Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?

Вопрос:

При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру? И если можно, то как?

Ответ:

«Обещать – не значит жениться», – так думает иной Покупатель, когда обещает Продавцу купить у него квартиру. И пребывает в полной уверенности, что в случае чего, он всегда сможет вернуть свой задаток или аванс. Ан нет! Так бывает далеко не всегда. Все зависит от того, как оформлена предоплата.

Какие здесь могут быть варианты? И когда возможен возврат задатка или аванса при покупке квартиры? Сейчас разберемся.

В практике рынка недвижимости принято брать предоплату (в виде задатка или аванса) с Покупателя квартиры в момент обсуждения условий будущей сделки и принятия решения о покупке. Для чего это делается?

Для того, чтобы Продавец был уверен, что Покупатель на квартиру уже найден, можно снимать ее с продажи и собирать документы для сделки. А Покупатель получает уверенность, что выбранная квартира закрепляется (бронируется) за ним и не будет продана другому человеку, пока он будет ее проверять и готовить деньги (в т.ч. оформлять ипотечный кредит).

Случаи, когда Покупатель вносит предоплату (аванс или задаток) за квартиру могут быть следующие:

• Заключение договора бронирования при покупке квартиры в новостройке у Застройщика.
• Заключение Предварительного договора купли-продажи, при покупке квартиры на вторичном рынке (в т.ч. у агентства недвижимости).
• Заключение Договора задатка или Договора аванса, при покупке квартиры на вторичном рынке (непосредственно у Продавца-владельца).

Когда и какой договор лучше заключать и чем аванс отличается от задатка, подробно рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случаи, когда и как Покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если у него изменились обстоятельства или он просто передумал покупать.

Возврат аванса за квартиру

Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.

А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.

При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.

Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.

 Утверждения некоторых риэлторов о том, что «по закону аванс должен возвращаться в любом случае» – мягко говоря, не совсем верно. Хорошее разъяснение по этому поводу дал один из участников рынка на нашем ФОРУМЕ по ссылке.

Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.

То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).

С задатком же дела обстоят немного сложнее.

Возврат задатка за квартиру

Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. п.1 ст.416 ГК РФ).

Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.

По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.

Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.

Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток. Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.

Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство, обычно, оставляет эти деньги себе в качестве гонорара «за беспокойство». Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

А что делать Покупателю, если он отказывается от сделки по причине того, что в процессе проверки документов, обнаружил для себя повышенный риск? Как тогда вернуть обратно внесенную предоплату?

Условия возврата аванса или задатка в соглашении

Вернуть аванс или задаток можно в том случае, если заранее предусмотреть в соглашении те условия, которые могут заставить Покупателя отказаться от сделки по объективным причинам – например, когда в процессе проверки документов он обнаружит какой-нибудь риск. Тогда отдельным пунктом в Договоре аванса/задатка следует указать что-то подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс (задаток) в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

И далее – перечислить, какие именно обстоятельства могут привести к обоснованному отказу Покупателя от сделки (см. пример в образцах документов – по ссылке ниже).

Тогда у Покупателя будет законная причина вернуть внесенную за квартиру предоплату, даже если он сам отказался от сделки, обнаружив проблемы в документах. Конечно, нужно будет обосновать Продавцу причину такого отказа от покупки и предоставить доказательства того, что в процессе проверки документов, например, обнаружились риски возможной утери или ограничения права собственности Покупателя.

Казалось бы – все ясно! Но… нет. Споры на практике все равно возникают. Ведь, некоторые обстоятельства можно трактовать по-разному. Например, выписка детей из квартиры непосредственно перед ее приватизацией, формально не нарушает закон. Но это повод для предъявления претензий в защиту детей по части возможного нарушения их имущественных прав. Если никто в суд не подаст, то Покупателю повезло! Если же у детей найдутся защитники (например, родственники или Органы опеки), то суд вполне может признать приватизацию незаконной, с соответствующими последствиями.

Поэтому, чтобы у Покупателя с Продавцом не возникало споров по поводу причин возврата, и не пришлось идти в суд, в соглашении лучше не просто написать про абстрактные «обстоятельства», а перечислить в качестве примеров конкретно – какие именно ситуации могут привести к возврату внесенной предоплаты. Например:

• Обнаружены сведения о многократной перепродаже квартиры, о которых Покупателю не было известно при внесении предоплаты.
• Обнаружены сведения о других наследниках (если продается унаследованная квартира).
• Обнаружены сведения о бывшем супруге владельца, который может предъявить права на квартиру.
• Обнаружена неузаконенная перепланировка в квартире.
• Обнаружены признаки нарушения прав несовершеннолетних детей, проживающих (проживавших) в квартире.
• Обнаружены нарушения/риски при приватизации жилья (в т.ч. выписанные из квартиры накануне ее приватизации дети).
• Обнаружена возможность предъявления прав (в т.ч. прав пользования) со стороны третьих лиц в отношении квартиры.
• На дату заключения основного договора, члены семьи Продавца не сняты с регистрационного учета (если была договоренность о предварительной выписке всех жильцов).
• и т.д.

Конечно, все возможные случаи вряд ли удастся предусмотреть, но чем больше этих случаев будет конкретизировано в соглашении, чем яснее будут формулировки, тем меньше будет споров о возврате, и тем лучше для Покупателя.

Продавца же здесь можно успокоить тем, что не каждое такое обнаруженное «обстоятельство» однозначно ведет к возврату задатка или аванса. Это всего лишь дает возможность Покупателю безболезненно отказаться от покупки при неожиданном обнаружении риска. Но если вопрос будет решен, то сделка все равно состоится.

Какие еще причины могут заставить Покупателя отказаться от сделки?

Причин может быть множество – как объективных, так и субъективных – но чаще всего на практике встречаются эти:

• Банк, выдающий ипотеку, отказал Покупателю-заемщику в одобрении выбранной квартиры в качестве залога;
• Покупатель предполагал оплатить стоимость квартиры с помощью государственных субсидий (в т.ч. жилищных сертификатов), но с одобрением оплаты и/или с перечислением денег из бюджета возникли проблемы;
• Покупатель собирался продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую, но продажа зависла/сорвалась и средств на покупку не хватило;
• Покупатель заболел накануне сделки и не смог явиться к назначенному сроку.

Бывает, что Покупатель отказывается и по чисто житейским причинам – семейные проблемы, несчастный случай (автоавария), ссора с Продавцом в процессе подготовки сделки, нашлась другая квартира для покупки, возник конфликт с риэлтором, да и просто капризы (не хочу, передумал, это мое дело). Надо понимать, что возврат предоплаты возможен только если причина отказа действительно объективная, не зависящая от желания и воли Покупателя, да и то если эта причина заранее предусмотрена в договоре.

Кроме того, Покупателю важно предъявить свои претензии для возврата внесенной суммы вовремя – т.е. до того, как истечет срок задатка.

 Как и когда нужно предъявлять претензии по возврату задатка рассказал один из специалистов на нашем ФОРУМЕ.

Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру

Важный момент для Продавца (получателя денег)! При возврате задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя расписку в том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще и с процентами («неосновательное обогащение» – см. ниже статьи закона).

При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.

Что делать, если Продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?

Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Эксперты подсказывают

Процедура возврата аванса предполагает, что перед подачей в суд иска, нужно сначала письменно сообщить Продавцу о требовании вернуть деньги, с указанием причины возврата и отсылкой на условия договора. Это делается заказным письмом (телеграммой) с уведомлением о вручении. И если в указанный срок Продавец не вернул положенную сумму, то подается иск в суд.

Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и Покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:

• неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ) с процентами (п.2, ст.1107, ГК РФ);
• возврат предоплаты, если товар не передан или сделка не состоялась (п.3, ст.487 ГК РФ);
• неправомерное удержание денежных средств, и ответственность в виде выплаты процентов на удержанную сумму (ст.395 ГК РФ).

На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.

Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.

Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.

 На нашем тематическом ФОРУМЕ участники рынка обсуждают вопрос, можно ли вернуть задаток, если сделка не состоится.

Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).