КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Документы для покупки квартиры в новостройке

    Последнее обновление: 10.06.2015

    Документы для покупки квартиры в новостройкеКак покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке – этот вопрос волнует многих Покупателей на первичном рынке жилья
    Но для начала стоит определиться, что именно называют новостройкой.

     

    Что значит "новостройка"?

     

    Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

    Но точнее и правильнее, с точки зрения риэлторов, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка.  Т.е. новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул). 

    Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Девелопера, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления. 

     

    Деньги на стройку большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства дома. Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие.

    На рынке существует несколько схем участия граждан в процессе финансирования стройки. Они заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Это зависит от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру. 

     

     

    Как покупать квартиру в новостройке?

     

    В отличие от «вторички», где квартиры покупаются по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться различными способами.

    Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

     

     

    Последние два способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера. Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который четко определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах. 

    Бывают и другие «серые» схемы покупки новостройки (например, «целевой заем», «договор о намерениях» и т.п.), которые постепенно уходят с рынка.

     

    Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок

     

     

    В идеале, покупать квартиру на «первичке» рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214. Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу. 

     

     

    Варианты покупки квартиры через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

     

    Инвестиционный договор, ПДКП и «Вексельная схема» (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем. По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр. Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

     

    «Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

    При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры.

     

    Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

    В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку. Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают. Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ). 

     

     ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

     - О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья. 

     

    Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри в разделе «ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ».

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.