Продажа квартиры – не напиши лишнего в документах о получении денег

Ситуация из практики:

При продаже своей квартиры Продавец подписал договор, в котором есть условие получения им денег за квартиру, а затем, как это принято на рынке, составил расписку в получении денег.

В чем здесь засада? Чем это может грозить Продавцу квартиры?

Ошибка Продавца:

В Договоре купли-продажи квартиры, помимо всего прочего, обычно указывается и условие передачи денег за квартиру. Ситуации бывают разные, и условия передачи денег – тоже. Кто-то договаривается о передаче денег ПОСЛЕ регистрации перехода права по договору, а кто-то договаривается о передаче денег СРАЗУ при подписании сего документа.

Мы не будем сейчас останавливаться на выяснении какой способ лучше и для кого, а рассмотрим только второй вариант. Тот, когда по условиям договора деньги передаются ДО государственной регистрации сделки, то есть в момент подписания Договора купли-продажи. Именно здесь таится опасность для Продавца.

Казалось бы, Продавцу в этом случае должно быть вполне комфортно – ведь он получает то что хотел сразу, даже не дожидаясь юридического перехода права собственности  на квартиру. Так оно и есть. За небольшим исключением. Практика рынка такова, что после регистрации сделки и перехода права собственности к Покупателю, принято еще физически передавать квартиру по Акту приема-передачи, и плюс к тому с Продавца часто требуют расписку в получении денег за проданную квартиру.

Продавец, уже давно получивший деньги, в благодушном настроении легко и непринужденно подмахивает расписку, не особенно задумываясь о связанных с этим юридических коллизиях. А такие коллизии есть!

Ведь если следовать сказанному в документах буквально, то получается, что согласно Договору купли-продажи квартиры Продавец уже получил всю причитающуюся ему сумму при подписании этого документа (и по факту это так). Расписка же буквально говорит о том, что Продавец еще раз получил такую же сумму от Покупателя при передаче квартиры. А это уже неосновательное обогащение (юридическое понятие)! Закон такой халявы не допускает.

Вопрос, зачем Покупатель станет два раза оплачивать квартиру, оставим за кадром (может, он был пьян, или страдает провалами памяти). Здесь важен юридический факт. А юридический факт подтверждает двойную оплату квартиры. И такой несуразностью вполне может воспользоваться ушлый Покупатель. Может он и не планировал «кидать» Продавца, но ему подсказали добрые люди, что такая возможность у него есть.

Подав в суд иск о возврате излишне уплаченных денег за  квартиру, Покупатель имеет реальный шанс выиграть дело, так как Продавцу будет очень сложно подтвердить (да просто нечем), что деньги он брал один раз, а документы о получении денег подписал два раза, просто не подумав.

В итоге, Продавец может остаться без квартиры и без денег. И все по закону.

Кому-то может показаться это бредом. Не будем спорить. Просто напомним ему, что в Гражданском Кодексе РФ неосновательному обогащению посвящена целая глава (Глава 60 ГК РФ). И в частности, статья 1102 ГК РФ (в начале этой самой главы), которая так и называется «Обязанность возвратить неосновательное обогащение».

Что делать:

Совет здесь простой. Лучше договариваться о передаче денег ПОСЛЕ регистрации сделки в Росреестре, и именно такое условие прописывать в самом договоре. Тогда расписка о получении денег Продавцом будет лишь подтверждать выполнение заданного в договоре условия. И никаких юридических коллизий.

Покупатель вряд ли станет спорить из-за такого условия постоплаты, ему это вполне комфортно. А чтобы Продавец не волновался насчет того, получит ли он деньги после регистрации, ему следует изучить правила о том, как происходит передача денег за квартиру.

В случае же, когда по условиям Договора купли-продажи квартиры деньги передаются ДО регистрации, то сам договор является подтверждением, что деньги уже получены, и подписи на договоре фиксируют этот факт. И расписку в таком случае Продавцу давать не следует.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).