КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Риски договора уступки прав требования при покупке квартиры у инвестора (дольщика)
Льготная ипотека на первичное жилье и резкий рост цен на новостройки, который наблюдался осенью 2020 года, подтолкнул частных инвесторов к покупке квартир для последующей перепродажи. В связи с этим эксперты предупреждают об особом виде риска при покупке квартиры не у застройщика, а у инвестора (дольщика, физического лица) по договору уступки прав требования (цессии).
Об этом виде риска порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказал Артур Пронин, руководитель отдела «Юридическая проверка недвижимости» юридической компании «Неделько и партнеры».
Как известно, рынок жилой недвижимости условно делят на «первичку» и «вторичку». В законодательстве таких терминов не встретишь, да они особо там и не нужны, так как деление это больше экономическое, нежели юридическое.
Со вторичкой всё более-менее ясно. Это квартира, у которой уже есть собственник, возможно даже имеется длинная история, в которой сменилось несколько собственников. Ко вторичке относят и относительно недавно построенный дом, если право собственности на квартиру уже зарегистрировано в ЕГРН за каким-то собственником. Хоть дом и новый, квартира уже считается вторичкой.
А что с первичкой? Можно сказать, что это всё, что нельзя отнести ко вторичке. Это может быть еще не существующая квартира в доме на начальном этапе строительства. А может быть квартира в уже построенном доме-новостройке, но при условии, что право собственности на неё ещё ни за кем не зарегистрировано.
Строительство дома, как правило, длится не один год. На начальном этапе строительства квартиры (которые только предстоит построить) продаются дешевле. Чем ближе срок ввода дома в эксплуатацию, тем выше становится и стоимость жилья. Многие используют это в качестве инвестирования своих средств и перепродают квартиру ещё до завершения строительства. Покупка такой квартиры не у застройщика всегда несёт дополнительные риски. По сути, рисков у такой сделки будет не меньше, чем при покупке вторички – ведь проверить нужно не только разрешительную документацию и застройщика, но ещё и продавца (инвестора).
Итак, если речь идет о перепродаже квартиры в ещё строящемся доме, то юридически это оформляют договором уступки права требования. Его ещё называют договором цессии. Продавец (дольщик, инвестор) является цедентом, а покупатель – цессионарием. В обиходе почему-то прижился термин «переуступка», но наименование здесь не столь важно.
Какие могут быть риски в сделке по договору цессии?
Риски договора уступки прав требования
При перепродаже квартир в новостройках вырисовывается целая серия опасных моментов, связанных с цессией, например:
- Отсутствие у цедента уступаемых прав.
- Неполучение нотариально удостоверенного согласия супруга (супруги) цедента.
- Получение цедентом прав на объект по безвозмездной сделке или по стоимости, существенно ниже рыночной.
- Риски, связанные с психическим состоянием цедента.
- Риски, связанные с занижением стоимости квартиры (уступаемых прав).
- Нарушение корпоративной процедуры одобрения сделки.
- Для оплаты цены ДДУ были использованы средства материнского капитала.
Рассмотрим эти риски по порядку.
Отсутствие у цедента уступаемых прав
Если вы заключаете Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) непосредственно с застройщиком, то вы будете первым правообладателем, чьи права требования регистрируются на конкретный объект долевого строительства (квартиру в новостройке). Проверить тут можно только разрешение на строительство, выданное застройщику.
Но когда вы, как покупатель, заключаете договор уступки прав требования, придется проверить еще и права цедента на объект.
Сделать это можно так же, как и при покупке вторички – заказав выписку из ЕГРН. У такой выписки особое название, так как объекта недвижимости (квартиры) ещё не существует. Она называется «Выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве».
Чтобы её заказать, необходимо знать кадастровый номер земельного участка, на котором строится дом (этот номер обычно указан в договоре ДДУ). Из выписки вы увидите (там будет список дольщиков всего дома), кто записан в качестве правообладателя на ту квартиру в новостройке, права требования на которую вам продают. Без проверки правообладателя сделку совершать рискованно, а уж о передаче денег до регистрации договора цессии и речи быть не может.
Неполучение нотариально удостоверенного согласия супруга цедента
Это требование актуально, если сам ДДУ был заключен дольщиком (физическим лицом, цедентом) в период брака. Поскольку договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации, то для исключения риска его оспаривания супругом дольщика-цедента, необходимо обязательно получить от него нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки. Такое требование установлено в статье 35 Семейного кодекса РФ.
При отступлении от указанного требования, даже если договор цессии пройдет регистрацию в Росреестре, супруг дольщика сможет в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, признать её недействительной в судебном порядке.
Важно помнить, что даже если в ДДУ ничего не сказано о наличии у дольщика супруга, это не означает, что его нет. Конечно, нужно посмотреть соответствующую страницу паспорта дольщика-цедента, но и это не 100%-ная гарантия. Брак мог быть заключен за границей, а штамп в паспорте может отсутствовать.
На 100% безопасно заключать договор уступки прав только с физическим лицом, состоящим в браке. Тогда и согласие супруга можно получить, и оснований для оспаривания не будет.
Получение цедентом прав на объект по безвозмездной сделке или по стоимости, существенно ниже рыночной
Нередко бывает, что дольщик (инвестор) получил свои права требования на квартиру без реальной ее оплаты. Чаще всего такое практикуют юридические лица (между ними могут быть оформлены соглашения об отступном, о зачёте требований и т.п.).
В этом случае покупателю необходимо проверить риски, связанные с банкротством застройщика и инвестора-цедента – в отношении них могут быть уже поданы заявления о признании банкротом, например. Речь в данном случае идет о выводе активов из компании, находящейся в предбанкротном состоянии. То есть застройщик якобы «рассчитался квартирами» за какую-то работу или услугу, выполненную инвестором. Как было на самом деле, установит суд, но покупателю в суде придется доказать, что он об этом ничего не знал и был добросовестным.
Бывает, появляется целая цепочка переуступок, специально чтобы последний покупатель был спокоен, что он-то точно будет признан добросовестным. Но риски существуют и в такой схеме. Поэтому перед совершением сделки необходимо обязательно запрашивать документы, подтверждающие оплату цены ДДУ. Это может быть платёжное поручение или приходный кассовый ордер.
Учитывая, что объектов, по которым можно было перечислять деньги напрямую на счет застройщика, становится всё меньше (из-за введения эскроу-счетов – Прим.), риск банкротства застройщиков со временем должен уйти в прошлое. Но на сегодняшний день такой риск нужно учитывать.
Риски, связанные с психическим состоянием физического лица (цедента)
Это стандартная проверка дееспособности, которая практикуется на рынке вторички. Как правило, дольщика-цедента просят пройти медицинское освидетельствование у нарколога и психиатра и предоставить соответствующие справки из диспансеров.
Важно помнить, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, также может быть признана судом недействительной.
Обстоятельствами, вызвавшими такое состояние гражданина, могут быть сильное душевное потрясение (например, связанное со смертью близкого человека), прием сильнодействующих лекарств, влияющих на психическое состояние лица, и т.п. Поэтому получение справок на 100% защитить от оспаривания сделки не может.
Риски, связанные с занижением стоимости квартиры (уступаемых прав)
Найти дольщика (инвестора, продавца), который будет готов указать в договоре уступки прав требования реальную стоимость квартиры (стоимость уступаемых прав) – непростая задача. Занижение стоимости, прежде всего, несет в себе риски, связанные с банкротством физического лица (цедента).
Конечно, имеется судебная практика, когда суд отказывал в иске о признании сделки недействительной, если покупатель приносил расписку дольщика, подтверждающую, что реально он получил сумму, большую, чем указано в договоре. Но надо помнить, что практика есть практика, и она имеет свойство меняться со временем на прямо противоположную. Кто знает, через сколько лет вы окажетесь в суде с такой распиской? К тому времени может сложиться другая практика, например – что распиской подтверждать передачу большей суммы нельзя.
Нарушение корпоративной процедуры одобрения сделки
Если вы покупаете квартиру у юридического лица, не являющегося застройщиком, будьте готовы изучить его устав и бухгалтерский баланс. Дело в том, что не для всех юридических лиц продажа недвижимости (и уступка прав требований на объекты недвижимости) является обычной хозяйственной сделкой.
А это значит, что для её совершения может потребоваться одобрение сделки органами юридического лица (например, общим собранием участников или советом директоров). В уставе могут содержаться и специальные основания, по которым сделка должна получить предварительное одобрение органами юридического лица. Даже если сделка без получения такого согласия пройдет регистрацию, она в дальнейшем может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц.
Для оплаты цены ДДУ были использованы средства материнского капитала
Покупка прав требования на такую квартиру в новостройке, где был использован материнский капитал, требует особого внимания. Если детям не были выделены доли в праве требования, и не было получено согласие органов опеки и попечительства, то покупать такую квартиру рискованно. Сделка может быть признана недействительной по иску органов опеки или прокурора.
Таким образом, покупка квартиры не у застройщика, а у стороннего инвестора (дольщика, физлица или юрлица) по договору уступки прав требования, несет в себе те же риски, что и покупка квартиры на вторичном рынке.
Пожалуй, единственный риск, который в этом случае не нужно проверять – это риск, связанный с правом проживания в квартире третьих лиц, так как самой квартиры ещё нет, и в ней никто и никогда не был зарегистрирован.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).