Кадастровый паспорт и кадастровая стоимость квартиры

Кадастровый паспорт квартиры – это выписка из единой базы учетно-технических данных Росреестра обо всех объектах недвижимости. Другими словами – это выписка из Государственного Кадастра недвижимости (ГКН),который входит составной частью в Единый реестр недвижимости (ЕГРН).

Кадастровый паспорт выдается на все типы недвижимости (объекты и помещения): дом, земельный участок, магазин, квартиру и т.п., в том числе на объекты, строительство которых еще не завершено. Кадастровый паспорт требуется, в частности, для всех видов регистрационных действий с квартирой, но для сделки купли-продажи, например, собственнику чаще всего НЕ нужно его заказывать. Почему? Об этом ниже.

Кадастровый паспорт на квартиру состоит из двух частей – текстовой и графической, и содержит следующую информацию (данные кадастрового учета):

• Адрес объекта/помещения;
• Назначение (жилое/нежилое);
• Вид жилого помещения (квартира/комната);
• Общая и жилая площадь;
• Этаж и общая этажность здания;
• Кадастровый номер (уникальный номер объекта в реестре);
• Кадастровая стоимость квартиры (в рублях на дату учета);
• Дата проведения последней технической экспертизы;
• Поэтажный план квартиры (графическая схема).

Кадастровый паспорт – это основной документ, который подтверждает факт физического существования объекта недвижимости и его уникальной идентификации в базе данных Государственного Кадастра Недвижимости (ГКН). Состав сведений в нем (форма) была утверждена приказом Минэкономразвития РФ еще в 2014 году.

С 2017 года вместо него выдается Выписка из ЕГРН, в которой есть те же сведения из кадастра, но немного в другой форме (об этом ниже).

Как выглядит Кадастровый паспорт на квартиру (образец до 2017 года – для понимания состава сведений этого документа) можно посмотреть здесь:

  ♦ Как выглядит Кадастровый паспорт квартиры ♦
(с 2017 года вместо него выдается Выписка из ЕГРН – об этом ниже)

Государственный Кадастр Недвижимости (ГКН) был основан в 2008 году. С этого момента, для того, чтобы объект недвижимости стал объектом гражданских прав, и с ним можно было осуществлять различные операции (продажу, мену, дарение, и т.п.) – он обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет.

До января 2013 года был установлен переходный период, когда для учета объектов принимались различные технические документы, в т.ч. Техпаспорт, содержавший более детальную техническую информацию о квартире.

С 2013 по 2017 годы для оформления прав на объект (в т.ч. для регистрации сделки с квартирой) принимался только Кадастровый паспорт, подготавливаемый ФГБУ «Кадастровая палата» Росреестра.

С 2017 года все данные кадастрового учета выдаются в виде Выписок из ЕГРН.

Вместо Кадастрового паспорта – Выписка из ЕГРН

С января 2017 года вместо Кадастрового паспорта, для получения данных кадастрового учета, выдают Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Она содержит те же кадастровые данные (см. выше образец), и берется для тех же целей, но имеет другой вид (по сравнению с прежним Кадастровым паспортом).

Подробнее о Выписке из ЕГРН (что это такое, как выглядит, какие сведения содержит, какие виды выписок бывают, для чего они нужны и т.п.) – в отдельной статье Глоссария, по ссылке.

Заказать Кадастровый паспорт (Выписку из ЕГРН) можно:

• в МФЦ «Мои документы» (многофункциональных центрах предоставления госуслуг),
• на сайте Госуслуг (ЕПГУ) и Росреестра (см. ссылку ниже).

При этом заказать Кадастровый паспорт может не только собственник квартиры, но и любое постороннее лицо. Сведения из ГКН (в т.ч. кадастровый номер объекта недвижимости и его кадастровая стоимость) являются общедоступными.

Кадастровая стоимость квартиры – что это значит?

С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд, стоит та или иная недвижимость. Это условно-приближенная к рыночной оценка, которая зависит от объективных характеристик недвижимости, но не является ее реальной рыночной ценой.

Например, кадастровая стоимость квартиры зависит от типа и года постройки дома, от локации, от состава окружающей инфраструктуры, от транспортной доступности, от площади самой квартиры и т.п. – то есть, в основном, от тех же факторов, которые влияют и на рыночную оценку квартиры.

Тем не менее, в отличие от рыночной, кадастровая стоимость рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики оценки и статистический анализ. При этом, не учитываются индивидуальные характеристики каждого дома и квартиры (этаж, планировка, наличие ремонта, вид из окон, и т.п.), а также не учитывается текущий рыночный спрос. Грубо говоря, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одинаковую кадастровую стоимость, на основе единой формулы оценки.

Поэтому кадастровую стоимость можно назвать «условно-рыночной».

Реальная же рыночная стоимость квартиры – это самая вероятная цена, за которую эта квартира может быть продана на рынке в условиях конкуренции при текущем спросе.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость служит основой (базой) для расчета некоторых важных для владельца недвижимости платежей:

• для расчета налога на имущество;
• для расчета налога при продаже или при дарении квартиры (при дарении НЕ близкому родственнику);
• для оформления залога (например, при оформлении кредита в банке);
• для уплаты госпошлины нотариусу (например, при оформлении наследства);
• для суда (при имущественных судебных спорах в отношении объектов недвижимости);
• и в некоторых других случаях.

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости?

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – не чаще одного раза в два года. Исключение – внеочередная государственная кадастровая оценка. Ее могут проводить, например, при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30 и более процентов.

Можно ли изменить кадастровую стоимость квартиры?

Можно. Если собственник считает, что государственная оценка его квартиры указана неверно (завышена), он имеет право ее оспорить. Для этого ему нужно заказать независимую сертифицированную оценку своей недвижимости, и на основании ее результатов подать заявление об изменении кадастровой стоимости.

Оспорить госоценку можно в досудебном порядке или в суде. Сначала нужно обратиться в специализированное ГБУ – государственное бюджетное учреждение, которые созданы в каждом регионе для проведения государственной кадастровой оценки и утверждения её результатов. Собственнику нужно написать заявление о снижении кадастровой стоимости до рыночной или о наличии ошибок при проведении кадастровой оценки. И если в ГБУ получен отказ, то собственник имеет право обратиться в суд.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры имеет смысл, если государственная оценка намного превышает текущую рыночную цену (например, в 1,5 – 2 раза).

 ВИДЕО: Кадастровый Паспорт на квартиру — что, для чего, зачем?

 — Специалист рассказывает о том, что такое Кадастровый паспорт, в каких случаях он необходим, и как его получить.  

Для чего еще нужен Кадастровый паспорт квартиры?

Зачем и в каких случаях нужно заказывать Кадастровый паспорт на квартиру (то есть Выписку из ЕГРН с данными кадастрового учета)?

Если мы НЕ планируем никаких сделок с нашей квартирой, то Кадастровый паспорт нам не нужен. Но если мы планируем продажу, приватизацию, мену, дарение, и т.п., то такой документ нам необходим. Точнее, регистраторам необходимы будут сведения из ГКН о нашей квартире. Поэтому, заказывать паспорт (выписку) в бумажном виде во многих случаях нам не обязательно, главное, чтобы сведения из ГКН были доступны регистрирующему органу.

Если квартира уже стоит на кадастровом учете (т.е. сведения присутствуют в ГКН, например, в случае, когда квартира участвовала в сделках после 2008 года), то заказывать изготовление Кадастрового паспорта для целей купли-продажи квартиры НЕ надо; в процессе регистрации сделки регистрационная служба сама запрашивает данные кадастрового учета по внутриведомственным запросам.

Все квартиры в современных новостройках автоматически попадают на кадастровый учет при оформлении прав собственности после сдачи дома. Квартиры в более старых домах (годов постройки до 2008 и ранее) могут еще не состоять в базе кадастра, хотя государством ведется постепенная работа по учету всех объектов недвижимости страны в единой базе ГКН.

Проверить, есть ли сведения о квартире в базе ГКН (ЕГРН) можно на том же портале Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (бесплатно) – здесь. Там по введенному адресу квартиры можно сразу увидеть не только ее кадастровый номер и кадастровую стоимость, но и наличие или отсутствие правовых ограничений/обременений на ней.

Если сведений там нет, то мы получим в ответ на наш запрос – уведомление об отсутствии в ЕГРН сведений о данном объекте. Тогда для операций с квартирой нужно будет заказать Технический план на квартиру (в т.ч. с проведением обмеров квартиры), после чего поставить квартиру на кадастровый учет в ГКН (ЕГРН).

Кроме того, если объект подвергся техническому переустройству (например – перепланировка квартиры), то необходимо получить новый Кадастровый паспорт с внесенными в него изменениями. Для этого также заказывается новый Техплан на квартиру, и на его основе вносятся изменения в кадастр, и в базу ЕГРН, соответственно.

Все это можно делать как самостоятельно, так и с помощью специализированных коммерческих служб.

Не следует путать Кадастровый паспорт, Технический паспорт и Технический план на квартиру. Они хоть и имеют схожие данные, но тем не менее, отличаются по своему составу и форме, и предназначены для разных целей (подробнее о них – по ссылке).

Срок действия Кадастрового паспорта на квартиру

Срок действия Кадастрового паспорта (Выписки из ЕГРН) на квартиру законом не установлен, т.е. он является бессрочным документом. Он перестает действовать, только если объекту присвоен новый кадастровый номер, или если объект снят с кадастрового учета.

Но тем не менее, некоторые организации требуют, чтобы Кадастровый паспорт на объект был не старше определенного срока. Например, при ипотечных сделках, банки, обычно, требуют свежую (полученную не более месяца назад) Выписку из ЕГРН с данными кадастрового учета и сведениями о правах на квартиру..

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).