).

Подробности правил выдачи Свидетельства о праве на наследство можно почитать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) – здесь.

Налоги и пошлины при наследовании

Налог на квартиру, полученную по наследству, отменен в 2006 г., с вступлением в силу федерального закона №78-ФЗ от 01.07.2005г.

Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) регламентируются статьей 217 НК РФ, 18-й пункт которой говорит как раз о доходах, получаемых в порядке наследования.

Не следует путать налог на наследство и госпошлину, которую наследники платят нотариусу за выдачу свидетельства при вступлении в права наследования квартиры по закону и по завещанию. Сумма госпошлины зависит от стоимости квартиры и от степени родства наследника и наследодателя:

• 0,3 % от стоимости квартиры, но не более 100 000 руб. платят дети наследодателя (в т.ч. усыновленные), супруг, родители, родные братья и сестры;
• 0,6 % от стоимости квартиры, но не более 1 000 000 руб. платят все остальные наследники.

Покупка квартиры, полученной Продавцом по наследству несет в себе повышенные риски для Покупателя. Что это за риски – рассказано в отдельной заметке, по указанной ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).