Основание права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой какое-либо основание, то есть причину (источник) возникновения этого права у человека. На эту причину и указывает документ-основание права собственности. То есть он указывает, на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

По отношению к самому праву собственности, такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости. Этот документ является фундаментом, основой возникшего права.

А Свидетельство о праве собственности (Титул), равно как и Выписка из ЕГРН на квартиру, являются всего лишь правоподтверждающими документами, которые, по сути своей, представляют просто выписку данных, содержащихся в едином реестре прав на недвижимость (базе Росреестра).

Причем, у фактического владельца квартиры Титула может и не быть на руках (например, с июля 2016 года Свидетельства о праве собственности уже не выдают), но правоустанавливающий документ должен быть обязательно (иначе человек не является собственником квартиры). И даже в случае утери владельцем этого документа, его второй экземпляр хранится в архиве Росреестра, и всегда может быть восстановлен по заявлению владельца.

Где искать этот «документ-основание»?

Основание регистрации права собственности на квартиру («правоустановка» на сленге риэлторов) является отправной точкой для изучения правовой истории квартиры и оценки рисков ее покупки. Где указывается этот документ?

Например, на устаревшем теперь уже Титуле всегда указывалось отдельной строкой – на каком основании он (Титул) был получен.

  ♦ Пример основания получения права на Титуле ♦
     (Жми! И пример откроется во всплывающем окне!)

В современных Выписках из ЕГРН есть некоторая проблема – там не всегда указывается основание возникновения права собственности. Это зависит от типа выписки и от того, кто ее заказывает (сам правообладатель, нотариус, суд, госорганы или какое-нибудь «третье лицо»). В некоторых выписках документ-основание права будет указан, в некоторых – нет (вместо основания, там указывается просто «собственность» или «доля в праве собственности»).

Вот как это выглядит:

Выписка из ЕГРН о характеристиках и правах БЕЗ УКАЗАНИЯ документов-оснований права собственности:

  ♦ Примеры записей о собственности в Выписках ЕГРН ♦
     (Жми! И пример откроется во всплывающем окне!)

Документ-основание получения права собственности указывается только в тех Выписках ЕГРН, которые были заказаны и получены правообладателем лично, и только в следующих случаях:

• Выписка ЕГРН получена в целях подтверждения государственной регистрации и/или осуществленного кадастрового учета (в т.ч. после сделки по приобретению квартиры, в подтверждение возникшего права).
  — Примечание. Такая же выписка, но запрошенная третьим лицом позже в информационных целях, уже не будет содержать сведений об основании возникновения права.
• В Выписке ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (в т.ч. в бесплатной Онлайн-выписке) предоставленной Росреестром по персональному запросу текущего собственника.
• В составе Выписки ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
• В составе Выписки ЕГРН о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости.
• В составе Выписки ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.

Вот как это выглядит:

Выписка из ЕГРН о характеристиках и правах С УКАЗАНИЕМ документов-оснований права собственности:

  ♦ Примеры основания права собственности в Выписке ЕГРН ♦
     (Жми! И пример откроется во всплывающем окне!)

Подробнее обо всех этих Выписках из ЕГРН (с составом информации, отличиями и образцами этих выписок) можно почитать в Глоссарии, по ссылке.

Основания возникновения права собственности на недвижимость – варианты

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру (правоустанавливающими документами) могут быть:

1. Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была приватизирована);
2. Договор с Застройщиком, или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на первичном рынке);
3. Договор купли-продажи, или Договор мены (если квартира была куплена на вторичном рынке);
4. Справка о выплаченном пае (если квартира приобреталась через кооператив);
5. Свидетельство о праве на наследство (если квартира получена в наследство);
6. Договор дарения (если квартира получена в дар);
7. Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа общего имущества супругов);
8. Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду);
9. Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка);
10. Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под обязательство ренты).

Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры. 

 ВИДЕО: Документ-основание права собственности на квартиру

 — Что такое правоустанавливающий документ на квартиру? Какими бывают правоустанавливающие документы?  

Документы без печатей и штампов, электронные документы

Летом 2022 года произошли существенные изменения в оформлении всех правоустанавливающих документов на недвижимость. С 29 июня 2022 года, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех типах договоров перестали ставить гербовые печати и штампы Росреестра.

Таким образом, «правоустановка на квартиру» потеряла привычный традиционный вид, лишившись важных внешних атрибутов документов, удостоверенных государством.

 Подробный комментарий эксперта к этому решению властей, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ: «Росреестр больше не ставит регистрационные печати и штампы на договорах. Чем это грозит?»

Кроме того, многие сделки сейчас происходят в электронном виде (т.е. договор подписывается электронной подписью и регистрация происходит удаленно через интернет). Как итог – у собственников на руках остается только электронный файл правоустанавливающего документа и удостоверяющий файл электронно-цифровой подписи. Бумажного документа у владельца в этом случае может не быть.

Проверить подлинность электронного документа и его цифровой подписи можно на сайте Госуслуг – здесь.

Для «бумажного подтверждения» основания права собственности существует особый вид Выписки из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов (см. ее описание и образец – по ссылке). Она включает наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, а также краткие сведения о сути документа (например, сделка купли-продажи).

Получить такую выписку из реестра может только сам правообладатель.

По отдельному запросу в Росреестр, собственник может также получить и полную копию своего правоустанавливающего документа.

Эксперты подсказывают

В случае, если получение копии правоустанавливающего документа или Выписки ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов не требуется, а достаточно только сведений о его реквизитах, то можно запросить Выписку ЕГРН о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, в которой тоже будут отражены наименование и реквизиты документа-основания регистрации права.

Эта выписка тоже доступна только собственнику лично.

Несмотря на отмену традиционных реквизитов документов (печатей и штампов), да и вообще ухода от бумажного документооборота в электронный мир, важность и значение перечисленных выше правоустанавливающих документов не изменились. Они по-прежнему являются основой для государственной регистрации возникающих прав на недвижимость и основой для выяснения правовой истории объекта при его продаже.

В зависимости от того, какой именно документ служил основанием для получения права собственности, выбирается и способ проверки остальных документов, и установления возможных прав третьих лиц на квартиру.

О том, как Покупателю проверять эти документы подробно рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).