Основание права собственности на квартиру

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой какое-либо основание, то есть причину (источник) возникновения этого права у человека. На эту причину и указывает документ-основание права собственности. То есть он указывает, на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

По отношению к самому праву собственности, такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости. Этот документ является фундаментом, основой возникшего права.

Свидетельство о праве собственности (Титул), равно как и Выписка из ЕГРН на квартиру, являются всего лишь правоподтверждающими документами, которые, по сути своей, представляют просто выписку данных, содержащихся в едином реестре прав на недвижимость (базе Росреестра).

Причем, у фактического владельца квартиры Титула может и не быть на руках (например, с июля 2016 года Свидетельства о праве собственности уже не выдают), но правоустанавливающий документ должен быть обязательно (иначе человек не является собственником квартиры). И даже в случае утери владельцем этого документа, его второй экземпляр хранится в архиве Росреестра, и всегда может быть восстановлен по заявлению владельца.

Основание регистрации права собственности на квартиру («правоустановка» на сленге риэлторов) позволяет установить историю возникновения прав и переходов прав на нее, точнее – является отправной точкой для изучения правовой истории квартиры.

Например, на Титуле всегда указано отдельной строкой – на каком основании он (Титул) был получен.

  ♦ Пример основания получения права на Титуле ♦
     (Жми! И пример откроется во всплывающем окне!)

Аналогичная строка есть и в некоторых типах Выписок ЕГРН на квартиру. Подробнее об этих типах выписок, их форме и составе – см. по ссылке в Глоссарии.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру (правоустанавливающими документами) могут быть:

1. Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была приватизирована);
2. Договор с Застройщиком, или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на первичном рынке);
3. Договор купли-продажи, или Договор мены (если квартира была куплена на вторичном рынке);
4. Справка о выплаченном пае (если квартира приобреталась через кооператив);
5. Свидетельство о праве на наследство (если квартира получена в наследство);
6. Договор дарения (если квартира получена в дар);
7. Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа общего имущества супругов);
8. Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду);
9. Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка);
10. Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под обязательство ренты).

Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры. 

 ВИДЕО: Документ-основание права собственности на квартиру

 — Что такое правоустанавливающий документ на квартиру? Какими бывают правоустанавливающие документы?  

Документы без печатей и штампов

Летом 2022 года произошли существенные изменения в оформлении всех правоустанавливающих документов на недвижимость. С 29 июня 2022 года, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех типах договоров перестали ставить гербовые печати и штампы Росреестра.

Таким образом, «правоустановка на квартиру» потеряла привычный традиционный вид, лишившись важных внешних атрибутов документов, удостоверенных государством.

 Подробный комментарий эксперта к этому решению властей, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ: «Росреестр больше не ставит регистрационные печати и штампы на договорах. Чем это грозит?»

Тем не менее, важность и значение перечисленных выше правоустанавливающих документов не изменились. Они по-прежнему являются основой для государственной регистрации возникающих прав на недвижимость.

В зависимости от того, какой именно документ служил основанием для получения права собственности, выбирается и способ проверки остальных документов, и установления возможных прав третьих лиц на квартиру.

О том, как Покупателю проверять эти документы подробно рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).