Права супругов на квартиру

Последнее обновление: 20.02.2016

Право собственности супругов на квартируПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Продавец квартиры может быть женат (замужем), но значит ли это, что его вторая половина тоже имеет право собственности на квартиру?

 

Если супруг/-га Продавца указана в Титуле на квартиру (т.е. тоже является собственником и, соответственно, Продавцом), то – вопросов нет. Права собственности обоих супругов на квартиру очевидны, и они оба действуют совместно как Продавцы квартиры.

 

Вопросы возникают, когда супруга у Продавца есть, а в Титуле (в Свидетельстве о праве) ее нет. Имеет ли она право собственности на квартиру, в таком случае? И здесь даже не играет роли, «прописана» она в квартире или нет. Если окажется, что в силу закона она имеет наравне с ним право собственности на квартиру, то нам потребуется письменное Согласие супруги на совершение сделки. Без этой бумаги сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана судом недействительной, по иску той же супруги.

 

Как определить, имеет ли супруга (если в Титуле она не указана) право собственности на квартиру?

 

Здесь нас будет интересовать не столько текущий семейный статус Продавца, сколько его семейный статус во время получения права собственности на квартиру. Так как именно в момент возникновения права собственности определяется, кто будет иметь к ней (к собственности) отношение. 

 

Суть в том, что по общему правилу, любое имущество, нажитое супругами в период брака, по закону является их совместной собственностью. Если, конечно, они не заключили брачный контракт, в котором прописали другие правила распределения собственности на имущество.

Если Продавец не предъявляет нам брачного контракта, значит, исходим из того, что этого контракта нет, а значит, супруги владеют собственностью совместно.

Если контракт предъявлен, то определяем права супруги/-га Продавца, исходя из положений этого контракта.

 

Понятие «совместно нажитое» имущество в отношении супругов НЕ относится к случаям приватизации (когда только один супруг был прописан в квартире, и приватизировал ее на себя), дарению (когда квартира была подарена одному из супругов), и наследству (когда наследником является один из супругов). 

 

Кроме того, есть еще один нюанс. Если квартира куплена в период брака Продавца, но на деньги, вырученные от продажи его личного имущества, то эта квартира также НЕ относится к «совместно нажитому». Правда, здесь Продавцу необходимо будет доказывать, что квартира приобретена именно на его личные средства, и супруга не имеет на нее никаких прав.

Если мы столкнулись именно с таким случаем, то следует обратиться за дополнительной консультацией юриста, чтобы выяснить, как и какими документами Продавец должен подтвердить отсутствие прав на квартиру у своей супруги. 

 

 

Итак, наши действия:

  1. Смотрим паспорт Продавца. Дата выдачи паспорта должна быть ранее, чем дата выдачи Титула (иначе – см. ниже). 

  2. Смотрим в паспорте на отметки о браке

          — Если эта страница пустая, то могут быть варианты: либо Продавец действительно не был женат, либо он просто не поставил отметку в ЗАГСе. Например, наш Продавец был женат, но потерял свой паспорт со штампом о браке. В полученный новый паспорт отметку о браке он дублировать не стал. И с таким «чистым» паспортом он затем купил квартиру, фактически оставаясь в законном браке (что делать – также см. ниже). 

          — Если в паспорте есть штамп о браке – смотрим его дату. Если брак оформлен позже даты выдачи Титула – вопросов нет (значит, супруга не имеет прав собственности на квартиру). Если брак оформлен раньше – то это совместно нажитое имущество, и для сделки от Продавца потребуется письменное Согласие супруги на продажу квартиры (за исключением вышеупомянутых случаев, когда квартира НЕ является «совместно нажитым» имуществом). 

 

Если Согласие супруги на совершение сделки все же требуется, то просим Продавца предъявить нам Свидетельство о браке (или о разводе, если он уже успел развестись). Проверяем по нему личность (ФИО) супруги, согласие которой нам потребуется для совершения сделки, и дату вступления в брак. После чего настоятельно просим Продавца позаботиться о получении письменного и нотариально заверенного Согласия супруги на сделку.

Важно понимать, что даже бывшая супруга Продавца, в браке с которой он когда-то покупал недвижимость («совместно нажитое»), после развода все равно сохраняет свое право собственности на квартиру, и ее согласие на совершение сделки – обязательно. 

 

Если Продавец уверяет, что не был женат на момент приобретения квартиры в собственность, но у нас остаются в этом сомнения (в т.ч. когда дата выдачи паспорта Продавца оказалась позже, чем дата выдачи Титула на квартиру), то хорошей страховкой здесь будет дополнительный документ – Заявление о гражданском состоянии.

 

Это заявление составляется и заверяется Нотариусом, и подписывается Продавцом. Его суть – Продавец официально подтверждает отсутствие возможной совместной собственности супругов на данную квартиру (и несет уголовную ответственность за фальсификацию этих сведений).

 

 

Вообще, Согласие супруги на совершение сделки входит в набор документов, которые может затребовать регистратор в УФРС. Но, вне зависимости от этого, нам не помешает самим проконтролировать этот вопрос, так как это в наших собственных интересах.

 

Кроме того, необходимо учесть вопрос с правом пользования квартирой супругой Продавца (в т. ч. бывшей). Как решать вопросы пользования (регистрации, «прописки») было рассмотрено ранее, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Кто имеет право пользования квартирой». 

 

 

itakИтак, с супругой Продавца мы познакомились, и получили от нее справку о том, что она не будет с нами спорить.

Если же Продавец оказался закоренелым холостяком, то мы ему посочувствовали, и предложили зафиксировать это письменно.

А когда Продавец с гордостью поведал нам, что у него есть несовершеннолетние дети, нам стало ясно, что легкой сделки с этой квартирой у нас не получится.

Чем нам могут "грозить" дети? Об этом на следующем шаге.