Микродоли в квартирах запретили, но… они остались

►Знаете ли Вы, что…

С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые коснулись собственников небольших долей в жилой недвижимости, так называемых «микродолей». Начиная с этой даты, законом запрещено выделять (за некоторыми исключениями, о них ниже) и продавать такие микродоли жилых помещений.

И что это значит? В чем тут смысл?

Дело в том, что выделение и продажа таких микродолей в квартирах активно используется мошенниками (квартирными рейдерами) для захвата (получения в собственность) целых квартир. На этом строится целый «инвестиционный бизнес» некоторых специалистов, отжимающих квартиры у их владельцев через выкуп микродолей в этих квартирах. Рекламные объявления «куплю долю в вашей квартире, дорого» нередко сигнализируют как раз об этом.

Как рейдеры получают в собственность эти доли? Тут бывают разные варианты (об этом ниже).

Микродоли и квартирные рейдеры

Суть схемы рейдерского захвата квартиры проста. Рейдеры выкупают небольшую долю собственности в жилом помещении (право преимущественного выкупа здесь технично обходится), затем на законном основании вселяются туда и искусственно создают остальным жильцам-совладельцам «адскую жизнь». Проще говоря, новый жилец устраивает в общей квартире полный бедлам, анархию и проходной двор со специально подготовленными «гостями», шумными гулянками, пьянками, разборками, угрозами и т.п. Полиция и обращение в суд тут не помогут – все происходит на законных основаниях. Таким образом, жизнь оставшихся в квартире жильцов превращается в натуральный кошмар и ужас.

И когда градус этого кошмара становится совсем невыносимым, этим жильцам рейдеры делают «предложение, от которого они не могут отказаться» – продать свои оставшиеся доли новым жильцам, и убраться из квартиры подобру-поздорову. Выкуп оставшихся долей, конечно же, предлагается не по рыночной цене, а в разы меньше. Аргументация тут проста и убедительна – все равно, учитывая обстановку, эти доли у вас больше никто не купит. И обреченные жильцы, как правило, соглашаются…

Один из таких случаев описан в спецразделе «Махинации с жильем» (см. по сылке).

Продажа доли жилья «на сторону» происходит, обычно, когда отношения между совладельцами натянутые или конфликтные, когда они не могут поделить имущество между собой, когда одна квартира достается в наследство сразу нескольким людям, и т.д.

Такая схема работает не только в случае, когда кто-то из жильцов сам выставляет свою долю собственности на продажу, но и в случаях, когда кому-то из владельцев недвижимости просто срочно нужны деньги. Ему предлагают выделить из состава своей доли совсем малую часть (ту самую микродолю) и продать ее за нужную ему сумму, якобы только для того, чтобы у Покупателя была легальная возможность оформить себе прописку в городе (обещая, при этом, не заселяться в квартиру).

Как вариант, могут предложить оформить частный заем одному из сособственников под залог своей доли в квартире или части от своей доли (раздробив ее на мелкие части). Но вместо договора залога оформляют продажу этой микродоли. Далее – все по той же схеме.

Особый интерес для таких инвесторов-рейдеров представляют именно микродоли, которые из-за своего размера можно «справедливо выкупить» по рыночной цене за сущие копейки. Выкуп же больших долей может оказаться не так интересен с точки зрения итоговой доходности для рейдера.

Как закон «запретил» микродоли

Ситуация с квартирным рейдерством через выкуп небольших долей давно была известна на рынке, не раз обсуждалась в профессиональных кругах и, наконец, была-таки вынесена на обсуждение в Госдуму в виде законопроекта № 346930-7 еще в далеком 2017 году. И, вроде бы законодательный посыл был правильный – исключить дробление жилых помещений на мелкие доли (меньше учетной нормы жилья на человека), убрать их с рынка и помешать, таким образом, рейдерским захватам квартир через выкуп этих микродолей.

Но… что-то пошло не так; законопроект о запрете микродолей долго мусолили, вертели и так, и сяк, и в итоге приняли закон в сильно отредактированном и сокращенном виде. Поправку к Жилищному кодексу РФ, касающуюся запрета микродолей, внесли в статью 2 принятого закона №310-ФЗ, который вступил в силу 1 сентября 2022 года.

И что же оказалось в этой поправке?

В некотором смысле дробление квартир на микродоли (и, соответственно, оборот этих долей на рынке), действительно, запретили, но… очень своеобразно. То есть запретили выделять доли квартиры менее шести квадратных метров на человека, но только если в результате раздела (выделения долей) такие миниатюрные доли окажутся У КАЖДОГО из совладельцев квартиры. Вот так!

Буквально, в ст.30 ЖК РФ внесли дополнительный пункт 1.1 (о микродолях), который звучит так:

1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными.

 

Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

То есть, понимая установку закона дословно, получаем следующее правило. Если в результате раздела или перераспределения долей, доля менее 6 кв.м. (микродоля) окажется только у одного из сособственников (а не у каждого), то все в порядке, никаких проблем нет, такую долю можно и создавать, и продавать.

Вот такой странный «запрет на микродоли»…

Но и это еще не всё. Согласно той же статье, этот запрет не действует в ряде случаев, а именно – если долевая собственность возникает в силу закона (например, при дележе долей по суду или вследствие законного режима супругов), в результате наследования, а также в результате приватизации квартиры.

 Доли менее 6 кв.м. могут быть также образованы и при выделении долей детям по обязательству об использовании маткапитала. Об этом подробнее рассказала эксперт на нашем тематическом ФОРУМЕ.

И что мы имеем в итоге? А в итоге выходит, что выделение и продажа мелких (менее 6 кв.м.) долей в квартирах, фактически, осталась легальной в большинстве реальных случаев раздела собственности на доли.

А если продаваемая доля (например, 1/15 в 4-х комнатной квартире общей площадью 95 кв.м.) в пропорции к площади составляет чуть больше 6 кв.м. (в данном случае – 6,3 кв.м.), то вообще никаких ограничений нет.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).