КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Пакет документов для продажи квартиры
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
Аванс получен. «Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» – выразили мы сами себе уважение, и задумались, что же нам делать дальше.
А дальше – дело техники. Нам надо будет собрать пакет документов необходимый для оформления продажи нашей квартиры.
Для этого нам придется пробежаться по разным инстанциям, потолкаться в очередях, и пособирать разные бумажки. Нудно, скучно, но – надо. На это может уйти не одна неделя.
Правда, есть возможность поручить это увлекательное занятие специально «заточенным» под это людям, оформив на них доверенность на сбор документов. Такие службы, специализирующиеся на сборе документов для продажи квартир, существуют во многих крупных городах: как в юридических конторах, так и в агентствах недвижимости.
Но все же некоторые бумаги нам придется получать лично (например, Разрешение органов опеки и попечительства).
И, кстати, не забываем, что некоторые документы имеют срок действия (чтобы не пришлось за ними бегать два раза).
Какие документы необходимы для продажи квартиры?
Список документов, необходимых для продажи квартиры (см. ниже) будет зависеть как от нашей субъективной ситуации с квартирой (залог, ипотека, состав семьи, наличие детей, права родственников, и т.п.), так и от пожеланий нашего Покупателя. Поясним о чем речь.
Дело в том, что некоторые документы не требуются для оформления и регистрации сделки купли-продажи квартиры (т.е. их не требует регистратор). Но они могут иметь значение для Покупателя, подтверждая для него сведения, снижающие его риски, а также их может затребовать банк-кредитор (если наш Покупатель использует ипотеку) или Органы опеки и попечительства (если в числе собственников у нас есть дети), или сам Росреестр (в особых случаях).
Разберем это все по порядку.
Основные документы для регистрации сделки
К обязательному пакету документов, необходимому для оформления продажи квартиры, который нам понадобится в любом случае (по требованию регистратора) относятся совсем немного бумаг. Это:
- Договор купли-продажи квартиры в 2-х экземплярах – по одному для каждой из сторон сделки;
— Этот договор мы будем подписывать с нашим Покупателем, перед регистрацией – об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. - Наш паспорт владельца квартиры (паспорт Продавца), а также паспорта других собственников (если они есть, а для детей – свидетельство о рождении) и, конечно, паспорт Покупателя;
— Если мы продаем квартиру по доверенности, то дополнительно нужна будет и сама доверенность. - Свидетельство о браке или разводе, или справка из ЗАГСа о смене имени/фамилии;
— Это потребуется, только если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте – другая. - Заявление о государственной регистрации перехода права;
— Это заявление мы будем писать непосредственно перед подачей документов на регистрацию (Продавец пишет заявление о регистрации перехода права, а Покупатель – заявление о регистрации вновь возникающего права, и платит за это госпошлину).
Вопреки расхожему мнению, Выписка из ЕГРН для регистрации сделки Росреестру НЕ требуется, т.к. Росреестр самостоятельно проверяет сведения о квартире, сверяясь со своей базой данных (подтверждение – здесь). По той же причине для регистрации НЕ требуется и наш основной правоустанавливающий документ. Но оба этих документа понадобятся Покупателю перед сделкой для проверки наших прав и их оснований на данную недвижимость (об этом ниже).
Госпошлину за регистрацию перехода права мы, как Продавец, не уплачиваем. Госпошлину будет платить Покупатель за регистрацию своего, вновь возникающего права.
Другие документы для оформления сделки купли-продажи квартиры могут нам понадобиться лишь в некоторых случаях, и список этих документов гораздо больше (об этом ниже).
К слову сказать, Свидетельство о собственности на квартиру, которую по привычке все еще требуют некоторые Покупатели, на сегодняшний день практического значения уже не имеет. Почему? Подробнее – по ссылке.
При подготовке документов для продажи своей квартиры, мы, конечно, исходим из того, что наше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, иначе сделку оформить не получится.
Но бывает, что человек давно владеет квартирой по факту (например, получил ее в наследство от бабушки), и не регистрировал своего права (не было нужды), то есть не подавал документы на регистрацию. Если это наш случай, то нам следовало позаботиться об этом заранее, еще до поиска Покупателя. Зарегистрировать свое право собственности в Росреестре можно как самому, так и с помощью добрых людей, предлагающих такие услуги.
Дополнительные документы для продажи квартиры
Помимо обязательного пакета документов, необходимых для продажи квартиры (см. выше), нам могут понадобиться еще несколько дополнительных бумаг (см. ниже). Часть из них потребует регистратор в отдельных случаях для своих регистрационных действий, а часть – захочет увидеть только Покупатель, чтобы удостовериться в «юридической чистоте» квартиры. Состав этих дополнительных документов будет зависеть уже от деталей конкретной сделки.
Рассмотрим подробнее эти варианты.
Дополнительно нам могут понадобиться (или не понадобиться — в зависимости от ситуации) следующие документы для оформления продажи квартиры:
А. По требованию регистратора (дополнительные документы):
- Согласие супруга на продажу квартиры;
— Такой документ нам потребуется, если квартира была приобретена нами в браке, но оформлена только на одного из супругов. Вместо «согласия» мы можем представить регистратору брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе имущества (если требуется подтвердить наличие/отсутствие прав супруга на продаваемую квартиру). - Согласие органов опеки и попечительства;
— Если среди правообладателей у нас есть несовершеннолетний ребенок (подробнее – по ссылке);
Такая же справка нам понадобится и в случае, если у нас среди собственников квартиры присутствует член семьи, ограниченный судом в дееспособности, или член семьи (не собственник), находящийся под опекой или попечительством, а также если в квартире живет ребенок (не собственник), оставшийся без родительского попечения;
— Если наша квартира заложена под кредит банку, а кредит мы еще не погасили и квартира все еще находится в залоге у банка (как продается квартира из-под залога рассказано по ссылке). - Согласие получателя ренты;
— Только для случая, когда мы владеем квартирой на основании Договора пожизненного содержания с иждивением. - Документ, подтверждающий, что мы известили других участников долевой собственности на квартиру;
— Это если мы продаем свою долю в квартире или отдельную комнату.
Сам Покупатель, при этом, должен будет представить на регистрацию еще и свой Кредитный договор с банком, если нашу квартиру он покупает в ипотеку, а заодно и Закладную (если она составлялась банком) со всеми указанными в ней документами. Нелишне будет напомнить ему о такой обязанности, чтобы в самый ответственный момент он в порыве страсти не забыл про эти документы и не сорвал нам регистрацию сделки.
В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра могут потребовать в составе пакета документов для регистрации еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры. Формально, это незаконное требование, и нелогичное для участников сделки, но в практике такое иногда случается. Избавиться от этого требования можно, указав в тексте Договора купли-продажи условие, по которому Акт приема-передачи должен подписываться после регистрации перехода права. Тогда регистратор не будет иметь оснований требовать этот Акт.
О том, какие еще дополнительные документы и в каких случаях может потребовать Росреестр для регистрации сделки, рассказывали участники нашего ФОРУМА по ссылке.
Принципы регистрации сделки с квартирой и описание различных нюансов этого процесса (в т.ч. сроки, условия, печати и штампы, пошлины, расписки, уведомления и т.д.) можно посмотреть по ссылке в Глоссарии.
Б. По требованию Покупателя (дополнительные документы):
- Выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах (или об объекте недвижимости);
— Это первое, что захочет видеть наш Покупатель, чтобы убедиться в том, кто является действительным собственником квартиры по данным Росреестра. Эту Выписку из ЕГРН мы можем продемонстрировать Покупателю онлайн, или иметь ее на руках в бумажном виде, а также Покупатель может заказать ее самостоятельно, без нашего участия (но тогда мы должны предварительно подать через МФЦ заявление в Росреестр об открытии своих персональных данных в ЕГРН для третьих лиц). - Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости;
— Этот документ Покупатель, возможно, захочет увидеть, если наша квартира недавно была куплена нами на вторичке у другого физлица и правоустанавливающим документом нам служит Договор купли-продажи. - Документ-основание получения права собственности на нашу квартиру;
— Это наш главный правоустанавливающий документ, определяющий, на основании чего у нас возникло право собственности (подробнее о нем – см. по ссылке), и Покупатель им наверняка заинтересуется. - Выписка из Домовой Книги или даже Расширенная (архивная) Выписка из Домовой Книги, или Единый жилищный документ;
— Это покажет Покупателю, кто проживает (прописан/зарегистрирован) и проживал ранее в нашей квартире. Подробнее об этом – см. по ссылкам. - Копия финансово-лицевого счета и/или Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (в т.ч. по оплате взносов на капремонт дома);
— Это убедит Покупателя в отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги в нашей квартире. - Выписки из Бюро кредитных историй;
— Это тот случай, когда мнительный Покупатель переживает за то, что мы погрязли в долгах и балансируем на грани банкротства, и если оно-таки случится, то кредиторы могут отнять у него купленную квартиру. Здесь мы можем либо прочитать ему лекцию о том, как влияет банкротство Продавца на действительность сделки, либо не спорить с ним и выдать ему такую справку (получить ее можно ЗДЕСЬ). - Справки из НД и ПНД;
— Если наш Покупатель хочет быть уверенным, что у нас нет психических отклонений, и мы полностью дееспособны для совершения сделки купли-продажи квартиры (удивляться тут не надо, это нормальная практика рынка, когда Покупатель страхуется от риска признания сделки недействительной по этой причине). - Справка об оценке квартиры;
— Если наш Покупатель использует для покупки ипотечный кредит, то его банк потребует такую справку. Выбор и оплата оценщика здесь – это забота Покупателя. - Справка об остатке долга по ипотеке или справка о погашении ипотеки;
— Это если мы продаем квартиру, за которую выплачиваем или уже выплатили ипотечный кредит (если кредит еще не выплачен, то квартиру в ипотеке все равно можно продать). - Техпаспорт или Экспликацию с Поэтажным планом, а также разрешение на перепланировку квартиры;
— Если Покупатель обнаружил у нас в квартире следы перепланировки. В таком случае он, вероятно, захочет убедиться, что эти технические изменения были сделаны без нарушений строительных регламентов, узаконены должным образом, и ему не придется потом расплачиваться за наши архитектурные фантазии. Техпаспорт могут потребовать в обязательном порядке Органы опеки и попечительства, а также кредитор Покупателя (банк) и без всяких намеков на перепланировку. - Акт приема-передачи квартиры;
— Этот Акт нам нужен будет не меньше, чем Покупателю, так как, подписав его, мы снимаем с себя ответственность за состояние квартиры и за оплату коммунальных платежей (об этом далее на шагах ИНСТРУКЦИИ). - Расписку о получении денег за проданную квартиру;
— Эта расписка служит Покупателю подтверждением того, что он выполнил свои обязательства по оплате квартиры в соответствии с договором.
Эти дополнительные документы дотошный Покупатель может потребовать от нас для полноты картины, и снижения своих рисков, а также по требованию своего банка-кредитора (в случае с ипотекой). Не стоит этому сопротивляться, его требования разумны, а нам получить эти справки большого труда не составит.
Где и как получать эти бумаги, как они выглядят и какую информацию содержат – показано по соответствующим ссылкам, ведущим в справочник (Глоссарий Риэлтора). Покупателю мы показываем оригиналы справок и документов, и передаем копии (пусть снимет копии сам, чтобы ему спокойнее было).
Итак, весь пакет документов мы собрали, и продемонстрировали Покупателю, убедив его, что мы находимся в трезвом уме и твердой памяти, что владеем мы квартирой по полному праву, и что мы искренне желаем ему счастья и благополучия, если он купит нашу квартиру.
Возникает вопрос: а как мы будем получать у него деньги? Сумма-то немаленькая!
Об этом – на следующем шаге.
