Как я купила квартиру без ипотеки, не имея даже стартового капитала

Можно ли купить квартиру без ипотеки? Без денег, не имея даже стартового капитала для инвестиции? Оказывается, можно. И вот вам реальная история в пример.

Валерия Назаренко, эксперт по налоговым вычетам, поделилась с нашим порталом собственным опытом покупки жилья. При этом, изначально денег на такую покупку у нее не было, и в ипотеку влезать тоже не хотелось. Как еще можно решить эту задачу? Об этом ее рассказ.

В середине 90-х моя семья переехала из Узбекистана в Россию на ПМЖ. Мои родители встали на очередь на получение жилья как вынужденные переселенцы. После распада Союза многие переезжали на территорию РФ как вынужденные переселенцы и имели право на получение жилья, только надо было встать в длинную многотысячную очередь. Простояли мы в этой очереди несколько лет, но…. чуда не случилось, жилья мы не дождались. Стоило ли надеяться…

Затем были без малого 10 лет аренды, первая ипотека родителей и вот мы переехали в свою трешку. Моим родителям уже тогда было за 40 лет. В начале 2000-х никто и слова-то такого не знал – ипотека. А уж пойти и получить такой кредит не каждый бы и решился. Это сейчас средний возраст заемщика сдвинулся к отметке 27-30 лет, и никого уже не пугает перспектива оказаться в долгу у банка лет на 15-20.

Поступив в институт, я тоже жила в арендованном жилье. В один год мне пришлось переезжать целых 7 раз! То хозяева квартиру продают, то родственников надо заселить и тому подобное. Однажды жилье, которое я арендовала, продали прямо вместе со мной. Но это совсем другая история :)) В общем, жить в чужих квартирах с постоянным ощущением, что ты здесь не хозяйка, и тебя могут в любой момент попросить на выход – это не самое приятное ощущение. Тогда-то я и решила, что у меня обязательно будет своя квартира и гораздо раньше, чем это произошло у моих родителей.

И вот на дворе 2018 год, я уже не студентка, а руководитель подразделения в налоговом сервисе, вполне могу себе позволить ипотеку. Но есть одно «но»: у меня нет первоначального взноса. Что делать? Да, можно было бы накопить или взять потребительский кредит на первый взнос, но это не моя история, да и ипотеку я брать не хотела. Какое-то внутреннее отторжение у меня к ипотеке. Знаете, врезалось в память высказывание: «Платить всю жизнь за дырку в бетоне….» И вот так я не хотела: 15-20 лет ипотечного рабства за «дырку в бетоне». Мне хотелось найти другой вариант покупки жилья. Без ипотеки. И я такое решение нашла.

Мой способ покупки квартиры без ипотеки

Дело было в Краснодаре. Я решила начать с малого – со студии. Обратилась в риэлторскую компанию. Мне назначили приятную девушку-агента – Евгению. Начали подбирать застройщиков, промониторили рынок. Я посчитала свои доходы и расходы, задумалась. Тогда квартира-студия 20 квадратных метров стоила в районе 600-650 тысяч рублей. Когда-то были такие цены, да :)) Из-за моей неприязни к ипотеке, мы ее не рассматривали в принципе, поэтому Евгения находила для меня такие варианты студий, где была доступна рассрочка на период строительства.

При такой рассрочке мне нужно было сразу внести не менее 50% от стоимости квартиры. Но… таких денег у меня тоже не было. Опять проблема! Да, я могла бы взять 300 тысяч потребительского кредита – не такая уж большая сумма – и платеж можно было бы сделать комфортным. Остальные 300-350 тысяч мне нужно было выплатить за год-полтора. В итоге я должна была бы вносить больше 30 тысяч ежемесячно только застройщику. Плюс аренда квартиры, где я жила, плюс частный садик для ребенка и прочие расходы, а еще потенциальный кредит…

Взвесив все риски, я побоялась, что не смогу выплачивать ежемесячные взносы и решила отложить этот вопрос на неопределенный срок. Договорились с Евгенией, что я к ней обращусь позже.

Ровно через год цены на жилье в Краснодаре стали расти, причем в арифметической прогрессии. Все меньше хотелось жить в аренде, а ипотека уже не казалось такой ненавистной. Медлить дальше было нельзя, и я стала действовать. Я обратилась напрямую к застройщику без риэлтора, и скрепя сердце, решила взять ипотеку на 2-х комнатную квартиру в строящемся доме, чтобы переехать в нее через год и больше не платить аренду. Потом мне в ипотеке отказали, но пока я еще надеялась, что все срастется именно так. Это был отличный вариант с развивающейся инфраструктурой, в новом районе, рядом с архитектурной жемчужиной города – парком «Краснодар» (парк Сергея Галицкого). Живописнейшее место в России, кстати, погуглите.

Напротив дома строилась школа, вокруг уже есть действующие детские сады, магазины, транспорт – меня устраивало все. И цена – 3,2 млн рублей. Один банк предодобрил мне ипотеку, но попросил первоначальный взнос в размере 600 тысяч рублей. Это не совсем тот вариант, на который я рассчитывала… По крайней мере менеджер отдела продаж этого застройщика обещала мне отсутствие первоначального взноса, то есть я этот взнос не буду вносить своими деньгами. Они сделают удорожание на эту сумму (такой обходной маневр с завышением цены квартиры – обычное дело). Что же делать? Я в шаге от мечты и тут такое препятствие.

Тогда я обратилась к своему работодателю для получения займа. К этому времени мои доходы выросли и работодатель пошел мне навстречу. Получив заем, я снова вернулась в банк, но… мне отказали в ипотеке (не везет, так не везет!). Причины мне так и не объяснили. Менеджер банка мне по секрету шепнула, что так как я одна с ребенком, банк считает меня ненадежным заемщиком. Я была очень расстроена – столько сделано и все зря. Я уже мысленно сделала ремонт и отвела дочь в ближайший сад… Печаль и досада.

Заем на работе я получила целевой, соответственно должна была предоставить работодателю документ о покупке жилья. Если покупки не случилось, я должна была вернуть деньги. И вдруг меня осенило! Зачем мне 2-комнатная квартира, ведь я могу начать с малого, как и хотела это сделать в прошлом году. Нарастить капитал на небольших объектах и за несколько лет заработать на квартиру без ипотеки – вполне себе реально.

Но! Естественно таких цен – 650 тысяч рублей за 20 квадратов уже не было и в помине. Я была настроена решительно. И если честно, то взвесив доходы и расходы, я поняла, что пояс придется затянуть очень туго. На жизнь останется совсем немного, и от некоторых радостей придется отказаться. Но это всего на 1,5 года, а не на 30 лет. Именно это и вселяло решимость. Я все смогу!

Покупка квартиры без денег; главное – не торопиться

Мой выбор пал на одного из надежных застройщиков на рынке Краснодара – «Догма». Они предлагали вполне интересные варианты и приемлемые цены. Те же 20 квадратов в августе 2019 года стоили уже от 900 тыс. рублей. Моя квартира-студия стоила 937 тыс. рублей на момент покупки. Догма предоставляла рассрочку на 18 месяцев, но нужно было внести не менее 30%. А у меня на руках были 600 тысяч рублей от работодателя, то есть мне не хватало в этот момент 337 тысяч рублей, которые я буду должна выплатить «Догме» за 1,5 года. Эх, вернуться бы в 2018 год!

И я заключила сделку. Я купила первую в своей жизни квартиру, пусть и маленькую студию, но свою. Не в ипотеку, и фактически без накоплений!!! Боже мой, какие тогда эмоции я испытывала! Все возможно, если очень захотеть. Но я не только хотела, я действовала. Если бы я знала, что нас всех ждет в 2020 году… Но об этом позже.

И вот мой рецепт покупки жилья без накоплений и без ипотеки:

1. беспроцентный заем у работодателя на 600 тысяч рублей, сроком на 1 год;
2. рассрочка у застройщика на 1,5 года на оставшиеся 337 тысяч рублей + ежемесячная индексация (об этом подробнее дальше).

Сразу скажу, что при беспроцентном займе, с точки зрения закона, возникает материальная выгода, с которой нужно платить НДФЛ в размере 35%, но суммы там небольшие. У меня было в районе 1 тыс. рублей в месяц.

А еще по договору с застройщиком цена квартиры до момента полной оплаты каждый месяц индексировалась в связи с общим ростом цен на жилье. Так как я не выкупила жилье на 100% сразу, то есть не «застолбила» начальную стоимость, то индексация остатка шла до полной выплаты всей суммы. Об этом условии застройщик говорил сразу, никаких серых схем. На руки я получила график платежей с учетом этой индексации на весь срок рассрочки.

В конечном счете, моя студия через 1,5 года обошлась мне в 967 тыс. рублей, то есть я выплатила всего на 30 тыс. рублей больше от ее первоначальной стоимости. Если сравнивать с ипотекой и процентами (особенно в первые годы выплаты кредита), то это – пустяк.

Денег не хватает – меняем условия покупки и финансирования

А потом пришел 2020 год с пандемией и кризисом – доходы упали, а платежи остались. Снова проблема! Продавать квартиру я не собиралась и поэтому искала другие пути решения. Оказалось, что если очень попросить, то можно договориться и с работодателем, и с застройщиком. Работодатель продлил мне срок займа, а застройщик согласился изменить условия платежей на более мягкие.

Вот мой рецепт, так называемого рефинансирования:

1. заключили с работодателем дополнительное соглашение об увеличении срока займа и уменьшении суммы ежемесячного платежа в 2 раза;
2. договорились с застройщиком об уменьшении суммы взноса на 6 месяцев в 2 раза с последующим перерасчетом.

Уже приемлемо. Жить можно :))

К концу 2020 года цены на жилье в Краснодаре стали расти уже в геометрической прогрессии, и я решила продавать студию, чтобы заработать на разнице цен.

Продажа квартиры и мой инвестиционный доход

Стоимость моей квартиры-студии в декабре 2020 года составляла, ни много ни мало, 1 млн. 400 тыс. рублей. Я не стала жадничать и продала ее уже в январе 2021 года. На тот момент заем у работодателя был уже погашен, все платежи застройщику внесены. И я фактически заработала почти полмиллиона рублей! Хотя на самом деле я считаю, что я заработала все 1,4 млн. рублей. Ведь в августе 2019 года у меня накопленных денег не было совсем, а в январе 2021 года на моем счете лежало 1,4 млн.

 Если вам интересен мой опыт, я могу рассказать некоторые подробности, ответить на вопросы, поделиться деталями и просто обсудить варианты покупки квартиры без ипотеки – на ФОРУМЕ, в отдельной теме по ссылке.

Продать студию мне помогла та же самая риэлтор Евгения, и я ей очень благодарна за ее работу. Конечно, я могла бы сделать все сама, с помощью методических рекомендаций этого же сайта КВАРТИРА БЕЗ АГЕНТА.ру с актуальным контентом и полным пошаговым планом действий. Но времени на это у меня не было совсем, все поглощала работа и семья.

И вот все тяготы позади, все сложности и ограничения сняты. Встал новый вопрос: что дальше делать с этими полученными от продажи деньгами? Можно было вложить снова, но уже в 1-ком. квартиру по такому же принципу, или еще раз попробовать оформить ипотеку и взять уже квартиру побольше.

Но тут Евгения предложила мне вариант намного интереснее: купить квартиру в Москве по специальной программе для инвестиций от застройщика ФСК. Причем, оказалось, что это можно сделать удаленно, даже не выезжая для оформления сделки в Москву. Несложно представить, что темп роста стоимости жилья и уровень цен в Москве гораздо выше Краснодара. Тем более, никуда ехать не нужно, сделка будет полностью дистанционной. Квартира в Москве… Я об этом даже мечтать не могла!

Как видите, вполне реально начать инвестировать в недвижимость и купить квартиру, даже если совсем нет денег на стартовый капитал, и если не хочется обременять себя ипотекой. Главное, правильно выбрать время и стратегию.

А как я купила квартиру в Москве полностью удаленно, читайте в следующей статье.

Еще истории из жизни рынка недвижимости!

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).