КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

    Последнее обновление: 10.10.2016

    Федеральный закон о долевом участии в строительстве – ФЗ-214Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

     

    ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Девелоперов. Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

     

    Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Девелопером (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты.

    Собственно «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 ужесточает требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме.

     

    В частности, защита прав дольщиков согласно закону ФЗ-214 выражается в следующем:

     

    • В обязанности Девелопера иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда);
      Для справки – ранее Девелоперы часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
    • В обязанности Девелопера публично представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде Проектной декларации;
    • В обязанности Девелопера вложить в проект собственные средства, в размере не менее трети от общего бюджета проекта;
    • В обязанности Девелопера использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше;
    • В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
    • В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир;
    • В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
    • В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования);
    • В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму;
    • В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье (не менее пяти лет);
    • В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора (ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику);
    • В обязанности Девелопера (с января 2014 г.) обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем банковского поручительства или страхования своей гражданской ответственности (см. ниже).

     

     

    Закон о защите прав дольщиковКроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Девелопера по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Девелопера, залог реализуется в пользу дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

    На практике, в случае банкротства Девелопера, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Девелоперу завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

     

    Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Девелопера. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

    Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает дольщика, и «напрягает» Девелопера, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Девелоперов – все равно случаются, так же как и пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

     

    Правда, с января 2014 года начали действовать очередные изменения в ФЗ-214 (приятные для дольщиков). Речь идет об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика перед дольщиками, которое позволяет вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства или обеспечить квартирой, в случае банкротства строительной компании. (краткая справка об этом – на официальном сайте «РГ» –​ здесь).

     

    А с января 2017 года – новые ужесточения для Застройщиков (и все во благо дольщиков). Увеличиваются требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, увеличивается перечень обязательной информации, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте. Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

    Все это еще больше снижает риски дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

     

     

    В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Девелопера, пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

    Но если у Девелопера начались проблемы (например, административные или финансовые), то дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога и/или от страховщиков.

     

    К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

     

    Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

    Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки (см. об этом в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ), выбирать наименее рисковый вариант (ДДУ), и затем еще самостоятельно снижать риски по этому варианту.

    Снижение рисков здесь происходит путем грамотного выбора Девелопера, осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также тщательной проработки условий договора (при поддержке специализированных юристов).

     

     

    Полный текст ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» с последними изменениями можно прочитать здесь (Гарант).

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.