КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью
– Давно-о эт-то было…, – могут заявить в суде в ответ на попытку обратиться туда с иском, – срок исковой давности у вас уже прошел.
Срок исковой давности (в т.ч. по сделкам с недвижимостью) – это отрезок времени, в течение которого гражданин, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд для защиты своих прав (ст.195 ГК РФ).
Конечно, он может обратиться в суд и позже, но другая сторона (ответчик) имеет право заявить об истечении срока исковой давности по данному делу. И это будет служить суду основанием для отказа в иске пострадавшей стороне (ст. 199 ГК РФ).
В то же время, если срок исковой давности пострадавшей стороной пропущен, то существует возможность его восстановить. Суд вправе так поступить, если посчитает, что причины для пропуска срока были уважительные, например, тяжелая болезнь истца (ст. 205 ГК РФ).
По общему правилу, срок для защиты своего права – общий срок исковой давности – составляет три года (ст.196 ГК РФ). Правда, в отдельных случаях в ГК или в Федеральных законах могут устанавливаться другие – специальные сроки исковой давности (ст.197 ГК РФ) – сокращенные или более длительные, чем эти установленные 3 года.
Например, срок исковой давности для требования признать оспоримую сделку с недвижимостью недействительной – составляет один год (п.2, ст.181 ГК РФ).
В отличие от ничтожной сделки – там срок составляет «стандартные» три года (п.1, ст.181 ГК РФ).
Но при любом раскладе, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п.2, ст.200 ГК РФ). Причем, срок исковой давности нельзя устанавливать или изменять соглашением сторон в договоре.
Течение срока исковой давности
Что интересно – течение срока исковой давности, в большинстве случаев, начинается не с момента нарушения права, а с момента, когда человек узнал (или должен был узнать при нормальном развитии событий) о том, что его право оказалось нарушено (п.1, ст. 200 ГК РФ).
Исключением является ничтожная сделка с недвижимостью – здесь течение срока исковой давности начинается с момента исполнения этой сделки.
Вообще, «исковая давность» описывается в Главе 12 ГК РФ , в т.ч. правила ее применения, приостановление срока, перерывы течения срока, и восстановление давности.
Вкратце можно отметить, что срок исковой давности может быть приостановлен (если иск мешала подать «непреодолимая сила»), и восстановлен (если суд сочтет эту «силу» действительно «непреодолимой»).
Перерыв срока исковой давности возникает, когда ответчик признает свой долг (ответственность по иску), и начинает совершать соответствующие действия. Если он эти действия не закончил, и судебная тяжба разгорелась с новой силой, то течение срока исковой давности начинается заново.
Применительно к сделкам с недвижимостью, срок исковой давности интересен, обычно, Покупателю квартиры на вторичном рынке. Если при проверке документов на квартиру, которая, например, продается уже не первый раз, Покупатель видит, что последний Продавец владеет ей более 3-х лет, то риск ее покупки снижается.
Практика показывает, что большинство судебных споров по сделкам купли-продажи жилья происходит в пределах общего срока исковой давности. Истечение этого срока поможет Покупателю отбиться от запоздалых требований.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
09.07.2021
Здравствуйте, а если такая ситуация, отсутствует расписка о передаче денег за квартиру , в какой срок истец может подать в суд, чтобы получить деньги за проданную квартиру? И вообще является ли отсутствие такой расписки доказательством, что деньги не были переданы.
11.07.2021
Здравствуйте, Ольга! Само по себе отсутствие расписки — это не повод для обращения в суд. А вот неполучение продавцом денег по договору купли-продажи — это другое дело. Принцип применения срока исковой давности здесь такой же, как указано в статье выше (см. сам срок, начало его течения, прерывание и восстановление течения срока исковой давности).
.
Отсутствие у покупателя расписки продавца о получении им денег по сделке не является безусловным доказательством того, что покупатель деньги не передавал. В суд в этом случае могут быть представлены разные свидетельства того, что деньги были переданы, или наоборот, не были переданы. Зависит от того, кто и чем может подтвердить свои аргументы.
А вот наличие такой расписки, действительно, послужило бы покупателю доказательством того, что он исполнил свои обязанности по договору и передал деньги продавцу.
26.08.2018
Скажите, получается, что допустим такая ситуация. Куплена квартира, но выяснилось, что каким-то образом не были учтены права человека, отбывающего длительный срок заключения, например, 15-20 лет (или может он отказался от приватизации, не участвовал в ней вовсе, либо не успел вступить в наследство). Затем прошло эти 15-20 лет и он вышел и может восстановить свои права, т.к. не имел возможности восстановить их раньше? То есть срок давности может быть и 15-20-бесконечное кол-во лет? И от этого не поможет в том числе и страхование титула?
27.08.2018
Не совсем так. Срок давности действительно может быть увеличен — т.е. приостановлен и восстановлен по решению суда. Но максимальный срок исковой давности ограничен 10 годами (это указано в статье выше).
Что касается страхования титула, то оно как раз для таких случаев и существует (для неожиданно возникших проблем). Ну а для того, чтобы вероятность таких проблем свести к минимуму, существуют правила купли-продажи квартир, которые мы подробно разложили по полочкам в нашей Пошаговой инструкции.
05.02.2024
Приветствую, у меня схожие вопросы — как у Ивана.
1)Т.Е. человек отбывающий срок теоретически(за 15 лет) должен быть уведомлен администрацией о происходящем?
2) 10 лет это при любом раскладе: знал-не знал или только с момента как узнал?
05.02.2024
Здравствуйте!
1) Теоретически, конечно, должен быть уведомлен администрацией. Практически — вряд-ли… Такова жизнь.
2) В законе (п.2, ст.200 ГК РФ) буквально сказано следующее: «При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства».
То есть 10 лет законом обозначен как максимум при любом раскладе. Но ведь закон у нас, как бы помягче сказать, весьма неоднозначный… Поэтому в суде могут сработать и «приостановление течения срока исковой давности», и «восстановление срока» решением суда. В общем, как суд посчитает, так и будет. Гарантий нет. К сожалению.