Дополнительные документы для сделки с квартирой

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

… Идем дальше.

После того, как мы разобрались с базовым пакетом документов, которые необходимы в любом случае, при покупке любой квартиры – приступаем к анализу дополнительных документов, состав которых уже зависит от конкретной ситуации.

Какие именно могут быть эти «конкретные ситуации» в сделках купли-продажи квартир?

Если не брать в расчет явную экзотику (например, Продавец оказался гражданином Папуа-Новой Гвинеи, или квартира получена в наследство от Ивана Грозного), то количество типичных ситуаций, требующих дополнительных документов – невелико.

Тем не менее, важность некоторых из них является критической. То есть в случае оспаривания сделки, при отсутствии таких документов, мы с большой вероятностью можем лишиться наших прав на квартиру. О чем здесь речь?

Речь идет о случаях, когда Продавец (титульный собственник) квартиры женат (замужем), или был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность (а потом развелся, например). А также о случаях, когда у Продавца имеются несовершеннолетние дети.

И тот и другой случай подразумевают возможное наличие (или отсутствие) прав на квартиру у членов семьи Продавца, для учета которых и требуются те самые дополнительные документы.

Кроме того, дополнительные документы нам потребуются, если в покупаемой нами квартире была сделана перепланировка.

Как поступать в этих случаях, и какие дополнительные документы требовать от Продавца – рассказано по порядку на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. 

Полный список документов, необходимых для сделки купли-продажи квартиры, который включает как обязательный пакет документов, так и возможные виды дополнительных бумаг – представлен ранее на шаге ИНСТРУКЦИИ: Пакет документов для покупки квартиры.

!!! — Но ведь нам важно не просто знать, какие именно документы нужны для сделки, но и понимать, как их проверять, какую информацию черпать из них. А также нужно знать и ситуации, в которых эти документы будут нам необходимы, и выяснять неоднозначные обстоятельства, при которых эти ситуации могут возникнуть.

Сильно сказано?)) Но не очень понятно?… Тогда поясним на примере.

Пример:

Скажем, из общего перечня документов известно, что если титульный собственник состоит (или состоял) в официальном браке, то его супруг тоже может иметь законное право собственности на квартиру, и здесь требуется такой документ, как письменное согласие супруга на сделку.

Но как узнать, женат ли Продавец (титульный собственник), или был ли он женат раньше, и когда? Особенно, с учетом того факта, что обязательные штампы о браке в паспортах давно отменили. Более того, даже если сведения о браке мы каким-то образом нарыли, то это вовсе не означает, что супруг собственника обязательно будет иметь права на квартиру. Может иметь…, а может и не иметь – в зависимости от тех самых «неоднозначных обстоятельств», о которых было сказано.

Вот тут уже приходится поломать голову. Для этого мы и описываем каждый шаг нашей ИНСТРУКЦИИ максимально подробно, показывая, какие обстоятельства к каким ситуациям приводят, и что нужно с этим делать. Для грамотной подготовки сделки купли-продажи недвижимости нужно уметь думать и анализировать разные сценарии, а не просто «собирать документы».

Конечно, учесть абсолютно все возможные нюансы для каждой отдельно взятой сделки купли-продажи квартиры, ни в одной инструкции невозможно. Тем не менее, перечень документов, которые могут понадобиться для подготовки сделки, все же ограничен. И все эти документы, равно, как и ситуации, в которых они могут понадобиться, рассмотрены последовательно в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Наша ИНСТРУКЦИЯ описывает базовые (основные) действия, которые должен знать любой участник сделок с квартирами. И эти основные действия составляют порядка 90% необходимых знаний для совершения подобных сделок, а оставшиеся 10% знаний (те самые нюансы) выясняются на консультациях с профильными юристами, применительно к конкретным сделкам.

Пройдя шаги ИНСТРУКЦИИ, и выяснив отдельные нюансы у юристов, мы будем понимать, какие риски сделки возможны в том или ином случае, и сможем обеспечить себе защитные меры от них. 

Если какой-либо риск кажется нам слишком высоким, или у нас нет возможности от него защититься (в т.ч. получить достоверную информацию по какому-либо запросу), то очевидно, нам следует отказаться от выбранного варианта квартиры, и найти себе другую.

Правда, есть и альтернативный выход.

Если после нашего анализа, явных угроз мы не обнаружили, но некоторые сомнения у нас все же остались (по поводу личности Продавца, или по поводу возможных претензий со стороны третьих лиц), то мы можем застраховать Титул на квартиру, которую мы покупаем. Это несколько увеличит наши расходы на сделку, но позволит нам спать спокойно – все-таки страховые компании несут реальную финансовую ответственность в случае признания сделки недействительной.

Итак, выяснив в каких ситуациях нам потребуются дополнительные документы для сделки с квартирой, мы решили действовать по порядку, и первым делом поинтересуемся у нашего Продавца подробностями его личной жизни. Женат ли он, как долго, и насколько счастливо? Разделяет ли супруга его стремление продать нам квартиру?

Подробнее об этом – на следующем шаге.