Знакомимся с девелоперским проектом

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

После знакомства с девелоперской компанией, которая финансирует и управляет строительством (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ), настало время выяснить, что именно мы будем у этой компании покупать.

Первичную информацию о строительном проекте (т.е. о строящемся доме), мы, конечно, получаем с сайта этого проекта, или с сайта самого Девелопера. Прежде всего, на таком сайте представлена маркетинговая (рекламная) информация, представляющая дольщикам будущий продукт компании.

Здесь мы можем увидеть красивые картинки будущего дома, и узнаем, так сказать, о потребительских характеристиках объекта: расположение и тип дома, его этажность, внешний вид фасада, сопутствующую инфраструктуру, площади и планировки квартир, а также цены на них. Нам в красках покажут, как счастливо мы будем жить, если купим здесь квартиру.

Реклама, на то и реклама, чтобы все было представлено в лучшем виде! Ведь правильно настроенные эмоции Покупателей всегда помогают продажам.

Но помимо красочной рекламы своего строительного проекта, Застройщик должен в режиме свободного доступа (через интернет) подробно раскрывать всю техническую, экономическую и юридическую информацию о проекте (это требование закона 214-ФЗ). И именно эти сухие данные без эмоций представляют для нас (будущего дольщика) главную ценность.

В первую очередь, речь идет о Проектной декларации Застройщика. А с января 2017 года, дополнительно к ней должны быть опубликованы и другие важные документы по проекту (об этом ниже).

Основная информация о строительном проекте – в Декларации

Если мы выбрали, в каком из строящихся домов будем покупать квартиру – расположение и тип дома (панель, монолит) нас устраивают, с ценами на квадратные метры мы смирились – то Проектную декларацию на строительство многоквартирного дома рекомендуется почитать внимательно (ее образец можно посмотреть ниже по ссылке).

Основные значимые для нас сведения о проекте строительства из этой декларации – это:

1. сроки строительства (срок ввода дома в эксплуатацию и/или срок передачи квартиры Покупателю);
2. наличие у Застройщика зарегистрированных прав (собственности или аренды/субаренды) на земельный участок;
3. категория земель (назначение), и вид разрешенного использования земельного участка, на котором возводится многоквартирный жилой дом;
4. положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на дом;
5. полученное Застройщиком разрешение на строительство;
6. источники финансирования строительства, помимо денег дольщиков (кредиты банков и/или собственные средства Застройщика);
7. способы обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками (отчисления в компенсационный фонд, или использование эскроу-счетов);
8. информация о самом Застройщике (его опыт в строительстве, объемы уже построенного и сданного им жилья, сведения о владельцах и бенефициарах компании).

На что тут смотреть?

Договор, определяющий права на землю, заключение экспертизы и разрешение на строительство Застройщик обязан предоставить в оригинале для ознакомления любому дольщику, по его требованию.

Причем, разрешение на строительство и право аренды земли не должны быть просрочены, а вид разрешенного использования земли должен позволять строительство на данном участке многоэтажного многоквартирного жилого дома (бывали случаи, когда из-за этого несоответствия заставляли сносить уже построенные дома).

Насторожить может такой момент: если аренда земли оформлена краткосрочным договором (например, аренда на 3 года), то возникает риск того, что эта аренда может прекратиться раньше, чем дом будет достроен и сдан. Если хозяин земли откажется продлевать аренду, то возникнут проблемы с оформлением собственности на квартиры в таком доме.

Вопросы могут возникнуть и в том случае, если собственником земли (арендодателем) выступает не город или государство, а физлицо или юрлицо. Закон этого не запрещает, но права собственности на землю надо будет проверять дополнительно, и уже с помощью юриста.

Вопрос с правами на землю снимается, если арендодателем выступает государственное учреждение или местная администрация (город), а договор аренды – долгосрочный (например, на 49 лет).

Разрешение на строительство, напротив, выдают всегда на короткий срок (например, на 2 года). И если стройка идет своим чередом, то это разрешение всегда продляют.

Если проект финансируется не только деньгами дольщиков и/или привлеченным банковским кредитом, но и в значительной мере собственными средствами Девелопера, то это снижает риски его недостроя и добавляет нам уверенности в его благополучном завершении.

Ну, а что касается способов обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками, то с 2019 года законом введено обязательное использование эскроу-счетов (другие способы обеспечения постепенно становятся экзотикой).

Где Покупателю квартиры брать эту Проектную декларацию для выбранного проекта новостройки?

В Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) – об этом ниже.

Вообще, полный перечень сведений о проекте строительства, который Застройщик обязан представить в Проектной декларации, указан в ст. 21 закона 214-ФЗ.

Правда, если Застройщик действует вне рамок 214-ФЗ, то некоторых из перечисленных выше документов у него может и не быть. В таком случае он может привлекать деньги с Покупателей квартир (но только не по ДДУ)  и вести строительство, параллельно занимаясь получением недостающей документации. Такое в практике рынка еще иногда встречается, но риски для Покупателя здесь горазо выше. В частности, такое возможно при продаже апартаментов.

Консультация профильного юриста для оценки документации проекта в этом случае точно не повредит. Причем, сначала у юриста нужно узнать перечень документов, которые нам придется запросить у Застройщика для анализа юридической безупречности конкретного проекта (инвестконтракт, документы на землю, разрешение на строительство, и т.п.).

Затем, получив копии этих документов по e-mail, или при личной встрече в офисе Застройщика, мы с помощью юриста оценим правовой статус данной стройки.

Какую информацию о проекте Застройщик обязан опубликовать в интернете

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в многострадальный закон ФЗ-214, существенно расширяющие требования к раскрытию информации Застройщиком о своем проекте долевого строительства многоквартирных домов.

Раньше дольщики вынуждены были знакомиться с рядом документов по проекту только в офисе строительной организации, т.к. на сайте размещался ограниченный объем сведений. Теперь в законе жестко закреплен перечень предоставляемой Застройщиком информации, которая должна присутствовать в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) по каждому конкретному строительному проекту / дому (ст. 3.1 закона ФЗ-214).

Справка.

Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) создана для обеспечения прозрачности первичного рынка жилья (рынка новостроек) и предоставления аналитической информации всем его участникам. Это единая площадка, которая содержит информацию обо всех строящихся объектах на всей территории России.

Система создана на базе Минстроя РФ.

Оператором системы является госкорпорация ДОМ.РФ

Официальный сайт ЕИСЖС – наш.дом.рф

В частности, там должна быть представлена следующая информация:

• Разрешение на строительство;
• Проектная документация (со всеми внесенными в нее изменениями);
• Заключение экспертизы проектной документации;
• Документы, подтверждающие права Застройщика на земельный участок;
• Проектная декларация со всеми внесенными в нее изменениями (см. о ней выше);
• Заключение контролирующего органа о соответствии Застройщика и Проектной декларации требованиям закона;
• Количество квартир и машиномест в доме-новостройке или ЖК, а также динамика продаж (% распроданности квартир);
• Срок ввода в эксплуатацию объекта или ЖК (указывается квартал);
• Проект Договора долевого участия (шаблон ДДУ), соответствующий требованиям закона;
• Способ обеспечения обязательств Застройщика (отчисления в компенсационный фонд или применение счетов эскроу);
• Наименование банка, в котором дольщикам должны быть открыты счета эскроу;
• Фотографии текущего хода стройки (должны обновляться не реже 1 раза в месяц);
• Градостроительный план земельного участка и схема его планировочной организации;
• Планируемые элементы благоустройства придомовой территории.

Часть этой информации размещается в системе ЕИСЖС в виде отдельных документов или инфо-блоков (например, проект ДДУ, фотографии стройки, и т.п.), а часть – содержится в Проектной декларации, размещенной в том же месте (где именно – см. ниже ссылку на СЕРВИСЫ).

При этом, любые изменения в этих документах по проекту должны быть также отражены на сайте ЕИСЖС не позже, чем в 3-дневный срок. А за ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации (в т. ч. за ее недостоверность) Застройщик несет ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Где это все увидеть?

На основе данных системы ЕИСЖС оператором ДОМ.РФ создан удобный онлайн-сервис для проверки новостроек (см. СЕРВИСЫ – ЗДЕСЬ). В процессе изучения выбранного строительного проекта, мы можем получить много полезной информации именно из этого сервиса. Легко, быстро и бесплатно.

Там же есть возможность наглядного сравнения нескольких новостроек по выбранным критериям – например, по ценам за квадратный метр, по срокам сдачи домов, по материалам стен, по типу отделки квартир, наличию и достаточности машиномест, и т.д.

Изучая проект, не стоит забывать и про придомовую территорию, и про социальную инфраструктуру, которую Застройщик обещает создать в рамках реализации проекта. Это могут быть наземные и/или подземные автостоянки (продажа машиномест), детские площадки у дома (и даже детский сад в составе ЖК), подъездные пути, тротуары, уличное освещение, а также коммерческие помещения на первом этаже строящегося дома.

 Правда, не стоит забывать о том, что закон позволяет Застройщику менять состав своей Проектной декларации прямо в процессе строительства, а в своих рекламных материалах Застройщикам разрешено публиковать что угодно, без каких-либо последствий за неисполнение обещанного! Об этом оригинально высказался один из экспертов нашего ФОРУМА.

Кое-что о безопасности вложений в строительство и о проблемных объектах

Современная городская застройка идет, большей частью, за счет проектного финансирования напрямую от банка (в то время, как деньги дольщиков аккумулируются тем же банком на специальных эскроу-счетах), поэтому своевременное завершение строительства почти гарантировано.

«Почти» – это потому, что различные проблемы у Застройщиков и задержки строительства все равно происходят (в т.ч. не по финансовым причинам). В связи с чем Минстрой РФ ведет специальный «Реестр проблемных объектов» (см. СЕРВИСЫ – ЗДЕСЬ), в который вносятся все строящиеся многоквартирные дома с нарушением сроков строительства более, чем на 6 месяцев, а также те проекты, в которых Застройщик находится в стадии банкротства.

Поэтому при знакомстве с выбранным проектом, нам будет полезно проверить его по этой базе. Очевидно, что если выбранный дом-новостройка присутствует в этом реестре, то покупать в нем квартиру не стоит.

В офисе Застройщика

После изучения рекламных материалов, Проектной декларации, отчетных данных из системы ЕИСЖС и ключевых документов проекта, мы храбро идем в офис Застройщика, и как говорил магистр Йода – «Да прибудет с нами сила!».

Здесь наша задача – плотно сесть на шею менеджеру по продажам, и устроить ему форменный допрос. Старина Мюллер знал много способов добывания информации, но мы выберем самый простой: подготовка списка вопросов по проекту, и письменное фиксирование ответов на них. Желательно, чтобы ответы на важные вопросы имели подтверждение в документах Застройщика: например, сроки сдачи дома в эксплуатацию – через 14 месяцев, подтверждение – в Проектной декларации и в договоре с Покупателем.

В списке наших вопросов могут быть и вопросы по презентации проекта, и по отдельным документам проекта (в т.ч. по декларации), и по планируемой инфраструктуре вокруг дома, и просто наивный интерес о ходе строительного процесса. Нелишним будет, если менеджер продублирует нам устно некоторые пункты из этих документов, и расскажет о них подробнее.

Как идут продажи квартир в строящемся доме, мы можем узнать либо у менеджера (если он уполномочен об этом рассказывать), либо самостоятельно. Для этого мы можем заказать в МФЦ «Мои документы» Выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ. Там будут указаны имена всех дольщиков, уже заключивших Договоры долевого участия в данном проекте.

О темпах продаж квартир в новостройке также можно узнать в «карточке дома» системы ЕИСЖС (см. СЕРВИСЫ по ссылкам выше).

Что еще выяснять у Застройщика при личной встрече?

Все, что касается наших с ним взаимоотношений, хода стройки, и качества будущей квартиры (о типе договора поговорим на следующем шаге). Например:

• Вопрос фиксирования цены квартиры. Суть – убедиться, что нас не заставят доплачивать в процессе строительства.
• Вопрос площади квартиры. Проектная площадь может несколько отличаться от фактической, которая устанавливается по замерам БТИ. Кто кому и сколько будет доплачивать в этом случае?
• Вопрос внутренней отделки (включая стяжку на полу, двери и стеклопакеты на окнах) и инженерной начинки квартиры (включая сантехническое оборудование). Чтобы это не стало для нас сюрпризом.
• Какая электрическая мощность выделяется на квартиру? Как будет выполняться разводка сети по квартире, в т.ч. «слаботочка» (телефон, интернет и т.п.)?
• Возможность переуступки (продажи) прав требования на квартиру. Будет ли от Застройщика письменное согласие на это? Потребует ли он за это денег? Есть ли какие-либо ограничения по переуступке?
• Вопрос передачи ключей и заселения в квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Сроки, документы, условия заселения? (Бывает, что Покупателю дают ключи от квартиры на 15-м этаже, а лифт в доме еще не работает).
• Как будут решаться вопросы, если мы обнаружим в квартире недостатки, строительные дефекты (перекошенный стеклопакет, например, трещины, протечки и т.п.)? Какие недостатки Застройщик будет считать существенными (и которые он обязан бесплатно устранить по закону), а какие несущественными («живите с ними как хотите»).
• Вопрос оплаты коммунальных услуг до момента оформления квартиры в собственность (когда «коммуналка» вешается на Покупателя, и по каким тарифам?).
• Возможность расторжения договора (в т.ч. в одностороннем порядке, при нарушении Застройщиком своих обязательств) и возврата оплаченных средств.
• Последовательность действий по оформлению квартиры в собственность и сроки, которые на это отводятся. Будет ли Застройщик брать за это деньги?

На этом этапе также выясняются финансовые условия участия Покупателя в проекте, то есть проще говоря – порядок платежей. Сюда относятся форма и методы оплаты (в т.ч. через счета эскроу, в соответствии со статьями 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214), возможность рассрочки, возможность использования жилищных субсидий, сертификатов, материнского капитала и т.п. Варианты и условия привлечения ипотечного кредита.

Кстати, наличие у Девелопера ряда партнерских программ по ипотеке от крупных банков-партнеров, косвенно подтверждает успешность данного проекта. Ведь каждый банк перед тем, как кредитовать Покупателей квартир в данном проекте, предварительно оценивает его риски.

Также не стоит пренебрегать различными акциями и спецпредложениями Девелоперов, которыми они стимулируют спрос и дают реальную возможность Покупателю сэкономить, не теряя в качестве.

Все эти сведения о проекте мы получаем на страницах сайта Девелопера, из Проектной декларации, от менеджеров по продажам, и в Сервисе проверки новостроек системы ЕИСЖС.

Врожденное чувство прекрасного может погрузить нас в безмятежную эйфорию на основе всех собранных нами данных. Но не стоит забывать, что «обещать – не значит жениться»; не стоит ожидать идеального соблюдения всех условий, которые Девелопер нарисовал в презентации, и озвучил устами менеджеров. К сожалению, идеалов в природе не встречается, поэтому, чтобы не трепать себе нервы, следует заранее быть готовым к «мелким неприятностям». А наша предусмотрительность поможет нам решать возникающие сложности более оперативно.

Итак, проект мы изучили, декларацию прочитали, довели до нервного истощения менеджера по продажам. Определили порядок наших платежей за будущую квартиру, получили от Застройщика персональную скидку, обрадовались, и решили не упускать свой шанс.

Только пока не очень понятно, на каких условиях мы будем вкладывать деньги в проект?

Об условиях договора с Застройщиком – на следующем шаге.