КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Сохраняется ли право на налоговый вычет после рефинансирования ипотеки?

Последнее обновление: 25.03.2022

Не секрет, что для оптимизации своих ипотечных платежей, многие заемщики рефинансируют взятый на покупку квартиры кредит – то есть берут другой кредит (на других условиях) для погашения предыдущего. Возникает вопрос – а что будет с возвратом НДФЛ? Можно ли получить этот налоговый вычет после рефинансирования ипотеки? Ответ мы получили от эксперта, налогового консультанта онлайн-сервиса НДФЛкаВалерии Назаренко.


Как получить налоговый вычет после рефинансирования ипотекиКлиенты НДФЛки часто спрашивают налоговых экспертов, влияет ли рефинансирование ипотеки на право получения имущественного вычета на покупку жилья, не лишит ли их права на вычет новый договор займа?

 

Ответ тут неоднозначный – и да, и нет. Все зависит от того как вы оформите новый кредит. В одном случае вы можете сохранить право на налоговый вычет, в другом случае – можете его потерять. Сразу уточню, что речь идет именно о возврате налога с уплаченных процентов по новому кредитному договору, а возврат налога за покупку квартиры (возврат с основной суммы затрат) происходит, как обычно, независимо от рефинансирования ипотеки.

 

Если раньше банки оформляли договоры рефинансирования по своему разумению в рамках своих регламентов и законов, то теперь ЦБ России наконец-то довел до банков разъяснения ФНС РФ о порядке оформления таких договоров.

 

Справка:

ФНС РФ в своем Письме N 11-1-04/0001@ от 13.01.2022 обращает внимание на то, что «в кредитном договоре, заключенном в целях рефинансирования ипотечного кредита, необходимо указывать ссылки на первоначальный ипотечный кредит, а также на кредит, предоставленный ранее в целях его рефинансирования».

На основании этого письма ЦБ России направил рекомендации в банки свежим Письмом от 11 марта 2022 г. N 02-59-3/1609.

 

Но это не значит, что теперь можно не беспокоиться о правильных формулировках в договоре рефинансирования и смело доверить банку подготовку документов. Как говорится в известной поговорке – «Доверяй, но проверяй!» – иначе можно лишиться права на вычет.

 

Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать – отвечаем по пунктам.

 

Рекомендую взять на вооружение следующие нюансы, если вы решились пойти на рефинансирование ипотеки:

 

  1. Изучите условия, которые предлагает вам банк, где планируете перекредитоваться. Обратите особое внимание на пункт договора, где указана цель кредита: обязательно должно быть указано, что кредит выдается с целью рефинансирования ипотеки на жилой объект.
  2. Если вы по новому договору рефинансирования получаете сумму больше, чем указана в договоре купли-продажи (иногда и такое встречается, см. пример далее) – вычет вы все равно получите в пересчете от суммы покупки, а не от суммы кредита. Запомните это.
  3. Имейте в виду, если в ипотечном договоре участвуют собственник и, например, его мама, папа, брат или сестра (как созаемщики и сособственники), то для получения вычета по уплаченным процентам по такому договору нужно учитывать только те проценты, которые уплачивает собственник сам за себя. То есть, когда ипотеку платят несколько человек – каждый может претендовать на такой вычет только в размере лично понесенных расходов на уплату процентов по ипотеке.

 

Рассмотрим эти нюансы подробнее.

 

Налоговый кодекс прямо предусматривает целевое использование кредитных средств на покупку жилья для получения права на налоговый вычет (возврат НДФЛ). Соответственно, эти же правила распространяются и на договор рефинансирования.

 

 

Рефинансирование ипотечного кредита другим ипотечным кредитом

 

В этом случае второй договор (рефинансирование) заключается с обязательной отсылкой на первый договор. Если будет указана цель рефинансирования – договор ипотеки такой-то, на такую-то квартиру, на такую-то сумму, то по такому рефинансированию право на налоговый вычет НЕ теряется.

 

Для того чтобы получить вычет по ипотечным процентам при рефинансировании, нужно представить в налоговую оба кредитных договора (первичный и рефинансирование), а также справки об уплаченных процентах с обоих банков.

Обязательно помним про ограничение суммы вычета по процентам в 3 млн. рублей!

 

Совет: есть 2 варианта оформления справок по процентам – за каждый календарный год или сразу одну справку за несколько лет.

Какой вариант выбрать?

 

  1. Если у вас ипотека в крупном банке (Сбер, ВТБ, Альфа и т.п.), то можно не беспокоиться об их ликвидации или о лишении лицензии. Поэтому разницы нет, в каком виде вы будете запрашивать справку. Если хотите получить вычет по процентам за несколько лет – берете общую справку.
  2. А вот если у вас некрупный и/или региональный банк, то лучше запрашивать справку по ипотечным процентам каждый год, даже если вы вычет по процентам еще не получаете. Собираете справки и ждете момента: прошел 2021 год – заказали справку по процентам и отложили ее, прошел 2022 год – снова заказали справку, и так далее. В противном случае придется долго искать «концы», чтобы получить вычет.

 

Такие справки не имеют срока давности. Практики отказа в возврате НДФЛ по причине оформления справки в прошлых годах – нет.

 

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

 

Рефинансирование ипотечного кредита потребительским кредитом

 

Как вы наверняка знаете, налоговый вычет по ипотечным процентам нельзя получить, если на покупку жилья был взят потребительский кредит.

Напомню, что кредит должен быть строго целевым – именно на покупку жилья. Соответственно, рефинансирование тоже должно быть целевым. В случае потребительского кредита конкретной цели нет, а значит, нет и оснований для возврата налога с уплаченных процентов по таким кредитам.

 

Поэтому, еще раз настоятельно вам рекомендую обратить внимание на условия предоставления нового кредита, который вы используете для рефинансирования.

 

Согласие супруга на покупку квартиры – нужно или нет? Когда как…

 

Договор рефинансирования заключен на бОльшую сумму, чем указана в договоре купли-продажи

 

Такое бывает, когда новый заем больше старого и больше суммы покупки жилья. Но увеличение суммы займа никак не повлияет на суммы налогового вычета – он не увеличится.

Что это значит? Поясню на примере.

 

Пример:

Допустим, квартира стоит 2 млн. руб., своих средств было 500 тыс. руб., ипотека — 1,5 млн. руб. В 2020 году выплачено 100 тыс. рублей по процентам по первому кредитному договору.

После рефинансирования ипотеки в 2021 году выдан новый кредит на сумму 2,5 млн. руб. В 2021 году выплачено 200 тыс. руб. по процентам уже по договору рефинансирования.

 

Получаем налоговый вычет по процентам:

 

За 2020 год можно вернуть 13% с уплаченных 100 тыс. руб. по первому договору.

 

А по договору рефинансирования за 2021 год сумма вычета будет рассчитана по пропорции:

 

2 000 000 (стоимость квартиры) / 2 500 000 (сумма рефинансирования) * 200 000 (уплаченные проценты) = 160 000 (это корректная сумма процентов по рефинансированию, с которой можно вернуть налог).

 

Итого суммарно = 100 000 руб. (по старому договору) + 160 000 руб. (по новому договору) = 260 000 руб. (общая сумма процентов, с которых можно вернуть налог).

 

 

Договор рефинансирования с созаемщиками

 

Если в договоре перекредитования есть созаемщики, то нужно понимать, что налоговый вычет по процентам можно получить только по своим собственным расходам на уплату процентов. Речь сейчас не про супругов, а про других родственников или иных лиц.

 

Пример:

Мать и совершеннолетняя дочь оформили рефинансирование ипотеки. Мать не работает, а дочь платит всю ипотеку сама. В этом случае дочь имеет право на получение налогового вычета на всю сумму расходов по уплате процентов по ипотеке. Для этого лучше составить соглашение о распределении расходов на уплату ипотеки. В этом случае дочь получит 13% со всех уплаченных процентов в рамках лимита.

 

А что делать, если платеж по ипотеке вносит кто-то один, а «складываются» все созаемщики?

Возьмем тех же мать и дочь.

 

Пример:

Мама и дочь – обе работают. Мама дает дочери денег за свою часть, и дочь вносит всю сумму от своего имени. Тогда вычет могут получить обе, но нужно правильно оформить расходы. В этом случае нужно составить простое письменное поручение, что мама поручает дочери внести часть платежа в такой-то сумме. Дата поручения должна совпадать с датой платежа. И так каждый раз, когда платеж будет внесен дочерью.

 

Зачем это нужно? Можно ли обойтись без лишней бумажной волокиты? В целом – можно.

 

Можно собрать типичный пакет документов и подать в налоговую, а через 3 месяца вам откажут в вычете, либо затребуют пояснений по суммам. Поэтому, я советую сразу исключить все возможные риски и подать в налоговую дополнительные пояснения, поручения, соглашения и прочие сопутствующие документы.

 

И как показывает практика – такой подход значительно уменьшает дополнительные вопросы налоговых инспекторов. Если у вас именно такой случай, то перед тем как подавать документы в налоговую, проконсультируйтесь у налоговых экспертов, чтобы избежать негативных последствий, отказа в вычете или затягивание сроков на возврат налога.

 

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора?

 

Как самостоятельно понять, что вычет по процентам не положен?

 

Если вы уже оформили рефинансирование ипотеки и теперь не знаете, можете ли претендовать на вычет по ипотечным процентам по новому договору – изучите свой договор. Посмотрите внимательно на основания кредитования.

Если в договоре нет упоминания реквизитов предыдущего договора и ипотечного жилья, следовательно – право на вычет по процентам по этому договору рефинансирования вы теряете.

Если в договоре прописаны реквизиты предыдущей ипотеки и указано жилье, которое куплено в ипотеку – право на вычет вы сохранили.

 

Поэтому еще раз рекомендую вам внимательно изучать правила рефинансирования и внимательно читать договор перед его подписанием. А тем. кто хочет знать все тонкости налоговых вычетов в недвижимости, советую почитать отдельную статью по ссылке.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ