Проверяем права собственности на квартиру (Титул)

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Первый документ, который нам как Покупателю нужно проверить – это документ, подтверждающий право собственности Продавца на квартиру. Таким документом служит Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) или, как это раньше называли, Свидетельство о праве собственности на квартиру. Риэлторы и юристы называют такое Свидетельство – Титулом (отсюда – «титульный собственник» – т.е. тот, на кого оформлено право собственности).

Этот Титул, или буквально: «Свидетельство о государственной регистрации права», является основным правоподтверждающим документом на объект недвижимости (т.е. подтверждает наличие зарегистрированного в Росреестре права; не путать с правоустанавливающим документом). Именно в этом документе кратко и внятно описывается кто, чем, и на основании чего владеет. Для нас это будут первичные (начальные) данные о правах собственности на квартиру, которые нам и предстоит проверить.

ВАЖНО! Даже если Продавец демонстрирует нам свое, выданное в прошлом Свидетельство о праве, то нам все равно надо убедиться, что это право на сегодняшний день не утеряно (не продано, не передано) Продавцом. Для этого нужно подтверждение – актуальная (свежая) Выписка из ЕГРН.

С июля 2016 года Росреестр больше не выдает Свидетельства о праве собственности на квартиру (подробнее об этом см. по ссылке). Тем не менее, все ранее выданные Свидетельства о праве сохранили свое юридическое значение, а заменившие их Выписки из ЕГРН содержат ту же самую правоподтверждающую информацию, и проверяются по тем же принципам (об этом ниже).

Понятие «титула» так же сохранилось, но под ним понимается уже не бумажное «свидетельство», а само зарегистрированное в государственном реестре право собственности, которое сегодня подтверждается только выпиской из этого реестра.

Если Продавец владеет квартирой давно, но не имеет на руках Титула (т.е. подтверждающей выписки из реестра), то это может означать, что он не зарегистрировал свое право собственности с момента введения в действие закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» (1998 год). Например, вступил когда-то давно в права наследования, но не зарегистрировал свою собственность как положено – т.е. он является фактическим, но не зарегистрированным собственником.

В таком случае, перед тем как продолжать двигаться дальше в анализе документов, нам нужно подтолкнуть Продавца в сторону Росреестра, чтобы он сначала зарегистрировал там свое право собственности на недвижимость.

Если же Продавец гордо демонстрирует нам свое старое Свидетельство о праве собственности на квартиру и/или подтверждает эти сведения актуальной Выпиской из ЕГРН, то нам нужно знать, какие сведения здесь проверять, и как это делать. Этим мы сейчас и займемся.

Собственно, для проверки сведений из ЕГРН, старое Свидетельство нам не нужно, достаточно иметь на руках свежую выписку из государственного реестра.

Эту выписку мы можем заказать сами в МФЦ «Мои документы», или попросить Продавца предоставить нам оригинал, выданный недавно (желательно, не более месяца назад).

Важно! С 1 марта 2023 года Росреестр в своих выписках закрыл для третьих лиц персональные данные собственников недвижимости (т.е. ФИО владельцев). Но сам собственник (Продавец) может открыть эти данные для сделки, написав заявление в Росреестр через то же МФЦ. При этом, для самого владельца квартиры эти сведения из ЕГРН всегда доступны в полном объеме, т.е. он может взять выписку с полными данными (с ФИО владельцев).

Поэтому, если мы как Покупатель, планируем взять Выписку из ЕГРН самостоятельно, то нужно сначала договориться с Продавцом об открытии своих личных данных в реестре. Или получить эту выписку со всеми личными данными, посетив МФЦ вместе с Продавцом.

Вариант с онлайн-выпиской тоже подойдет, если Продавец перешлет ее нам напрямую (вместе с файлом электронной подписи Росреестра) из своего личного кабинета на Госуслугах нам на почтовый ящик. Проверить электронную подпись и подписанный ей документ мы можем как на сайте Госуслуг, так и на сайте Росреестра (см. ЗДЕСЬ).

Правда, для подтверждения статуса добросовестного приобретателя нам удобнее иметь на руках бумажную Выписку из ЕГРН с удостоверяющей печатью МФЦ (см. пример ниже).

И хотя впервые с Выпиской из ЕГРН по выбранной квартире мы знакомились еще на этапе внесения аванса (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), все же нам не помешает еще раз пройтись по пунктам всех реестровых сведений, изучив их поглубже для понимания состава зарегистрированных прав и возможных рисков, связанных с их регистрацией.

Внимательно читаем все пункты и делаем выводы.

Что проверять в Выписке из ЕГРН на квартиру?

1. Объект права или Сведения о характеристиках объекта недвижимости.
   — Убеждаемся, что мы посмотрели именно ту квартиру, которую хотели. Сверяем адрес, этаж, площадь, проверяем назначение (жилое) и вид помещения (квартира). Бывает, что собственник переводит квартиру в нежилой фонд или владеет т.н. «апартаментом».
2. Субъект права или Сведения о зарегистрированных правах.
   — Убеждаемся, что Продавец квартиры именно тот человек, который нам нужен. Смотрим его паспорт и сверяем данные. Именно с ним мы будем заключать сделку, и именно с ним нам придется разбираться, если сделка впоследствии окажется оспоренной или недействительной.
   Кроме того, субъектов права (собственников) здесь может быть указано несколько.
   Прим. – с марта 2023 г. в некоторых Выписках ЕГРН могут быть скрыты данные собственников. Что с этим делать – рассказывает юрист, по ссылке.
3. Смотрим на Вид права.
   — Нас интересует только «собственность». Если субъектов несколько и доли не определены, то собственность указывается – «общая совместная». Если собственность – «общая долевая», то указывается количество долей в праве каждого собственника (например, «доля в праве 2/5»). Тип собственности будет иметь значение далее, при подписании Договора купли-продажи квартиры (ДКП).
4. Смотрим Документы-основания получения квартиры в собственность.
   — Нас будет интересовать документ, на основании которого право собственности было получено. Это основной правоустанавливающий документ на квартиру. Его изучением мы займемся на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ.
   — Примечание! Сведения о документе-основании присутствуют не во всех Выписках ЕГРН (об этом далее)
5. Смотрим на наличие зарегистрированных ограничений (обременений) права, а также правопритязаний и заявленных в судебном порядке правах требования.
   — Обременениями могут являться судебный арест, залог (ипотека), договор ренты и др. Лучше, конечно, если квартира не имеет обременений, но некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
   — А вот наличие в Выписке ЕГРН зарегистрированных правопритязаний или судебных споров однозначно указывает нам, что до урегулирования этих вопросов квартиру покупать не следует.
6. Смотрим на сведения о регистрации предыдущей сделки без необходимого согласия третьего лица.
   — Если такие сведения присутствуют в выписке, это означает, что предыдущая сделка потенциально оспорима со стороны этого самого «третьего лица» (об этом ниже).
7. Дата государственной регистрации права.
   — Эта дата говорит о сроке, в течение которого квартира находится в собственности владельца. Чем больше этот срок, тем потенциально менее рискованна покупка такой квартиры. Если же Продавец получил право собственности совсем недавно, то возникает вопрос о причинах такой быстрой перепродажи квартиры. Мы еще поговорим об этом ниже.
   Кроме того, этот срок владения влияет на размер налога при продаже квартиры, который возникает у Продавца в результате сделки.

Все эти «титульные сведения» мы берем из выписки, которая называется так: «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» (см. пример ниже):

  ♦ Как выглядит Выписка из ЕГРН ♦
     (Жми! И пример откроется во всплывающем окне)

     Выдаваемые сегодня выписки из реестра немного отличаются, но примерный вид и состав данных в них остается одинаковым.

Синие гербовые печати на выписках Росреестр больше не ставит (после перехода 2022-м году на безбумажный документооборот). Поэтому на бумажных выписках будет стоять только уведомительный штамп Росреестра о том, что документ подписан электронной подписью, а также синяя печать МФЦ, в котором эта выписка была выдана.

  ♦ Печать МФЦ на Выписке из ЕГРН ♦
     (Жми! И увидишь, как выглядят штамп и печать)

На всякий случай уточним, что есть несколько видов Выписок из ЕГРН на квартиру с разными типами данных из реестра. Например, данные о документе-основании присутствуют не во всех выписках. А основные «титульные сведения» помимо указанной выше выписки содержат еще и «Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости», и «Онлайн-выписка из ЕГРН» (подробнее обо всех этих выписках, с примерами – см. по ссылке в Глоссарии).

Что может насторожить в первичных данных о собственности?

Несовпадение реальных и регистрационных данных о квартире (адресе, назначении, площади) и о правообладателях, естественно, будет являться стоп-сигналом для продолжения сделки. Но надо иметь в виду, что в системе регистрации бывают иногда и технические ошибки. Поэтому в подобном случае мы не паникуем, а спокойно вместе с Продавцом выясняем причину этих несовпадений, и если дело в технических ошибках, вежливо просим Продавца исправить регистрационные данные до сделки.

 О разных типах ошибок в базе Росреестра и об их последствиях рассказал один из экспертов на нашем тематическом ФОРУМЕ.

Обнаруженная в сведениях из ЕГРН пометка о том, что предыдущая сделка Продавца была оформлена без необходимого согласия третьего лица, заставляет нас притормозить, и – либо решить вопрос с этим третьим лицом при помощью юристов, либо отказаться от приобретения такой квартиры. Эта запись прямо указывает на возможность оспаривания зарегистрированного права этим самым третьим лицом (например, супругом предыдущего владельца, без ведома которого эта квартира была продана). НО!…

Но и здесь выход есть! Юрист нам подскажет, что срок давности для оспаривания сделки со стороны супруга, чье согласие на сделку не было получено, составляет всего 1 год. Правда, этот год считается не со дня самой сделки, а со дня, когда супруг «узнал или должен был узнать о совершении данной сделки». Поэтому, если мы найдем этого супруга и убедимся (юристы помогут с документальным подтверждением) в том, что этот супруг давно знает о проданной квартире и не имеет претензий (больше года), то такую квартиру покупать все-таки можно.

Другое дело, когда мы обнаруживаем в Выписке ЕГРН сведения о «правопритязаниях» и/или о «заявленных в судебном порядке правах требования», или сведения «о возражении в отношении зарегистрированного права» – то сделку придется останавливать. Эти данные говорят о том, что кто-то сильно не согласен с зарегистрированным правом собственности нашего Продавца и оспаривает (или собирается оспорить) это право в суде. Очевидно, что до урегулирования этого спора покупать такую квартиру слишком рискованно.

Что касается зарегистрированных обременений, то нужно смотреть, что это за обременения, и готовы ли мы их взять на себя. Ведь, в общем случае, если лицо (физическое или юридическое), в пользу которого зарегистрировано обременение, не возражает против смены собственника квартиры, то это допустимо.

Например, обременением может быть зарегистрированный в Росреестре долгосрочный договор аренды. И если арендаторы не возражают, то продажа квартиры возможна, а Покупатель автоматически становится новым арендодателем (и стороной договора аренды, соответственно).

Более распространенный случай – это когда обременением является ипотека (т.е. залог квартиры банку). В этом случае Продавец, еще не расплатившись с банком по кредиту, продает квартиру (вместе с обременением/залогом) с согласия самого банка-залогодержателя. Это нормальная практика, при соблюдении ряда условий. Что это за условия, и какие существуют способы покупки квартиры из-под залога, рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Если же в строке «обременения» мы видим арест, обеспечительные меры, запрет регистрации (например, на основании возбужденного исполнительного производства, за долги собственника), и т.п. – то сделка с такой квартирой у нас все равно не получится (не пройдет регистрацию) до тех пор, пока такое обременение не будет снято.

Еще один стоп-сигнал для нас – это когда право собственности Продавцом было получено совсем недавно (например, всего полгода-год назад). Здесь стоит насторожиться особенно в том случае, если в строке «Документы-основания» (в свежей Выписке из ЕГРН) значится Договор купли-продажи. То есть – квартира совсем недавно была куплена, и уже снова продается.

Вообще-то никто этого не запрещает, но… подозрения возникают. Мошенники, например, используют быструю перепродажу для того, чтобы скрыть аферу с предыдущей сделкой. Обычно, это сопровождается еще и заниженной ценой. Чтобы узнать, сколько раз и как часто квартира переходила из рук в руки, нужно заказать специальную Выписку из ЕГРН о переходе прав собственности.

Недавно зарегистрированное право собственности Продавца может нас насторожить и в том случае, когда квартира была им получена в наследство. Другие наследники могли опоздать с предъявлением своих прав, и будут тогда предъявлять их уже нам, Покупателю, оспаривая продажу квартиры. Обо всем этом рассказано далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

В общем случае, если право собственности Продавца было зарегистрировано более трех лет назад, то наши риски Покупателя сильно снижаются. Почему именно три года? Потому что здесь уже включается понятие срока исковой давности. Да и практика показывает, что если за три года никто не пытался оспорить право собственности Продавца на квартиру, то маловероятно, что это случится в будущем.

Если же по данным из ЕГРН мы видим, например, что квартира перепродавалась несколько раз за последние годы, или что на квартиру наложен судебный арест, или зарегистрированы «возражения», «правопритязания» или «права требования», то это резко повышает наши риски (риски, связанные не с текущим собственником, а с предыдущими), и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Итак, первичную информацию о зарегистрированных правах мы проанализировали, выяснили кто, чем и на основании чего владеет. Сравнили титульные данные Выписки ЕГРН и того, что говорит нам Продавец. Похвалили себя за находчивость.

Теперь у нас на очереди главный правоустанавливающий документ Продавца. Его мы будем проверять на следующем шаге.