Если квартира была куплена на «вторичке»

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Если квартира была прежде куплена нашим Продавцом на вторичном рынке, то основанием его права собственности (т.е. его правоустанавливающим документом), является Договор купли-продажи (ДКП) этой квартиры с физлицом/физлицами. Либо, если квартира была получена путем обмена ее на другую квартиру, то основанием служит Договор мены.

Возможен также вариант, когда квартира была прежде куплена по Договору купли-продажи у юрлица, например, у компании-девелопера или у одного из его партнеров (в том числе у Застройщика).

Случаи с меной квартир в практике рынка встречаются крайне редко, и они несут в себе мало рисков (в силу своей правовой природы – взаимной мены имущества). Гораздо чаще встречаются случаи именно купли-продажи квартир. Их мы и рассмотрим.

Вариант с купленной у Застройщика/Девелопера квартирой возможен, когда тот после завершения строительства оформляет часть квартир на себя, а затем уже продает их покупателям-физлицам по обычным Договорам купли-продажи (ДКП).

Если нашему Продавцу квартира досталась именно таким путем, мы можем только порадоваться. Ведь получается, что формально квартира была куплена на «вторичке» (так как право собственности было передано во вторые руки), а фактически – квартира была получена напрямую от Застройщика. Поэтому риски нарушения прав предыдущих собственников здесь практически отсутствуют так же, как и в случае с купленной квартирой на «первичке» (см. об этом предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Но бывает и так, что наш Продавец покупал квартиру по ДКП не у Застройщика, а у стороннего юрлица (в т.ч. инвестора, перекупщика). Здесь уже нужно смотреть глубже – что нужно проверять, если квартиру продает юридическое лицо, рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Совсем другое дело, когда квартира была прежде куплена нашим Продавцом у физлица. Здесь уже риски нарушения прав предыдущих собственников очень даже возможны. Как говорят риэлторы в таком случае – за квартирой тянется «хвост», состоящий из ряда собственников. Конечно, такой «хвост» досконально проверить очень сложно, а то и вовсе невозможно, но это не означает, что от такой квартиры надо отказываться (т.к. уровень риска у разных «хвостов» разный).

С одной стороны, раз собственность зарегистрирована, и соответствующая запись присутствует в базе Росреестра, то очевидно, что право собственности нашего Продавца на квартиру признано законным. Это действительно так. Но никто не отменял возможности прежних собственников квартиры пересмотреть условия прошлой сделки и попытаться оспорить ее в суде.

Для понимания – если результатом судебного спора станет расторжение предыдущей сделки (точнее – признание сделки недействительной), то за ней автоматически будут признаны недействительными все последующие сделки с этой квартирой (и наша в том числе).

Поэтому, покупка квартиры, которая уже неоднократно меняла собственников – это вариант, содержащий в себе довольно много потенциальных юридических (т.е. связанных с правами) и плохо прогнозируемых рисков тянущегося за квартирой «хвоста». Как тут быть?

Риски, связанные с текущим собственником, мы рассмотрим на следующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ, а вот что делать с рисками, связанными с прежними хозяевами квартиры, рассмотрим здесь – ниже.

Как проверять квартиру, которая сменила уже несколько владельцев?

Прежде всего, мы смотрим (как и при покупке любой другой квартиры) на «стандартную» Выписку из ЕГРН (т.е. выписку о характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости). Если паспортные данные нашего Продавца и правообладателя по выписке совпадают – хорошо. Но так как эта квартира ранее была приобретена у кого-то другого (об этом мы узнали на предыдущем шаге), то нам нужны будут дополнительные сведения об этом.

Сколько раз квартира меняла своих хозяев (перепродавалась) и за какой период времени, нам покажет специальная Выписка из ЕГРН о переходе прав (подробнее о ней, с примером самой выписки – см. по ссылке). В этой выписке содержаться сведения об истории смены собственников квартиры (в т.ч. история ее перепродажи), с указанием дат предыдущих сделок и оснований приобретения прав собственности (например, на основании приватизации, купли-продажи, дарения, наследования и т.п.).

Если подходить к проблеме слишком пунктуально, то здесь нужно проводить целое детективное расследование. Выяснять кто, когда и на основании чего владел данной квартирой ранее, состав семьи бывших собственников, персональную справку по каждому из них – вдруг кто-то из них был недееспособным или ограниченно дееспособным, вдруг кто-то был «не в себе» на момент сделки, вдруг кто-то действовал по принуждению, и т.п. Выяснять, не были ли нарушены права кого-либо из прежних собственников или членов их семей (особенно, детей), а также права пользователей данной квартиры, не являющихся ее собственниками. Не было ли забытых наследников, судебного дележа имущества между супругами, банкротства кого-нибудь из прежних владельцев, нарушений условий договоров или какого-либо криминала в предыдущих сделках и т.д. В общем – жуть! Тут даже сам Пинкертон себе голову сломает!

К этому всему добавляется еще и тот факт, что место нахождения прежних собственников, обычно, никому не известно. А если даже и удастся разыскать кого-то из них с помощью детектива, то вряд ли этот человек будет радостно демонстрировать нам свои документы, поднимать архивные данные и выкладывать о себе и своей семье конфиденциальные сведения.

Что же делать?

Ответ – смириться. Смириться с тем, что неконтролируемый риск при покупке такой «квартиры с хвостом» будет присутствовать обязательно. Се-ля-ви, как говорят французы, принимая валерьянку.

А вот что говорит Дед Риэлт: «Гоните в шею тех риэлторов, которые в подобных случаях самоуверенно заявляют, что у них все под контролем, и они гарантируют безопасность сделки».

Избавиться от этого риска невозможно, но вот снизить его до приемлемого уровня – вполне решаемая задача.

В реальности, при покупке на вторичке квартиры, сменившей несколько хозяев, никто, конечно же, детективов не нанимает, а предпочитают обходиться рядом действий, снижающих риски от этого «хвоста» (то есть вероятность того, что этот «хвост» негативно повлияет на нашу сделку). 

На практике, обычно, Покупатели в таких случаях защищаются несколькими путями:

  1 – Смотрят на наличие и дату Передаточного акта на квартиру. Подписи на Договоре купли-продажи и на Акте должны совпадать.
Само наличие Передаточного акта говорит о выполнении обязательств сторон по договору, и отсутствии претензий у предыдущего собственника, а дата акта должна быть позже даты договора, примерно, на срок прохождения регистрации этого договора, что косвенно подтверждает «вменяемость» прежнего продавца квартиры, который подписал этот акт спустя столько времени;

  2 – Смотрят, чтобы договор-основание (т.е. прежний Договор купли-продажи) был заверен нотариусом. Это снижает риски недееспособности и нарушения прав предыдущих собственников и пользователей квартиры. Если договор был в простой письменной форме, то эти риски оцениваются выше;

  3 – Смотрят, чтобы срок владения квартирой был более трех лет. Связано это с тем, что по общему правилу срок исковой давности для предъявления возможных претензий – 3 года (подробнее о нюансах применения этого срока – см. по ссылке в Глоссарии);

  4 – Страхуют Титул от потери права собственности в страховой компании. При этом нужно понимать, что не каждую сделку с квартирой страховщик согласится застраховать (ему тоже высокий риск ни к чему).

Если мы видим, что квартира неоднократно перепродавалась за последние пару лет, а Продавец нас торопит и даже обещает скинуть цену ниже рынка, то это для нас – яркий стоп-сигнал! Даже при «чистых документах» здесь слишком много признаков того, что с квартирой что-то не так, что Продавец в курсе этого, и поэтому хочет избавиться от нее как можно скорее.

При этом, Продавец совсем не обязательно мошенник. Возможно, он сам стал жертвой мошенников при покупке этой квартиры, а когда узнал об этом, решил быстро от нее избавиться.

Эксперты подсказывают

На рынке недвижимости есть отдельные инвесторы или целые инвестиционные группы/агентства, которые зарабатывают как раз на перепродаже квартир. Они, как правило, выкупают убитые в хлам или проблемные квартиры за полцены, приводят их в порядок, выправляют документы, и перепродают по рыночной цене. Такие инвесторы рекламируют т.н. «срочный выкуп» квартир (см. об этом подробнее на форуме, по ссылке).

Относительно спокойнее можно себя чувствовать, если последняя сделка с квартирой произошла хотя бы не менее года (а лучше – двух-трех лет) назад, по данным судов никаких споров по этой квартире не зафиксировано, собственник у нее не один (а семья, например), цена квартиры адекватна рынку, а сама сделка – альтернативная (т.е. Продавец взамен покупает себе другое жилье, не исчезая из вида после продажи).

И все-таки, если мы обнаружили у квартиры «хвост», то, несмотря на перечисленные способы защиты, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста, на всякий случай. А «всяких случаев» у квартиры с «хвостом» может быть предостаточно, и каждый из них повышает риски для Покупателя.

Дополнительные проверки

На всякий случай, полезно будет (в плане снижения риска для нас) запросить у собственника документ, подтверждающий его финансовые расчеты по предыдущей сделке. Это может быть либо Расписка в получении денег от предыдущего Продавца, либо платежное поручение, либо другой документ, заверенный банком, и подтверждающий факт оплаты по предыдущему Договору купли-продажи. Такое подтверждение оплаты может также содержаться и в Передаточном акте на квартиру.

Отсутствие у нашего Продавца такого документа добавляет нам еще один риск (особенно, если квартира была им куплена менее 3-х лет назад, и срок исковой давности еще не истек). Это означает, что у предыдущего владельца квартиры есть возможность оспорить свою сделку по причине неоплаты договора. А так как текущему владельцу подтвердить оплату нечем, то сделку вполне могут признать недействительной.

Другой настораживающий признак, который может стать основанием для признания предыдущей сделки недействительной, это ее цена. Если, например, квартира была куплена два года назад за цену в три раза ниже рыночной (с учетом рыночных цен на тот момент) – скажем, за 2 млн. руб., когда аналогичные квартиры тогда стоили 5-6 млн. руб. – то это значит, что мы имеем в «хвосте» реальное основание для оспаривания предыдущей сделки.

Что с этим делать – зависит от ситуации. Если объяснения Продавца нас устроят (например, он покупал эту квартиру у своего родственника), и нам даже устроят встречу с предыдущим владельцем, то риск можно считать приемлемым. Если нет, значит – нет.

Еще одна опасность покупки квартиры на вторичном рынке – это возможное присутствие в предыдущих сделках материнского капитала.

Если маткапитал применялся для покупки этой квартиры кем-либо из настоящих (или предыдущих) владельцев, то в числе настоящих (или предыдущих) собственников этой квартиры должны быть оба супруга и все их дети. Если же дети у владельца были (по данным паспорта и Выписки из Домовой книги), но они НЕ собственники, то у конечного Покупателя возникает еще один серьезный риск, влекущий недействительность сделки. Это риск покупки квартиры, купленной ранее на материнский капитал (подробнее об этом – см. в отдельной заметке по ссылке).

Чем больше у квартиры было собственников до момента нашей сделки, тем больше существует потенциальных оснований для судебных споров (это печально, но ничего не поделаешь). По этой причине, квартиры, которые часто перепродавались на «вторичке», особенно за последние годы (т.е. за короткий предыдущий период), не вызывают доверия.

Например, если квартира была трижды перепродана за последние пару лет, то опытный риэлтор предпочтет найти другую квартиру, даже если у этой внешне все в порядке с документами.

Если же найденная нами квартира была прежде куплена на «вторичке» только один раз, или последняя сделка с ней прошла много лет назад (более трех лет назад, как минимум), то риск покупки такой квартиры можно считать приемлемым. И чтобы его максимально снизить, нам надо тщательно и последовательно проверить документы на эту квартиру уже по текущему собственнику. Для этого идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.