Выбираем новостройку

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Выбор квартиры на первичном рынке, во-первых, гораздо меньше, чем на вторичном рынке, а во-вторых, проще. Проще потому, что на «первичке» часто бывает, что квартиру посмотреть невозможно, так как она еще не построена. А значит, выбирая квартиру, ориентируются на место расположения будущего дома, на репутацию Застройщика, на его Проектную декларацию, и… на собственное воображение.

На завершающих стадиях строительства квартиру можно посмотреть, так сказать, «в бетоне» (как на фото), что также требует подключения изрядного воображения.

В некоторых случаях, при строительстве крупных жилых комплексов (ЖК), есть возможность посмотреть готовые квартиры, в качестве образцовых, в уже сданных корпусах, предполагая, что в выбранном строящемся корпусе квартиры будут выглядеть примерно так же.

Как правильно выбирать квартиру в новостройке?

Нужно определиться с критериями выбора и расставить между ними приоритеты. Дадим несколько дельных советов.

Первый и самый главный фактор, который определяет ценность для любой недвижимости – это ее местоположение (район города, квартал, улица). Именно этот фактор определяет класс жилья (см. по ссылке) и уровень цен на него. Квартиры одной и той же площади – в престижном центре и в спальном районе на окраине – могут отличаться по цене в разы. Поэтому первое, с чем нам нужно определиться – это с соответствием наших финансовых возможностей с той геолокацией, которую мы хотели бы иметь.

Тенденция последнего десятилетия (особенно, в крупных городах) – это смещение от точечной застройки одиночных зданий, к комплексной застройке территорий. На выбор Покупателя чаще предлагается не отдельный дом, а концепция жизни в новом микрорайоне (жилом комплексе) с обособленной территорией, собственной инфраструктурой, оригинальным дизайном общественного пространства и т.п. Маркетологи решили, что продавать теперь стоит не квадратные метры, а стиль жизни.

Стоит ли уделять этому внимание – каждый решает сам.

А вот на что точно следует обратить внимание – это на тип и конструктив дома. Современная застройка представлена, в основном, двумя типами домов:

• панельные и
• монолитные (в т.ч. монолитно-кирпичные и монолитно-блочные).

Панельные дома – серийные (типовые), с заранее заданной планировкой квартир. Стены и перекрытия для них делают из железобетона на заводе, затем привозят на стройплощадку, где их устанавливают друг на друга и скрепляют цементом. Стены-панели в таких квартирах будут ровные (не требующие выравнивания), но на серьезную перепланировку в панельках рассчитывать не стоит. Такие дома быстрее строятся, квартиры в них немного дешевле, хотя современная панель по своим технологическим и потребительским качествам (в т.ч. по тепло- и звуко-изоляции) успешно конкурирует с монолитом.

Панель характерна для массовой застройки жилых микрорайонов эконом- или комфорт-классов.

Серийными также могут быть блочные и кирпичные дома.

Монолитные дома возводятся по индивидуальным архитектурным проектам (т.е. не похожи друг на друга), квартиры там предполагают свободную планировку (т.е. установку любых внутренних перегородок внутри периметра несущих стен), но могут продаваться и с готовыми планировками. Монолит обеспечивает практически бесшовную конструкцию несущих стен и перекрытий, что повышает тепло- и звуко-изоляцию помещений снаружи (хотя внутри между помещениями слышимость может быть хорошей).

Монолит более долговечен, по сравнению с панелью, но и дороже, естественно. Для заполнения проемов и для внутренних перегородок здесь используются кирпич или пенобетонные блоки. Наружные стены могут быть облицованы декоративным кирпичом.

Монолитные дома характерны для бизнес- и премиум-классов, но иногда монолит встречается и в классе «комфорт».

Подробнее о классах жилья, их отличиях и особенностях – см. по ссылке.

Квартиры в новостройках продаются как с отделкой (т.е. полностью готовыми – въезжай и живи), так и без отделки (будущий хозяин сам решает, какой дизайн он хочет там видеть). Бывают и разные промежуточные варианты – черновая отделка, предчистовая отделка, «white-box» и т.п.

 На нашем тематическом ФОРУМЕ есть отдельная дискуссионная тема, где Покупатели сравнивают преимущества и недостатки выбора новостройки с отделкой и без.

На «первичке» квартиры покупают не только для будущего проживания, но и для перепродажи, т.е. в инвестиционных целях.

Выбор квартиры для собственного проживания опирается на личные предпочтения Покупателя, а выбор инвестиционной квартиры опирается на перспективы того или иного сегмента рынка и текущего дисконта Застройщика. Чем больше дисконт к цене аналогичной готовой квартиры, тем выгоднее инвестиция, но и риск потенциально выше.

Для выбора квартиры в инвестиционных целях, необходимо провести оценку перспектив рынка, текущих цен, и предлагаемого дисконта, или посоветоваться с инвестиционным аналитиком.

Здесь же мы рассмотрим критерии выбора для тех, кто выбирает квартиру в новостройке для себя, то есть для личного проживания.

  ♦ Критерии выбора квартиры на «первичке» ♦

Так как посмотреть квартиры вживую на «первичке» можно только на завершающих этапах строительства, то часто бывает, что вся оценка сводится к просмотру картинок и описаний квартир, которые Застройщик разместил на своем сайте и в рекламных буклетах. Тогда для образа будущей квартиры приходится подключать немалую долю воображения.

При комплексной застройке территории (при строительстве жилых комплексов) бывает, что квартиры в уже построенных корпусах используют как образцово-показательные, и представляют их Покупателю в качестве наглядных примеров жилья в других корпусах. Тут уже наше воображение может немного отдохнуть.

Примечание.

Если квартира, которая нам понравилась, находится в кооперативном доме-новостройке (ЖСК), то нужно иметь в виду, что оценка перспектив строительства (а значит, и рисков) здесь будет совсем другая. О кооперативных квартирах можно почитать по ссылке в Глоссарии.

Так как этот вид строительства стал уже экзотикой на первичном рынке недвижимости, то далее в ИНСТРУКЦИИ мы будем рассматривать только новостройки, строящиеся в рамках закона ФЗ-214.

Где искать квартиры?

Все Девелоперы активно вкладываются в рекламу своих проектов, так что не заметить их довольно трудно.  Кроме того, в интернете существует множество специализированных ресурсов для поиска квартир, в т.ч. для поиска именно новостроек.

Хорошие, качественные, на наш взгляд, ресурсы с актуальными базами квартир для всех регионов России представлены ниже.

Крупнейшие порталы-агрегаторы по недвижимости:

Есть и специализированные только на новостройках агрегаторы (вкл. спецпредложения и акции от Застройщиков):

На «Яндекс-Недвижимости», например, можно выбирать новостройку по карте (пример для Москвы и области – карта новых ЖК с визуальным разбросом цен) – здесь.

У крупных Застройщиков федерального уровня есть свои базы предложений по десяткам своих собственных проектов ЖК – например:

В общем, выбор огромный! Конечно, большая часть информации на этих сайтах-агрегаторах дублируется. Отличия, в основном, только в форме представления информации – в удобстве поиска и качестве дизайна сайта.

Когда искать квартиры?

Если речь идет об экономии, т.е. о том, чтобы купить квартиру в выбранной новостройке максимально выгодно (в смысле, подешевле), то нужно понимать, что колебания цен на «первичке» мало зависят от сезонности рынка, больше – от степени готовности строящегося дома. Чем ближе сдача дома в эксплуатацию, тем выше цена на квартиры в нем.

Минимальная цена будет на старте продаж нового проекта (это может быть как «стадия котлована», так и стадия 50%- или 90%-готовности дома, в зависимости от стратегии продаж Застройщика).

Максимальная цена будет в сданном и заселенном доме, с уже благоустроенной придомовой территорией и готовыми объектами сопутствующей инфраструктуры.

Последнее время (с начала 2020-х годов) на уровень цен новостроек сильнее всего стал влиять новый, совсем не рыночный фактор. Это введение госпрограмм субсидированной (льготной) ипотеки для первичного рынка жилья. Правительство искусственно занижало рыночный процент по ипотечным кредитам для покупки квартир в строящихся ЖК (компенсируя банкам разницу из госбюджета). В результате повышался спрос на покупку жилья в новостройках, и соответственно, росли цены на них.

Поэтому, при решении, когда именно лучше покупать новую квартиру, нужно учитывать и динамику ипотечных ставок. Особенно – льготных, которые действуют только на первичке. Что здесь лучше для Покупателя – ждать снижения ставок по ипотеке и столкнуться с ростом цен на жилье, или брать дорогую ипотеку и покупать сразу? На этот вопрос ответил эксперт на нашем форуме.

Что касается риска «недостроя» (за принятие которого Покупателю раньше предлагался большой дисконт), то после введения эскроу-счетов, этот риск для дольщиков сильно снизился. Теперь стройка идет за счет проектного финансирования напрямую от банка, а деньги дольщиков остаются лежать в том же банке на эскроу-счетах.

Правда, риск банкротства Застройщика и задержки строительства, хоть и стал ниже, но все равно остался.

Как оценивать Застройщика и его проекты, снижая, таким образом, свои риски – обсудим на следующих шагах. 

Итак, рекламу Девелоперов мы изучили, по стройплощадкам покатались, посмотрели на котлованы и подъемные краны, дорисовали в своем воображении будущие очертания строящегося дома, и приняли мужественное решение. Будем брать!

Выбор сделан. 

Что дальше?